保租房大爆發(fā)，長(zhǎng)租公寓打響價(jià)格戰(zhàn)！
2100元！在上海閔行區(qū)，魔方公寓的租賃顧問(wèn)報(bào)出這個(gè)價(jià)格時(shí)，租客有點(diǎn)驚訝。這是特價(jià)房的價(jià)格，比同戶型房源便宜了1000多元。
正值2025年春節(jié)后的租房旺季，這樣的降價(jià)顯得格外扎眼。在魔方公寓門(mén)店里，租賃顧問(wèn)指著僅剩的一間特價(jià)房說(shuō)：“這是‘暖春’活動(dòng)房源，同戶型正常價(jià)格要3150元。”
上海“隨申辦”App上，保租房項(xiàng)目數(shù)量正瘋狂增長(zhǎng)。從2023年5月的17個(gè)，到2025年2月的275個(gè)，不到兩年增長(zhǎng)超15倍。長(zhǎng)租公寓的“黃金時(shí)代”遭遇了政策房的正面沖擊。
01 井噴的保租房，壓低的租金線
“租住的項(xiàng)目離公司很近，還有健身房、書(shū)吧。”一位租住于上海閔行區(qū)莘莊板塊保租房的年輕人告訴記者。他的一居室月租約4000元，現(xiàn)在申請(qǐng)需要排隊(duì)等候。
這樣的場(chǎng)景正在全國(guó)上演。2025年，上海涉租用地成交面積已超1500萬(wàn)平方米，較第二名的杭州領(lǐng)先超過(guò)1000萬(wàn)平方米。保租房正以前所未有的速度改變市場(chǎng)格局。
*表：上海保租房項(xiàng)目增長(zhǎng)情況*
行業(yè)資深人士道出真相：租客的支付意愿正大幅收縮。“5年前，租客愿意拿收入的30%-40%租房，現(xiàn)在降到20%左右?！?曾經(jīng)愿意拿出收入30%甚至40%來(lái)租房的年輕人去哪了？
今年1月，上海集中式長(zhǎng)租公寓租金同比下降超5%，環(huán)比僅微漲2%。在傳統(tǒng)旺季，這樣的數(shù)字令人意外。
02 價(jià)格戰(zhàn)背后，企業(yè)生存之戰(zhàn)
春節(jié)后的上海租賃市場(chǎng)，一場(chǎng)“優(yōu)惠潮”悄然涌動(dòng)。
某公寓深圳南山云城旗艦店提前策劃變相降租；招商伊敦壹間公寓推出新春秒殺價(jià)；窩趣推出簽約半年免半月房租活動(dòng)。降價(jià)已成為行業(yè)常態(tài)。
“我們的優(yōu)惠活動(dòng)與出租率高度綁定。”杭州一位長(zhǎng)租公寓管家小張透露。他的門(mén)店位于網(wǎng)紅商圈旁，地鐵站800米，出租率保持在90%以上，因此沒(méi)有加入降價(jià)大軍。
但那些位置不佳的項(xiàng)目呢？小張直言不諱：“項(xiàng)目在選址上有‘硬傷’的，只能靠?jī)r(jià)格戰(zhàn)?！?/span>
*表：2025年頭部長(zhǎng)租公寓企業(yè)表現(xiàn)*
行業(yè)分化日趨明顯。截至2025年3月，TOP30企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模入榜門(mén)檻已提升至14847間，累計(jì)管理房源量達(dá)188.4萬(wàn)間。小玩家正在被淘汰。
03 高端賽道異軍突起
當(dāng)普通公寓降價(jià)求生時(shí)，北京上海的服務(wù)式公寓卻迎來(lái)爆發(fā)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，兩地服務(wù)式公寓占比已達(dá)12%-13%，租金坪效超8.8元/天/㎡，是普通公寓的兩倍。
2023年以來(lái)，超60家中高端長(zhǎng)租公寓落地京滬，其中高端服務(wù)式公寓突破30家。城家的瑞貝庭、樂(lè)乎的芷岸、雅詩(shī)閣的雅寓，以及萬(wàn)科、保利的高端線紛紛入局。
高端項(xiàng)目憑什么逆勢(shì)而上？區(qū)位選擇是關(guān)鍵。這些項(xiàng)目緊鄰商業(yè)核心區(qū)、商務(wù)區(qū)或高端辦公區(qū)，甚至機(jī)場(chǎng)樞紐。它們瞄準(zhǔn)的是國(guó)際客戶和商旅人群，與保租房形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。
更聰明的是經(jīng)營(yíng)策略。越來(lái)越多中高端品牌采用長(zhǎng)短租結(jié)合模式。酒店旺季時(shí)短租占比可達(dá)50%-75%；淡季則降至20%-30%。
“部分項(xiàng)目單日坪效可超10元，GOP率達(dá)80%以上。” 這樣的收益表現(xiàn)，讓仍在價(jià)格戰(zhàn)中掙扎的普通公寓望塵莫及。
04 融資開(kāi)閘，國(guó)企入場(chǎng)
行業(yè)洗牌中，融資渠道卻在拓寬。租賃住房公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)突破，規(guī)模已超百億。
匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT創(chuàng)下“90天極速過(guò)審”紀(jì)錄，成為全國(guó)首單“商改?！盧EITs。華夏北京保障房REIT擴(kuò)募申請(qǐng)也正式獲批，購(gòu)入四個(gè)位于北京的項(xiàng)目。
資本青睞誰(shuí)？地方國(guó)企系企業(yè)正快速崛起。2025年3月，TOP30企業(yè)中地方國(guó)企系開(kāi)業(yè)規(guī)模單月增加4.7萬(wàn)間，增速領(lǐng)先。安居樂(lè)寓、光谷安居等新玩家接連入場(chǎng)。
萬(wàn)科泊寓今年3月開(kāi)放加盟，探索“重資產(chǎn)持有轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”。項(xiàng)目加盟和資金加盟兩種模式，為行業(yè)提供了新思路。
企業(yè)結(jié)構(gòu)也在悄然變化。TOP30企業(yè)中，11家房企系、9家地方國(guó)企系、5家創(chuàng)業(yè)系形成三足鼎立之勢(shì)。國(guó)家隊(duì)正在成為市場(chǎng)重要力量。
05 未來(lái)屬于誰(shuí)？
2025年3月，全國(guó)50城住宅平均租金35.3元/平方米/月，同比下跌3.4%。租金連續(xù)兩年下跌，租售比回升至2.15%。對(duì)長(zhǎng)租行業(yè)來(lái)說(shuō)，這既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。
智能化成為破局關(guān)鍵。萬(wàn)科泊寓實(shí)現(xiàn)找房租務(wù)100%數(shù)字化；龍湖冠寓數(shù)字化覆蓋90%場(chǎng)景。技術(shù)正深刻改變這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)。
輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式受追捧。萬(wàn)科泊寓開(kāi)放加盟；龍湖集團(tuán)發(fā)布全新資產(chǎn)管理品牌“逍遙洲資管”，將長(zhǎng)租公寓升級(jí)為資產(chǎn)管理航道。企業(yè)正在尋找更靈活的發(fā)展方式。
政策支持力度持續(xù)加大。財(cái)政部明確推進(jìn)專(zhuān)項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備和收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。山東計(jì)劃2025年底前建成交付保障性租賃住房10萬(wàn)套（間）以上；西安將建成保租房5000套。
魔方公寓的特價(jià)房很快被搶租一空，但租賃顧問(wèn)陳峰心里并不輕松。“下次還能靠降價(jià)吸引租客嗎？”他看著馬路對(duì)面新落成的保租房小區(qū)，那里健身房、書(shū)吧一應(yīng)俱全，月租只比他的特價(jià)房高一點(diǎn)。
在深圳，萬(wàn)科泊寓的管理規(guī)模已達(dá)24.1萬(wàn)間，一季度新增1.2萬(wàn)間；龍湖冠寓保持著95.5%的出租率。這些頭部企業(yè)正加速數(shù)字化，萬(wàn)科泊寓甚至實(shí)現(xiàn)了找房租務(wù)100%數(shù)字化。
當(dāng)價(jià)格戰(zhàn)成為常態(tài)，長(zhǎng)租公寓的未來(lái)在哪里？或許正如專(zhuān)家所言，這個(gè)行業(yè)正從“防止房地產(chǎn)過(guò)熱”的輔助角色，轉(zhuǎn)向“幫助存量房去化”的主力軍。行業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)靜悄悄的變革。
（個(gè)人觀點(diǎn) 一家之言 兼聽(tīng)則明 僅供參考）
