盡管租賃需求有所回暖，但北京的頂級(jí)寫字樓市場(chǎng)在2025年仍未走出低迷。租金水平一降再降，空置率居高不下，成為了市場(chǎng)當(dāng)下的真實(shí)寫照。

租金“以價(jià)換量”

已跌至多年低點(diǎn)

為了留住老租戶、吸引新客戶，寫字樓的業(yè)主們不得不繼續(xù)“以價(jià)換量”。多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2025年第三季度，北京甲級(jí)寫字樓的平均租金仍在持續(xù)下探。戴德梁行報(bào)告稱，全市租金環(huán)比下降2.9%，降至每月每平方米215.51元。第一太平戴維斯和萊坊的數(shù)據(jù)也顯示，三季度租金環(huán)比跌幅在2.0%至2.1%之間。高力國(guó)際此前指出，年初的租金降幅更大，一季度環(huán)比下降3.2%，同比降幅高達(dá)16.3%，租金水平已回調(diào)至多年前。

空置率維持高位

去化壓力仍在

與租金同步承壓的還有空置率。雖然市場(chǎng)已連續(xù)多個(gè)季度實(shí)現(xiàn)凈吸納量為正（即租出的面積大于退租的面積），但空置率絕對(duì)值依然處于高位。根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，三季度末全市甲級(jí)寫字樓平均空置率為19.0%。世邦魏理仕的報(bào)告則顯示，整體辦公樓空置率為19.7%。高力國(guó)際在年中時(shí)曾指出，市場(chǎng)空置率連續(xù)多個(gè)季度穩(wěn)定在20%左右。戴德梁行的數(shù)據(jù)相對(duì)樂觀，其報(bào)告顯示，得益于前三季度持續(xù)的存量去化，全市空置率較2024年底下降了1.8個(gè)百分點(diǎn)，至16.5%。

需求有亮點(diǎn)

但整體仍顯疲軟

市場(chǎng)并非沒有積極信號(hào)。租賃需求正呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性特征。以人工智能為代表的科技互聯(lián)網(wǎng)（TMT）、金融以及專業(yè)服務(wù)業(yè)，成為了支撐市場(chǎng)去化的主力軍。尤其是中關(guān)村區(qū)域，受益于科創(chuàng)企業(yè)的擴(kuò)張，上半年凈吸納量突破6萬平方米，去化速度創(chuàng)下歷史記錄。金融街和麗澤商務(wù)區(qū)也因金融、國(guó)央企的穩(wěn)定需求，成為市場(chǎng)去化的核心區(qū)域。

然而，這些亮點(diǎn)不足以掩蓋整體需求的疲軟。高力國(guó)際分析認(rèn)為，宏觀有效需求不足仍是系統(tǒng)性難題。當(dāng)前的租賃活動(dòng)高度集中在企業(yè)“搬遷”上，而非全新的擴(kuò)張需求。許多企業(yè)為了控制成本，選擇搬回自有物業(yè)，或者在同一區(qū)域內(nèi)更換性價(jià)比更高的辦公室，這雖然帶來了表面的交易活躍，但并未給市場(chǎng)帶來凈新增需求。

未來

供應(yīng)放緩或帶來喘息之機(jī)

對(duì)于后市，機(jī)構(gòu)的看法謹(jǐn)慎中帶著一絲期待。一個(gè)有利因素是，未來一段時(shí)間新增寫字樓的供應(yīng)將大幅減少。戴德梁行和第一太平戴維斯均指出，2025年第四季度預(yù)計(jì)沒有新項(xiàng)目入市。世邦魏理仕也預(yù)計(jì)，未來6個(gè)月僅有一個(gè)全新項(xiàng)目交付。供應(yīng)壓力的緩解，為空置率的小幅回落創(chuàng)造了條件。

但租金可能仍將承壓。戴德梁行預(yù)計(jì)，迫于業(yè)績(jī)壓力，業(yè)主在四季度可能提供更多優(yōu)惠，租金和空置率將進(jìn)一步下調(diào)。高力國(guó)際同樣認(rèn)為，租金下行的趨勢(shì)短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。市場(chǎng)真正企穩(wěn)，仍需等待更加強(qiáng)勁且持續(xù)的新增辦公需求出現(xiàn)。未來，那些擁有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集聚、配套設(shè)施完善的區(qū)域和優(yōu)質(zhì)樓宇，或?qū)⒙氏瓤吹狡蠓€(wěn)的曙光。