三季度全國(guó)大宗物業(yè)成交環(huán)比增40%，公寓資產(chǎn)領(lǐng)跑

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年三季度全國(guó)32城大宗物業(yè)成交總額385億元，環(huán)比增長(zhǎng)40%，其中公寓資產(chǎn)表現(xiàn)突出，成交額同比增40%至40.28億元。核心城市核心地段公寓因現(xiàn)金流穩(wěn)定、退出渠道成熟（如REITs）受資本青睞。寫(xiě)字樓交易則持續(xù)降溫，二、三季度成交規(guī)模不足百億。西安、深圳等地推出保障性租賃住房政策，推動(dòng)長(zhǎng)租公寓成為投資新熱點(diǎn)。例如，深圳最大體量萬(wàn)象匯（18萬(wàn)㎡）將于11月27日開(kāi)業(yè)，配套3500個(gè)車(chē)位，定位家庭消費(fèi)場(chǎng)景。

廣州天河核心商圈物業(yè)：專(zhuān)業(yè)平臺(tái)賦能資產(chǎn)盤(pán)活

這塊位于廣州天河區(qū)六運(yùn)二街的物業(yè)，通過(guò)廣州產(chǎn)權(quán)交易所的平臺(tái)，經(jīng)過(guò)112輪線上激烈競(jìng)價(jià)，最終以4701.09萬(wàn)元成交，較掛牌底價(jià)大幅增值1860萬(wàn)元。其高溢價(jià)的背后，是交易方在掛牌前通過(guò)"預(yù)公告+市場(chǎng)摸底"鎖定了超50家意向投資人，為充分競(jìng)爭(zhēng)打下基礎(chǔ)。同時(shí)，物業(yè)本身地處天河城、正佳廣場(chǎng)等核心商圈，且毗鄰地鐵，稀缺的區(qū)位和穩(wěn)定的租金收益使其成為資本追逐的對(duì)象。這宗交易是國(guó)有資產(chǎn)通過(guò)專(zhuān)業(yè)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)保值增值的典型案例。

北京世茂大廈：揚(yáng)子江藥業(yè)的地標(biāo)"入場(chǎng)券"

這樁交易是近期市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。世茂集團(tuán)因債務(wù)危機(jī)，將其在北京CBD的首個(gè)標(biāo)志性建筑——世茂大廈進(jìn)行司法拍賣(mài)。揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)有限公司的全資孫公司以22.54億元的價(jià)格僅經(jīng)一輪報(bào)價(jià)便成功競(jìng)得。值得注意的是，該價(jià)格相較于項(xiàng)目32.2億元的評(píng)估價(jià)折價(jià)約30%，相當(dāng)于打了七折，與世茂集團(tuán)2015年和2021年分別約42億和40億元的報(bào)價(jià)相比，近乎"腰斬"。對(duì)于買(mǎi)方揚(yáng)子江藥業(yè)而言，這被視為一次成功的"抄底"，不僅以低價(jià)獲得了核心地段的稀缺資產(chǎn)，也借此擁有了在北京長(zhǎng)安街畔的"地標(biāo)級(jí)入場(chǎng)券"。

西安商辦物業(yè)：個(gè)人投資者的"搶奪大戰(zhàn)"

與住宅市場(chǎng)的低迷相反，西安的商辦物業(yè)在拍賣(mài)市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍。在11月2日同一天內(nèi)，有兩處社區(qū)商鋪和一處甲級(jí)寫(xiě)字樓均溢價(jià)成交。這些物業(yè)的共同特點(diǎn)是：面積小、總價(jià)低（均低于250萬(wàn)元）、位于熱門(mén)板塊（如高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)）且配套成熟（毗鄰地鐵、學(xué)?；虼笮蜕鐓^(qū)）。這反映出在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，個(gè)人投資者更傾向于將資金投向位于核心地段、具備穩(wěn)定人流和經(jīng)營(yíng)潛力的"錢(qián)生錢(qián)"型商辦物業(yè)，而非前景不明的住宅市場(chǎng)。

遵義罰沒(méi)資產(chǎn)流拍：非核心區(qū)域資產(chǎn)的困境

并非所有資產(chǎn)都能順利找到買(mǎi)家。遵義市一個(gè)包含11宗商業(yè)及住宅房產(chǎn)的罰沒(méi)資產(chǎn)包在11月6日的拍賣(mài)中全部流拍。這批資產(chǎn)中，位于海爾大道的三處商業(yè)用房起拍價(jià)均在180萬(wàn)元以上，但未能吸引到任何競(jìng)買(mǎi)人。這一結(jié)果與廣州、北京等地資產(chǎn)的搶手局面形成鮮明對(duì)比，凸顯出當(dāng)前大宗物業(yè)交易市場(chǎng)強(qiáng)烈的分化趨勢(shì)。資金和投資者的注意力正越來(lái)越向一線及強(qiáng)二線城市的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集中，而缺乏區(qū)位、產(chǎn)業(yè)或人口支撐的非核心區(qū)域資產(chǎn)，則面臨著巨大的去化壓力。

中郵保險(xiǎn)聯(lián)合阿布扎比投資局超百億元收購(gòu)上海博華廣場(chǎng)

中郵保險(xiǎn)領(lǐng)投的人民幣基金與阿布扎比投資局（ADIA）共同完成對(duì)上海靜安區(qū)地標(biāo)博華廣場(chǎng)的收購(gòu)，交易對(duì)價(jià)超百億元。美國(guó)漢斯集團(tuán)繼續(xù)擔(dān)任普通合伙人，交易已于 2025 年 10 月 31 日前后完成股權(quán)變更。

萬(wàn)科前三季度大宗交易簽約近 70 億元，冰雪板塊完成交割

萬(wàn)科發(fā)布 2025 年三季報(bào)顯示，前三季度通過(guò)大宗交易簽約金額近 70 億元，其中與中旅集團(tuán)完成冰雪板塊資產(chǎn)交割，回籠資金 71 億元。具體項(xiàng)目包括北京石京龍滑雪場(chǎng)、吉林松花湖度假區(qū)部分權(quán)益等。

廣州天河核心商圈物業(yè)高溢價(jià)成交，溢價(jià)率 65.47%

交易概況：廣州產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌的天河區(qū)六運(yùn)二街 11-15 號(hào)首層物業(yè)，經(jīng)過(guò) 112 輪競(jìng)價(jià)以 4701.09 萬(wàn)元成交，較底價(jià)增值 1860 萬(wàn)元，溢價(jià)率達(dá) 65.47%。該物業(yè)位于天河城與正佳廣場(chǎng)之間，建筑面積約 600 平方米，緊鄰地鐵 1/3 號(hào)線體育西路站。

宜昌 72 畝物流用地 8400 萬(wàn)元成交，三峽物流集團(tuán)競(jìng)得

交易概況：宜昌市點(diǎn)軍區(qū) P（2025）11 號(hào)地塊以 8400 萬(wàn)元成交，競(jìng)得人為湖北三峽物流集團(tuán)。該地塊面積 72404 平方米，用途為一類(lèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)用地，容積率 1.0-2.0，位于宜昌南站物流園區(qū)核心區(qū)。

深圳華僑城純水岸別墅 3.64 億元成交，刷新全國(guó)法拍紀(jì)錄

交易概況：深圳市南山區(qū)華僑城純水岸（十二期）2 棟 48 號(hào)別墅在京東資產(chǎn)平臺(tái)以 3.64 億元成交，單價(jià) 57 萬(wàn)元 / 平方米，較評(píng)估價(jià)溢價(jià) 69.5%，創(chuàng)下全國(guó)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)住宅最高紀(jì)錄。該別墅建筑面積 639 平方米，為雙拼設(shè)計(jì)，帶獨(dú)立泳池和花園。

宋都服務(wù) 1058 萬(wàn)元收購(gòu)杭州宋都大廈 50 個(gè)車(chē)位

交易概況：宋都服務(wù)（09608.HK）間接全資附屬公司以 1058.67 萬(wàn)元收購(gòu)杭州宋都大廈地下二層 50 個(gè)車(chē)位，使用期限至 2047 年。標(biāo)的位于錢(qián)江新城核心區(qū)，周邊寫(xiě)字樓日均人流量超 10 萬(wàn)人次，車(chē)位常年出租率達(dá) 98%。

瑞慈醫(yī)療1.99億元購(gòu)入上海濱江豪宅，布局核心資產(chǎn)

瑞慈醫(yī)療（01526.HK）于11月4日公告，以總價(jià)1.99億元收購(gòu)上海徐匯區(qū)龍啟路377弄13幢40號(hào)1-4層住宅，建筑面積570.06㎡，單價(jià)達(dá)34.9萬(wàn)元/㎡。該物業(yè)為云錦東方別墅，屬徐匯濱江頂級(jí)豪宅區(qū)，已支付3000萬(wàn)元訂金，余款于11月底付清。公司表示，該資產(chǎn)具備中長(zhǎng)期增值潛力，符合醫(yī)療企業(yè)資產(chǎn)配置需求。值得注意的是，此次交易是瑞慈醫(yī)療繼2024年收購(gòu)南京西路寫(xiě)字樓后，再次加碼上海核心地段物業(yè)，凸顯其對(duì)一線城市稀缺資源的偏好。

揚(yáng)子江藥業(yè)22.54億元抄底北京世茂大廈，擬作總部新址

11月4日，揚(yáng)子江藥業(yè)旗下孫公司以底價(jià)22.54億元競(jìng)得北京朝陽(yáng)區(qū)世茂大廈，較2024年8月評(píng)估價(jià)32.2億元折讓29.9%，折合單價(jià)3.2萬(wàn)元/㎡。該大廈位于長(zhǎng)安街沿線，建面7.02萬(wàn)㎡，剩余土地使用年限28年，目前部分出租。交易包含抵押及租約，債權(quán)方招商財(cái)富資管通過(guò)法拍化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。揚(yáng)子江藥業(yè)稱，此舉為布局華北醫(yī)療資源協(xié)同，計(jì)劃將大廈改造為北京總部，整合研發(fā)與市場(chǎng)資源。此次交易打破北京商辦資產(chǎn)估值慣性，或引發(fā)同類(lèi)資產(chǎn)重估。

市場(chǎng)趨勢(shì)分析

內(nèi)資主導(dǎo)格局強(qiáng)化：本周交易中，中郵保險(xiǎn)、萬(wàn)科、三峽物流集團(tuán)等內(nèi)資機(jī)構(gòu)占比超 90%，外資僅通過(guò) ADIA 間接參與博華廣場(chǎng)項(xiàng)目，反映國(guó)際資本仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，但對(duì)核心資產(chǎn)的配置需求未消失。

細(xì)分領(lǐng)域分化加?。?/span>社區(qū)商業(yè)、物流地產(chǎn)、車(chē)位等抗周期資產(chǎn)受青睞，而傳統(tǒng)寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心交易活躍度較低。例如，廣州六運(yùn)小區(qū)物業(yè)溢價(jià)率超 65%，而上海同期寫(xiě)字樓大宗交易僅 3 宗。

政策驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)活化：多地通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所創(chuàng)新交易模式（如預(yù)公告、線上競(jìng)價(jià)），推動(dòng)存量資產(chǎn)流動(dòng)。例如，廣州產(chǎn)權(quán)交易所通過(guò) “綜合產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)” 實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域競(jìng)價(jià)，宜昌物流用地交易要求引入產(chǎn)業(yè)資源。

高凈值人群逆勢(shì)布局：深圳法拍別墅的高溢價(jià)成交，顯示高凈值人群在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)期仍將稀缺不動(dòng)產(chǎn)作為 “壓艙石”，但更注重資產(chǎn)的流動(dòng)性和長(zhǎng)期增值潛力。