上海甲級寫字樓市場：租金跌到6塊5，空置率逼近20%——企業(yè)笑了，業(yè)主愁了？  

租金跌了，空置率漲了。企業(yè)搬家的搬，砍面積的砍，業(yè)主們愁眉不展。2024年四季度，上海甲級寫字樓市場徹底成了“租戶天堂”——每平米每天租金6.54元，同比再降1.2%，空置率更是爬到了19.6%的高位。這數(shù)字背后，到底藏著多少故事？  

供大于求，寫字樓“卷”出新高度  

“現(xiàn)在租辦公室，比買菜還能砍價！”一位企業(yè)行政負責人調(diào)侃。2024年，上海甲級寫字樓存量超過1700萬平米，全年新增供應37萬平米，但凈吸納量只有44.5萬平米，幾乎是“供三份，賣一份”。更夸張的是，2025年預計73%的新增供應還要扎堆在次核心區(qū)，租金下行壓力直接拉滿。  

為啥這么多樓沒人租？遠程辦公省了工位，企業(yè)縮面積成常態(tài)。金融、專業(yè)服務、貿(mào)易零售三大行業(yè)撐起68%的需求，但互聯(lián)網(wǎng)科技退潮，教培行業(yè)熄火，連外資企業(yè)都捂緊了錢袋子。市場冷到連中介都嘆氣：“一個月能開一單就燒高香了！”  

核心區(qū)也扛不住了？租金腰斬、免租半年  

你以為只有郊區(qū)樓難租？市中心一樣慘烈。黃浦新天地空置率沖到21.6%，陸家嘴老樓租金跌到4元/天，甚至有業(yè)主為了一套244平米的辦公室，直接把月租從2.6萬砍到1.2萬，打了對折。連中介都感慨：“現(xiàn)在租客是爺，業(yè)主得求著簽單！”  

但市場里也有“逆襲者”。南外灘靠“價格戰(zhàn)+長免租”殺出重圍——租金比隔壁陸家嘴低20%，免租期最長給到半年，硬是把空置率壓到4.5%。前灘更狠，開發(fā)商自持70%物業(yè)，招商時直接綁定總部企業(yè)，93%的出租率讓同行眼紅。  

業(yè)主自救：降價不夠，還得“變形”  

降價？早就不稀奇了。現(xiàn)在業(yè)主拼的是“花式求生”：  

改功能：鎮(zhèn)坪路一棟寫字樓變身養(yǎng)老社區(qū)，門診、餐廳、公寓全配齊，老人住得舒服，志愿者還能用積分抵房租。  

玩跨界：亞洲大廈上半層搞小劇場，下半層塞滿演藝公司，一條龍產(chǎn)業(yè)鏈盤活整棟樓。  

送裝修：莘莊的寫字樓直接幫企業(yè)定制辦公室，租金低還包軟裝，專攻小公司痛點。  

連政府都下場了——要求商辦項目自持70%，逼著開發(fā)商長期運營，別再想著“蓋完就跑”。  

未來三年：觸底反彈？難！  

“這行情，三年內(nèi)都難翻身?！备吡H的報告潑了盆冷水。2025年租金還得跌，次核心區(qū)的新樓扎堆入市，企業(yè)搬遷成本更低，業(yè)主想漲租？門都沒有。  

但危機里也有轉(zhuǎn)機。產(chǎn)業(yè)升級、政策刺激或許能撬動需求——浦東前灘靠金融和科技企業(yè)吸金200億稅收，虹橋的數(shù)字創(chuàng)新中心用個性化設(shè)計留住88家科技公司，連地標建筑都在咬牙堅持：“寧可空著也不降價！”  

寫字樓市場的寒冬，凍僵了業(yè)主，卻喂飽了企業(yè)。租金跌到6塊5，空置率逼近20%，是危機還是機遇？答案或許藏在那些“變形”的樓里——當寫字樓不再只是格子間，醫(yī)院、劇場、養(yǎng)老院紛紛登場，誰說這不是另一種重生？  

（數(shù)據(jù)截至2025年3月，綜合自高力國際、戴德梁行等機構(gòu)報告及實地調(diào)研）

（本文信息來源商業(yè)地產(chǎn)交易平臺指點網(wǎng)整理發(fā)布，部分案例援引自上市公司公告及行業(yè)研報）