在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，深圳樓市的一舉一動(dòng)都備受矚目，二手房的漲跌更是牽動(dòng)絕大部分人脆弱的心臟。近期，一系列樓市政策調(diào)整以及城中村改造加速等消息，如同一顆顆投入平靜湖面的石子，激起層層漣漪，而這些變化對(duì)于深圳二手房市場(chǎng)而言，無疑是重大利好。
從政策層面來看，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視程度可見一斑。在政府工作報(bào)告中明確提及 “持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，這一表述猶如一顆定心丸，向市場(chǎng)傳遞出強(qiáng)烈的信號(hào)，預(yù)示著后續(xù)將會(huì)有一系列積極有效的政策陸續(xù)出臺(tái)。
而路透社和高盛等媒體報(bào)道深圳將進(jìn)一步放開限購(gòu)政策，更是引發(fā)了廣泛關(guān)注和熱烈討論。果不其然，2024 年 9 月 29 日，深圳市住房和建設(shè)局、國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局、中國(guó)人民銀行深圳市分行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，自 2024 年 10 月 1 日起實(shí)施。
此次政策調(diào)整力度之大，令人驚嘆。在限購(gòu)政策方面，深圳市戶籍居民家庭在原有限購(gòu) 2 套住房的基礎(chǔ)上，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)，可再購(gòu)買 1 套住房；深圳市戶籍成年單身人士限購(gòu) 1 套住房。非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士限購(gòu) 1 套住房，在福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道范圍內(nèi)購(gòu)買住房，需提供購(gòu)房之日前 1 年在深圳市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，而在其他區(qū)域則無需提供。并且，有兩個(gè)及以上未成年子女的非深圳市戶籍居民家庭，在執(zhí)行上述住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可再購(gòu)買 1 套住房。這一調(diào)整，大大放寬了購(gòu)房門檻，讓更多有購(gòu)房需求的人看到了希望，尤其是對(duì)于改善型需求的家庭來說，提供了更多的選擇空間，也為二手房市場(chǎng)注入了新的活力。原本受限于限購(gòu)政策而無法置換房屋的家庭，現(xiàn)在能夠積極投身于二手房交易市場(chǎng)，這無疑將帶動(dòng)二手房的流通，刺激市場(chǎng)活躍度提升。
取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制這一舉措同樣意義重大。以往，商品住房和商務(wù)公寓取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書后，需等待一定年限方可上市交易，這在一定程度上限制了房屋的流通性。而如今，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書后即可上市交易，極大地縮短了交易周期，讓二手房市場(chǎng)的房源更加豐富多樣。賣家能夠更加靈活地根據(jù)自身需求選擇出售時(shí)機(jī)，買家也有了更多的房源可供挑選，市場(chǎng)的供需關(guān)系將在這種良性互動(dòng)中得到更好的平衡。
個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由 5 年調(diào)整到 2 年，這一變化直接降低了二手房交易的成本。對(duì)于購(gòu)房者來說，購(gòu)買滿 2 年的二手房，在稅費(fèi)方面能夠節(jié)省一筆不小的開支。以一套價(jià)值 500 萬元的二手房為例，按照之前的政策，若不滿 5 年轉(zhuǎn)讓，需繳納增值稅約 28.3 萬元（假設(shè)增值稅稅率為 5.6%），而現(xiàn)在滿 2 年即可免征增值稅，這意味著購(gòu)房者可以節(jié)省 28.3 萬元的成本。這一政策調(diào)整，使得二手房在價(jià)格上更具競(jìng)爭(zhēng)力，能夠吸引更多購(gòu)房者將目光投向二手房市場(chǎng)，從而推動(dòng)二手房交易量的增長(zhǎng)。
在金融政策方面，深圳市住房公積金管理委員會(huì)于 2025 年 3 月 16 日發(fā)布兩個(gè)重要文件，對(duì)住房公積金貸款和利息補(bǔ)貼政策進(jìn)行了大幅度調(diào)整優(yōu)化。個(gè)人住房公積金最高可貸額度大幅提升，個(gè)人申請(qǐng)最高額度從 50 萬元提高至 60 萬元，家庭申請(qǐng)最高額度從 90 萬元提高至 110 萬元。同時(shí)，購(gòu)買深圳市首套住房上浮比例從 20% 提高至 40%；多子女家庭購(gòu)房上浮比例從 10% 提高至 50%；新增購(gòu)買深圳市保障性住房上浮情形，上浮比例為 20%。同時(shí)符合多種上浮情形可累加上浮比例，最高上浮 110%，即個(gè)人最高可貸 126 萬元，家庭最高可貸 231 萬元。不僅如此，用公積金購(gòu)買第二套商品住房，最低首付比例由之前的 30% 降至 20%；用公積金購(gòu)買保障性住房，最低首付比例由之前的 20% 降至 15%。住房公積金貸款可貸額度還從原本賬戶余額的 14 倍提高至 16 倍。這些政策調(diào)整，對(duì)于購(gòu)房者來說，尤其是新市民和年輕人，無疑是極大的利好。他們能夠以更低的首付、更高的貸款額度實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想，而這其中相當(dāng)一部分人會(huì)選擇性價(jià)比更高的二手房。通過公積金貸款購(gòu)買二手房的成本降低，將吸引更多這類人群進(jìn)入二手房市場(chǎng)，進(jìn)一步促進(jìn)二手房交易的繁榮。
再看深圳的城中村改造項(xiàng)目，其加速推進(jìn)也為二手房市場(chǎng)帶來了諸多積極影響。目前，已有 12 個(gè)拆除新建類城中村改造項(xiàng)目浮出水面，其中包括羅湖螺嶺片區(qū)和中海南山荔園新村等備受關(guān)注的項(xiàng)目。這些改造項(xiàng)目的實(shí)施，不僅僅是對(duì)城市面貌的更新，更是對(duì)城市居住品質(zhì)的提升。隨著城中村改造的推進(jìn)，周邊的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等將得到極大改善。交通會(huì)更加便捷，學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施也會(huì)更加完善。而這些改善將直接輻射到周邊的二手房小區(qū)，使得這些二手房的居住價(jià)值大幅提升。原本因?yàn)橹苓叚h(huán)境不佳而價(jià)格受限的二手房，在城中村改造的帶動(dòng)下，房?jī)r(jià)有望迎來上漲空間。同時(shí)，改造過程中產(chǎn)生的大量安置需求，也會(huì)促使一部分人選擇購(gòu)買二手房作為過渡或長(zhǎng)期居住，這無疑為二手房市場(chǎng)帶來了新的客源。
上海和廣州在城中村改造方面已經(jīng)取得了顯著成就，為深圳提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)借鑒。上海計(jì)劃在未來幾年內(nèi)完成大量改造項(xiàng)目，通過改造，城市空間得到了優(yōu)化，居民的居住條件得到了極大改善，同時(shí)也帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。廣州同樣如此，在城中村改造過程中，注重與城市規(guī)劃相結(jié)合，打造出了一批高品質(zhì)的居住區(qū)域，吸引了大量人口流入，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之繁榮起來。深圳雖然在城中村改造方面起步相對(duì)較晚，但如今正加快步伐以迎頭趕上。隨著一個(gè)個(gè)改造項(xiàng)目的落地實(shí)施，深圳的城市面貌將煥然一新，二手房市場(chǎng)也將在這一過程中收獲更多的發(fā)展機(jī)遇。
深圳的交通和城市規(guī)劃也在加速推進(jìn)，這同樣對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了積極的推動(dòng)作用。國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了《交通運(yùn)輸部關(guān)于深圳市開展高品質(zhì)創(chuàng)新型國(guó)際航空樞紐建設(shè)等交通強(qiáng)國(guó)建設(shè)試點(diǎn)工作的意見》，明確提出了深圳地鐵延伸至東莞和惠州的計(jì)劃。中央黨校的專題文章也提出了以深圳為核心，包括東莞、惠州惠陽、深汕合作區(qū)等地區(qū)的跨行政區(qū)域大統(tǒng)籌計(jì)劃。這些規(guī)劃和建設(shè)，將進(jìn)一步拓展深圳的城市發(fā)展空間，加強(qiáng)深圳與周邊城市的聯(lián)系。對(duì)于二手房市場(chǎng)來說，交通的便捷性將使得更多人愿意選擇在深圳周邊區(qū)域購(gòu)買二手房，然后通過便捷的交通往返于工作地點(diǎn)。例如，深圳地鐵延伸至東莞和惠州后，在深圳工作的人可以選擇在東莞或惠州的一些價(jià)格相對(duì)較低的區(qū)域購(gòu)買二手房，這樣既能夠享受到較低的房?jī)r(jià)，又能夠通過地鐵快速到達(dá)深圳上班。這將使得深圳周邊區(qū)域的二手房市場(chǎng)需求增加，同時(shí)也會(huì)對(duì)深圳本地二手房市場(chǎng)產(chǎn)生一定的帶動(dòng)作用，促進(jìn)整個(gè)大深圳區(qū)域二手房市場(chǎng)的協(xié)同發(fā)展。
從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，近期深圳二手房市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的回暖趨勢(shì)。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2025 年第 10 周（3 月 3 日 - 3 月 9 日），深圳全市二手房（含自助）錄得 1812 套，環(huán)比增長(zhǎng) 11.6%，且二手房錄得量已連續(xù) 5 周攀升。這一數(shù)據(jù)直觀地反映出消費(fèi)者購(gòu)房意愿不斷增強(qiáng)，市場(chǎng)活躍度持續(xù)提升。截至 2025 年 3 月 10 日，深圳全市共有 67662 套有效二手房源在售，較上周增加 1917 套，房源的豐富也為購(gòu)房者提供了更多選擇，進(jìn)一步促進(jìn)了市場(chǎng)的交易。
綜上所述，無論是樓市政策的調(diào)整，還是城中村改造的加速，亦或是交通和城市規(guī)劃的推進(jìn)，都為深圳二手房市場(chǎng)帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。在這些利好因素的共同作用下，深圳二手房市場(chǎng)有望在未來迎來更加繁榮的發(fā)展局面，無論是成交量還是價(jià)格，都可能出現(xiàn)積極的變化，為廣大購(gòu)房者和投資者帶來更多的機(jī)會(huì)。
（個(gè)人觀點(diǎn) 一家之言 兼聽則明 僅供參考）
