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法治日?qǐng)?bào)全媒體記者 唐榮 李文茜 通訊員 鐘雯 邵李鳴
租下廠房原打算用于生產(chǎn)研發(fā)，裝修完畢后準(zhǔn)備投入使用卻發(fā)現(xiàn)廠房使用性質(zhì)變“民用”，生產(chǎn)無望，損失誰來擔(dān)？近日，廣東省深圳市南山區(qū)人民法院審理一起房屋租賃合同糾紛案，依法確認(rèn)雙方租賃合同解除，判令被告公司按照合同約定向原告公司賠償多項(xiàng)費(fèi)用。
2022年3月，A公司與B公司簽訂《房屋租賃合同》，約定A公司承租B公司名下一處登記用途為工業(yè)廠房的物業(yè)，用于醫(yī)療器械的生產(chǎn)和研發(fā)。合同中明確約定，如B公司交付房屋不符合合同約定，嚴(yán)重影響A公司使用的，A公司有權(quán)單方解除合同并根據(jù)合同約定，要求B公司承擔(dān)不超過月租金金額的兩倍的違約金?！?/span>
合同簽訂后，A公司按約定支付了租賃保證金、租金等費(fèi)用，并按照生產(chǎn)廠房要求進(jìn)行裝修。但直至裝修完成，B公司都未能提供該處物業(yè)符合生產(chǎn)廠房資質(zhì)的消防驗(yàn)收文件，導(dǎo)致A公司雖在廠房?jī)?nèi)辦公，卻無法辦理二次消防申報(bào)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可等手續(xù)，遲遲不能開工生產(chǎn)。
2023年1月，B公司在完成案涉物業(yè)所在建筑物整體消防改造后終于取得消防驗(yàn)收文件，但A公司卻發(fā)現(xiàn)，此時(shí)該物業(yè)的使用性質(zhì)已由廠房改為多層公共建筑，即該處物業(yè)無法再用于生產(chǎn)。A公司只能停付租金、搬遷、另尋物業(yè)用于生產(chǎn)。
后雙方就合同未能繼續(xù)履行的違約認(rèn)定、合同解除等問題產(chǎn)生糾紛，A公司遂訴至法院，要求解除合約，B公司退還租賃保證金、租金等已付費(fèi)用，并支付違約金和賠償裝修廠房的損失?！?/span>
B公司辯稱，A公司承租案涉物業(yè)的目的在于辦公和研發(fā)，并在最初已向A公司告知案涉物業(yè)不能進(jìn)行大規(guī)模的生產(chǎn)，因此，案涉物業(yè)使用性質(zhì)的變更不影響雙方間合同的履行。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為合同未能繼續(xù)履行的根本違約方認(rèn)定以及依據(jù)該認(rèn)定結(jié)果，違約責(zé)任和損失賠償金額的承擔(dān)問題。
合同未能繼續(xù)履行的根本違約方認(rèn)定問題。結(jié)合A公司提交的證據(jù)看，B公司在簽訂合同之初即明知A公司承租案涉物業(yè)的目的除研發(fā)辦公外兼具生產(chǎn)。同時(shí)，法院另向消防部門調(diào)查查明，案涉物業(yè)所在建筑物消防改造的原因系B公司自行申報(bào)建筑物使用性質(zhì)由丙類廠房改為多層公共建筑，而多層公共建筑屬于民用建筑，根據(jù)消防相關(guān)規(guī)定，民用建筑內(nèi)除了可以設(shè)置為滿足建筑使用功能的附屬庫(kù)房外，不應(yīng)設(shè)置生產(chǎn)場(chǎng)所或其他庫(kù)房，不應(yīng)與工業(yè)建筑組合建造?！?/span>
法院認(rèn)為，案涉合同約定的租賃房屋用途明確為廠房，B公司作為出租人應(yīng)保證案涉物業(yè)具備適租性，即在租賃期限內(nèi)可作為廠房使用。但在合同履行過程中，B公司變更建筑物使用性質(zhì)，導(dǎo)致A公司無法使用案涉物業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)，A公司的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，有權(quán)解除合同?！?/span>
違約責(zé)任和損失賠償問題。因B公司構(gòu)成根本違約，根據(jù)雙方簽署的租賃合同約定，B公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償損失，即應(yīng)向A公司退還租賃保證金，并支付相當(dāng)于兩個(gè)月租金數(shù)額的違約金?！?/span>
關(guān)于A公司已付費(fèi)用的退還及裝修損失的問題，合同雖因B公司根本違約導(dǎo)致解除，但考慮到A公司確認(rèn)使用案涉物業(yè)部分區(qū)域進(jìn)行了辦公及研發(fā)工作，法院酌情認(rèn)定A公司應(yīng)按照合同約定的三分之一支付租金、管理費(fèi)等費(fèi)用，同時(shí)由B公司賠償A公司部分裝修損失?！?/span>
綜上，法院確認(rèn)雙方租賃合同解除，依法判令B公司按照合同約定，向A公司退還租賃保證金、部分租金等已付費(fèi)用、支付相當(dāng)于兩個(gè)月租金數(shù)額的違約金，并賠償A公司部分裝修損失。該判決已生效?！?/span>
法官說法
消防連著生命，事關(guān)生產(chǎn)生活安全，任何單位與個(gè)人均應(yīng)按照規(guī)劃用途使用房屋，不能擅自改變房屋性質(zhì)、超越規(guī)劃用途使用房屋。根據(jù)民法典規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。在本案中，既然房屋租賃合同約定了房屋的使用用途，B公司作為出租人就有義務(wù)保證交付的房屋可以實(shí)現(xiàn)按照約定目的使用。而在約定的使用用途與規(guī)劃用途不符，且系B公司自身原因?qū)е律鲜銮闆r的發(fā)生而無法實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)，B公司構(gòu)成根本違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/span>
法官提醒，出租人和承租人在簽訂房屋租賃合同時(shí)，務(wù)必明確合同條款，尤其是房屋用途等關(guān)鍵內(nèi)容，避免因用途變更導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，從而引發(fā)糾紛。同時(shí)，出租方應(yīng)嚴(yán)格遵守合同約定，確保租賃房屋的適租性，否則將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?！?/span>
編輯：徐媛
