面對市場供需變化，上海甲級寫字樓的業(yè)主們正通過下調(diào)租金來爭取租戶，而租戶們也悄然掌握了更多議價權(quán)。
2025年第三季度，上海甲級寫字樓市場延續(xù)了租金下行趨勢。根據(jù)萊坊發(fā)布的最新市場報告，上海整體寫字樓市場租金環(huán)比下跌4.1%，降至每天每平方米6.25元。
與此同時，市場空置率小幅上升至23.3%，反映出市場仍面臨一定的去化壓力。
01
市場現(xiàn)狀
租金普降，空置率微升
上海甲級寫字樓市場目前正面臨租金普遍下滑的局面。
萊坊的報告顯示，2025年第三季度，上海甲級寫字樓市場租金已降至每天每平方米6.25元。
其中，中央商務(wù)區(qū)擴展區(qū)的寫字樓市場租金環(huán)比跌幅高達7.2%，而核心商務(wù)區(qū)在金融機構(gòu)與律所搬遷需求的支撐下，租金跌幅相對收窄至4.2%，租金為每天每平方米8.46元。
空置率方面，第三季度上海甲級寫字樓市場空置率小幅上升至23.3%。
戴德梁行數(shù)據(jù)也顯示了類似趨勢，其報告指出上海甲級寫字樓空置率微降至23.5%。
盡管空置率仍處于高位，但多家機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，這一數(shù)字已開始出現(xiàn)小幅回落跡象。
02
供應(yīng)與需求
新增供應(yīng)放緩，去化壓力仍存
供應(yīng)方面，第三季度上海甲級寫字樓市場僅有兩個新項目竣工交付，總體新增辦公面積139,990平方米，環(huán)比大幅減少68%。
這兩個新項目均位于浦西非核心區(qū)域，包括打浦橋的日月光中心二期和徐匯上海南站區(qū)域的徐匯萬科中心三期。
需求端則呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。世邦魏理仕中國區(qū)研究部資深董事陸燕表示：“2025年前三季度，上海經(jīng)濟穩(wěn)健增長，第三產(chǎn)業(yè)占比持續(xù)擴大，這主要得益于產(chǎn)業(yè)升級、數(shù)字賦能、開放優(yōu)勢和業(yè)態(tài)融合四大引擎的協(xié)同發(fā)力?！?/span>
當前市場租賃活動主要以企業(yè)的續(xù)租和搬遷為主。
在降本增效的大趨勢下，租約到期的企業(yè)往往選擇減租續(xù)約或搬遷至租金更低的樓宇。
03
需求來源
金融與專業(yè)服務(wù)領(lǐng)先，共享辦公崛起
萊坊報告顯示，第三季度上海寫字樓租賃需求主要來源于金融、專業(yè)服務(wù)、零售及TMT企業(yè)，這些行業(yè)貢獻了市場超過60% 的租賃需求。
專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域中，律所的升級需求尤為顯著。在市場租金持續(xù)下行的背景下，律所抓住核心區(qū)租金下降的機會，積極升級辦公場所以提升品牌形象。
金融行業(yè)則因存款利率持續(xù)走低及二級市場活躍，帶動了證券、資管企業(yè)的業(yè)務(wù)擴張，從而提升了辦公場所升級需求。
一個值得注意的趨勢是，共享辦公需求日益活躍。萊坊董事楊悅晨透露：“在新租需求中，超過20% 來自于共享辦公?！?/span>
共享辦公的靈活租期、完備配套設(shè)施以及合理租金水平，很好地適配了短期過渡、小規(guī)模貿(mào)易和初創(chuàng)型科技企業(yè)的需求。
04
子市場分化
南京西路與前灘表現(xiàn)相對穩(wěn)健
在上海寫字樓市場整體承壓的大環(huán)境下，各子市場表現(xiàn)分化明顯。
萊坊華北和華東區(qū)董事總經(jīng)理黃蔚指出：“本季度，南京西路市場是為數(shù)不多的租金小幅下跌的子市場之一，市場租金僅環(huán)比下跌0.8% 至每天每平方米9.60元?！?/span>
作為上海重要的商務(wù)區(qū)之一，南京西路憑借其磁石效應(yīng)，持續(xù)吸引外資零售品牌、金融機構(gòu)及顧問咨詢等高租金支付能力行業(yè)的入駐。
前灘板塊同樣表現(xiàn)穩(wěn)健，作為小陸家嘴需求外溢的首選市場，本季度市場租金環(huán)比小幅下跌0.8%至每天每平方米5.95元。
徐家匯、世紀大道等熱點子市場也在本季度展現(xiàn)了積極的表現(xiàn)。
05
投資市場
大宗交易活躍，自用買家主導(dǎo)
盡管租賃市場面臨挑戰(zhàn)，但上海寫字樓投資市場卻顯現(xiàn)出活躍態(tài)勢。
2025年第三季度，上海寫字樓投資市場錄得7宗大宗交易，涉及總金額約45億元。
值得注意的是，自用型買家成為市場主要參與者。
在眾多交易中，機構(gòu)買家表現(xiàn)出對價格洼地項目的青睞。
例如，中國信達以約8.856億元的價格購入位于靜安的商辦綜合體佳程廣場。
本季度最大宗的交易是普陀真如的信泰中心1號樓項目，政府機構(gòu)以21.68億元的價格從中信泰富手中購入該項目。
未來六個月，上海寫字樓市場預(yù)計將迎來約82萬平方米的新增供應(yīng)，其中華潤中心、徐家匯中心三期B座等超甲級優(yōu)質(zhì)物業(yè)將成為市場焦點。
面對持續(xù)增加的供應(yīng)量，市場去化壓力仍不容小覷。
世邦魏理仕中國區(qū)辦公樓租賃交易負責人張越指出，近期出臺的《關(guān)于推進商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》為存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了新路徑，允許商辦兼容租賃住房、商業(yè)服務(wù)等業(yè)態(tài)。
這一政策創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)需求形成合力，將加速市場去化。
