近年來，隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化和政策調(diào)控的深入，深圳樓市經(jīng)歷了一段調(diào)整期。然而，正如許多城市房地產(chǎn)市場所經(jīng)歷的周期性波動一樣，深圳樓市在經(jīng)歷一段時間的冷卻后，正逐漸顯現(xiàn)出企穩(wěn)的跡象。本文旨在結(jié)合當前市場表現(xiàn)、政策環(huán)境及經(jīng)濟基本面，對深圳樓市全面企穩(wěn)的時間節(jié)點進行詳細分析與預(yù)測。
01分化中顯現(xiàn)企穩(wěn)信號
量升價穩(wěn)趨勢明確：2025年1-2月，深圳新房成交量同比上漲141%，二手房成交量同比增幅達106%，成交均價連續(xù)5個月穩(wěn)定在6.3-6.4萬元/㎡區(qū)間，核心區(qū)（如南山、福田）房價甚至出現(xiàn)5%-10%的反彈。這一數(shù)據(jù)表明，深圳樓市已經(jīng)從之前的“量價齊跌”階段轉(zhuǎn)向了“以價換量”的新階段，市場需求端正在逐步釋放。這種量升價穩(wěn)的趨勢，為深圳樓市的企穩(wěn)提供了堅實的基礎(chǔ)。
核心區(qū)與非核心區(qū)分化顯著：在深圳樓市的企穩(wěn)過程中，核心區(qū)與非核心區(qū)的分化現(xiàn)象也愈發(fā)明顯。核心區(qū)，如南山區(qū)、福田區(qū)等，由于其優(yōu)越的地理位置、完善的配套設(shè)施以及強大的產(chǎn)業(yè)支撐，其樓市率先回暖。例如，南山區(qū)科技企業(yè)員工購房占比提升至32%，顯示出這些區(qū)域的強大吸引力。而非核心區(qū)，如坪山、大鵬等區(qū)域，由于庫存高企、配套不足等原因，其樓市仍處于去庫存階段，需要通過降價等方式加速出清。這種分化現(xiàn)象，是市場自我調(diào)整的必然結(jié)果，也是深圳樓市企穩(wěn)進程中的重要特征。
02政策效應(yīng)長期支撐
政策工具箱持續(xù)發(fā)力：近年來，深圳市政府出臺了一系列政策措施，以促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。這些政策措施包括降低首付比例、優(yōu)化普通住宅標準、下調(diào)房貸利率等。特別是2024年以來，深圳市政府進一步加大了政策調(diào)整力度，如將首套住房的商業(yè)貸款首付比例降至15%，將房貸利率降至歷史新低3.15%等。這些政策措施的實施，有效刺激了市場需求，縮短了二手房成交周期至10個月以下。據(jù)預(yù)測，2025年深圳市政府還將進一步放開限購、降低稅費等，政策力度或?qū)⑦_到“史詩級”。這些政策措施的持續(xù)發(fā)力，將為深圳樓市的企穩(wěn)提供強有力的支撐。
長效機制建設(shè)：除了短期的政策措施外，深圳市政府還在積極推動房地產(chǎn)市場的長效機制建設(shè)。例如，試點商品房預(yù)售資金監(jiān)管、房產(chǎn)稅（免征首套）等制度，以及加大保障性住房的建設(shè)力度等。這些長效機制的建設(shè)，旨在從供給側(cè)和需求側(cè)同時入手，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)健康發(fā)展。特別是保障性住房的建設(shè)力度加大，將有助于緩解市場供需矛盾，促進房價的合理回歸。長期來看，這些長效機制的建設(shè)，將為深圳樓市的企穩(wěn)提供堅實的制度保障。
03經(jīng)濟與人口的韌性支撐
經(jīng)濟增速與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢：深圳作為中國的經(jīng)濟特區(qū)和創(chuàng)新城市，其經(jīng)濟實力和創(chuàng)新能力一直位居全國前列。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2024年深圳GDP增速達到5.8%，工業(yè)總產(chǎn)值突破5.4萬億元，出口規(guī)模占全國10%以上。同時，深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化升級之中，高收入崗位（如科技、金融等行業(yè)）持續(xù)擴容。這些因素為深圳樓市提供了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)和購買力支撐。特別是隨著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的深入推進和深圳先行示范區(qū)的加快建設(shè)，深圳的經(jīng)濟發(fā)展前景將更加廣闊，為樓市的企穩(wěn)提供了有力的支撐。
人口虹吸效應(yīng)顯著：深圳作為中國的一線城市和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的熱點地區(qū)，其對人才的吸引力一直非常強。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2024年深圳常住人口新增近20萬，其中高素質(zhì)人才占比達到38%。同時，根據(jù)深圳市的規(guī)劃目標，到2030年常住人口將達到2000萬。這種強大的人口虹吸效應(yīng)，將帶來持續(xù)的住房需求增長。尤其是隨著深圳市政府不斷加大對人才的引進和扶持力度（如實施人才安居政策等），將有助于吸引更多高素質(zhì)人才來深發(fā)展定居，進一步推動樓市的企穩(wěn)和發(fā)展。
04預(yù)測2025年下半年至2026年初
綜合當前市場表現(xiàn)、政策環(huán)境及經(jīng)濟基本面等因素來看，預(yù)計深圳樓市有望在2025年下半年至2026年初實現(xiàn)全面企穩(wěn)。具體來說：
短期調(diào)整接近尾聲：截至2025年3月，本輪深圳樓市調(diào)整已持續(xù)約22個月（自2023年6月高點下跌）。這一調(diào)整周期與歷史平均周期（18-24個月）基本相當。同時，核心區(qū)房價收入比也已從25倍降至15倍左右，市場泡沫已大幅擠出。這些跡象表明深圳樓市的短期調(diào)整已接近尾聲。
全面企穩(wěn)條件具備：一方面，政策疊加效應(yīng)將持續(xù)顯現(xiàn)。隨著降息、放開限購等政策的進一步落實和完善，市場信心將得到進一步修復(fù)和提升。另一方面，經(jīng)濟復(fù)蘇節(jié)奏也將為樓市的企穩(wěn)提供有力支撐。只要全國GDP增速保持穩(wěn)定、就業(yè)形勢持續(xù)改善，居民購房預(yù)期將顯著增強從而帶動樓市需求的持續(xù)增長。此外非核心區(qū)庫存去化周期也有望在2025年底前完成結(jié)構(gòu)性調(diào)整至12個月以下進一步改善市場供需關(guān)系。
核心區(qū)與非核心區(qū)分化修復(fù)：在深圳樓市全面企穩(wěn)的過程中，核心區(qū)與非核心區(qū)的分化現(xiàn)象也將逐漸得到修復(fù)。核心區(qū)由于其獨特的地理位置、完善的配套設(shè)施以及強大的產(chǎn)業(yè)支撐等因素將繼續(xù)引領(lǐng)市場走勢并率先實現(xiàn)企穩(wěn)回升。而非核心區(qū)則需待基建（如地鐵17號線、深汕高鐵等大型交通項目的建成通車）和產(chǎn)業(yè)導入完成后逐步修復(fù)并趕上核心區(qū)的步伐從而實現(xiàn)全市樓市的全面企穩(wěn)。
05不確定性的風險提示
盡管當前深圳樓市呈現(xiàn)出企穩(wěn)向好的態(tài)勢但仍存在一些不確定性因素可能對樓市的企穩(wěn)進程產(chǎn)生不利影響：
宏觀經(jīng)濟不確定性：全球經(jīng)濟形勢復(fù)雜多變?nèi)羧蚪?jīng)濟復(fù)蘇不及預(yù)期或地緣政治沖突等風險事件加劇可能對中國經(jīng)濟增長造成一定壓力進而影響居民收入水平和購房能力從而延緩深圳樓市的企穩(wěn)進程。
政策執(zhí)行力度：雖然深圳市政府已出臺了一系列政策措施以促進樓市的企穩(wěn)發(fā)展但在實際執(zhí)行過程中仍存在一些不確定性因素如政策傳導機制不暢、部分政策措施落實不到位等可能影響政策效果的發(fā)揮從而對樓市的企穩(wěn)進程產(chǎn)生不利影響。
區(qū)域分化深化：如前所述深圳樓市在企穩(wěn)過程中存在明顯的區(qū)域分化現(xiàn)象。如果非核心區(qū)無法有效去庫存或產(chǎn)業(yè)導入不順利可能導致區(qū)域分化進一步加劇從而拖累整體市場企穩(wěn)進程。
06 結(jié)論與建議
綜上所述，深圳樓市的全面企穩(wěn)已進入倒計時階段。對于購房者而言，應(yīng)密切關(guān)注市場動態(tài)和政策變化，結(jié)合自身的經(jīng)濟實力和購房需求做出理性決策。同時，也可以尋求專業(yè)機構(gòu)或人士的幫助進行購房咨詢和風險評估，以降低購房風險并保障自身的合法權(quán)益和利益訴求的實現(xiàn)。在當前的政策環(huán)境和市場表現(xiàn)下，可以期待深圳樓市在短期內(nèi)保持穩(wěn)定，并有望在2025年下半年至2026年初實現(xiàn)全面企穩(wěn)。但具體的時間仍需根據(jù)市場變化和政策調(diào)整進行動態(tài)觀察和分析。
（個人觀點 一家之言 兼聽則明 僅供參考）
