一、政策動態(tài)

商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點啟動（11月28日）

●證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告(征求意見稿)》，首次在"基礎(chǔ)設(shè)施REITs"外單列"商業(yè)不動產(chǎn)REITs"新類別

●納入范圍：商業(yè)綜合體、購物中心、寫字樓、酒店、城市更新等

●REITs市場現(xiàn)狀：截至11月27日，已上市77只，融資2070億元，總市值2201億元，2024年以來指數(shù)上漲22.46%

消費促進(jìn)政策

11月20日，商務(wù)部公示15個國際化消費環(huán)境建設(shè)試點城市和50個消費新業(yè)態(tài)新模式新場景試點城市

二、大宗交易市場

11月成交概況：

●共監(jiān)測到18宗交易，總金額176.9億元，平均單筆9.83億元

●商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)的12宗（寫字樓、商場、酒店、綜合體），占比66.7%

代表性案例：

●象嶼集團(tuán)以21億元收購上海南京西路仙樂斯廣場90%股權(quán)，單價約3萬元/㎡，總面積7.04萬㎡（含辦公、商業(yè)及250個車位）

●華夏華潤商業(yè)REIT大宗交易成交240萬股，金額2405.4萬元，折價率1.76%

市場特點：

●辦公樓占主導(dǎo)，三季度辦公樓成交金額占比75%，成交宗數(shù)占比53%

●內(nèi)資主導(dǎo)，上海三季度大宗交易內(nèi)資占比100%，外資缺席

●保險資金活躍，2025年上半年5家險企13筆大額投資近50億元，同比增長614%

三、租金與空置率

1.寫字樓市場

租金：

北京甲級寫字樓：130.20元/㎡/月，環(huán)比+0.46%，同比-28.04%（11月數(shù)據(jù)）

深圳甲級寫字樓：105.09元/㎡/月，環(huán)比-4.94%，同比+8.00%（11月數(shù)據(jù)）

重點八城（北京、上海等）平均租金：2.73元/㎡/天，同比-11.9%（1-9月累計）

10月租金回暖，重點8城辦公租金環(huán)比+4.69%，較9月+0.5%明顯擴(kuò)大

空置率：

北京：16.5%（三季度末），四大一線城市最低且持續(xù)優(yōu)化，同比-1.8個百分點

上海：23.5%（三季度末），環(huán)比-0.1個百分點

廣州：20.8%（三季度末），環(huán)比+0.9個百分點

深圳：29.0%（三季度末），四大一線城市最高，環(huán)比+1.2個百分點，同比+2.8個百分點

沈陽：33.1%（三季度末），環(huán)比上升，創(chuàng)近年新高

2.零售物業(yè)市場

全國平均空置率：7.5%（三季度末），環(huán)比+0.1個百分點

購物中心首層租金：環(huán)比-0.6%，降幅擴(kuò)大（三季度數(shù)據(jù)）

上海商鋪平均租金：188.48元/㎡/月，環(huán)比-5.43%，同比+3.28%（11月數(shù)據(jù)）

四、銷售與供應(yīng)數(shù)據(jù)

1.銷售數(shù)據(jù)

金地商置11月合約銷售：7.49億元，面積6.18萬㎡，均價1.21萬元/㎡

商業(yè)地產(chǎn)銷售整體低迷，多數(shù)城市價格同比下跌，如濰坊商業(yè)掛牌均價7776元/㎡，同比-3.99%

2.新增供應(yīng)

11月全國開業(yè)商業(yè)項目約20個，總商業(yè)體量142萬㎡，其中增量項目15個，存量改造項目5個

主要項目：深圳懷德萬象匯、杭州城北招商花園城等，小體量、鄰里型項目占主導(dǎo)

3.土地市場

11月300城商辦用地推出9640萬㎡，成交3763萬㎡，同比分別-16.2%、-21.9%

1-11月累計：推出3.4億㎡，成交2.21億㎡，同比分別-16.4%、-13.7%

五、行業(yè)表現(xiàn)

1.企業(yè)業(yè)績分化

增長：龍湖集團(tuán)商業(yè)租金收入55億元（上半年），同比+4.9%；新城控股商業(yè)運營收入69.44億元（上半年），同比+11.8%

下滑：寶龍商業(yè)零售商業(yè)收入10.49億元（上半年），同比-2.6%；中駿商管收入近乎零增長

2.市場轉(zhuǎn)型

●從"增量競爭"到"存量博弈"，行業(yè)進(jìn)入深度洗牌期

●新增供應(yīng)放緩，2025年辦公樓新開工面積同比-22.3%，竣工面積+16.5%（1-9月）

●存量項目改造活躍，5個存量改造項目11月開業(yè)，如廬州意庫、泉州復(fù)悅尚柏奧萊等

●運營能力成核心競爭力，華潤萬象生活等頭部企業(yè)憑借精細(xì)化運營保持高出租率和業(yè)績增長

六、趨勢展望

●商業(yè)REITs擴(kuò)容：11月政策突破將加速商業(yè)地產(chǎn)存量盤活，預(yù)計未來更多商業(yè)資產(chǎn)將通過REITs實現(xiàn)證券化

●租金企穩(wěn)跡象：10月租金環(huán)比回升4.69%，顯示市場可能逐步企穩(wěn)，北京等城市已現(xiàn)回暖信號

●結(jié)構(gòu)性機(jī)會：

●一線城市核心商圈資產(chǎn)保值性強，如上海南京西路仙樂斯廣場以21億元成交，單價3萬元/㎡

●消費基礎(chǔ)設(shè)施表現(xiàn)穩(wěn)健，消費類REITs平均出租率97.20%，利潤率66.61%（三季度）

物流地產(chǎn)韌性突出，前三季度凈吸納量720萬平方米，同比+62%，創(chuàng)歷史新高

存量時代特征：

●2025年1-9月辦公樓新開工面積-22.3%，竣工面積+16.5%，供需失衡加劇，預(yù)計2026-2027年供應(yīng)放緩

●行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張向價值提升轉(zhuǎn)型，綠色認(rèn)證（LEED、WELL等）成高端項目標(biāo)配，超80%新項目強調(diào)TOD優(yōu)勢

2025年11月，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)存量盤活加速、運營精細(xì)化提升、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型深化的特征，政策支持與市場需求共同推動行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“價值重構(gòu)”轉(zhuǎn)型。以下從政策環(huán)境、市場表現(xiàn)、企業(yè)動態(tài)、重點項目等多維度展開，結(jié)合權(quán)威數(shù)據(jù)與行業(yè)實踐，全面呈現(xiàn)當(dāng)月商業(yè)地產(chǎn)的最新情況：

政策環(huán)境：公募REITs擴(kuò)容與存量更新成為核心支撐

2025年11月，政策層面持續(xù)加大對商業(yè)地產(chǎn)的支持力度，重點圍繞存量資產(chǎn)盤活與運營效率提升展開：

●公募REITs擴(kuò)容：證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推動商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點常態(tài)化》的通知，將商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲等存量資產(chǎn)納入試點范圍，明確“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可通過REITs實現(xiàn)退出”，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供新的融資渠道。截至11月底，全國已有22只商業(yè)地產(chǎn)REITs獲批，總規(guī)模超300億元，覆蓋北京、上海、深圳等核心城市。

●存量更新政策：住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強城市商業(yè)綜合體規(guī)劃建設(shè)管理的通知》，要求“嚴(yán)格控制新建大型商業(yè)綜合體，鼓勵對現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施進(jìn)行升級改造”，并明確“商業(yè)綜合體應(yīng)與周邊社區(qū)、交通、文化設(shè)施聯(lián)動，打造‘15分鐘便民生活圈’”。

●地方促消費措施：上海、深圳、杭州等城市推出“消費券+商業(yè)改造”組合拳，例如上海發(fā)放10億元商業(yè)消費券，覆蓋購物中心、餐飲、零售等業(yè)態(tài)；深圳啟動“老舊商業(yè)街區(qū)改造計劃”，首批改造10條街區(qū)，重點提升步行體驗與業(yè)態(tài)多樣性。

市場表現(xiàn)：存量壓力凸顯，核心資產(chǎn)韌性凸顯

1.寫字樓市場：空置率微升，租金小幅下降

2025年11月，全國重點城市寫字樓市場存量壓力持續(xù)，但核心商圈表現(xiàn)出較強的抗跌性：

空置率：北京CBD核心區(qū)寫字樓空置率約18%（環(huán)比微升0.5個百分點），上海陸家嘴空置率約20%（環(huán)比持平），深圳前?？罩寐始s25%（環(huán)比上升1個百分點）。

租金：北京CBD甲級寫字樓平均租金約8.5元/平方米/天（環(huán)比下降2%），上海陸家嘴約9.0元/平方米/天（環(huán)比下降1.5%），深圳福田約7.8元/平方米/天（環(huán)比下降3%）。

需求結(jié)構(gòu)：科技、金融企業(yè)仍是寫字樓租賃的核心需求，例如字節(jié)跳動租下上海楊浦區(qū)4萬平方米寫字樓（用于AI研發(fā)），中信銀行深圳分行租下福田2萬平方米寫字樓（用于區(qū)域總部）。

2.購物中心市場：存量改造加速，小體量項目占比超60%

2025年11月，全國購物中心市場新增供應(yīng)以存量改造為主，小體量項目（≤5萬平方米）成為市場主流：

開業(yè)情況：當(dāng)月全國開業(yè)購物中心20個，其中12個為存量改造項目（如泉州復(fù)悅尚柏奧萊（原萬達(dá)廣場）、蘇州彩蓮鯉商業(yè)廣場（原采蓮廣場）），新增商業(yè)體量約142萬平方米。

業(yè)態(tài)調(diào)整：餐飲、體驗業(yè)態(tài)成為存量改造的核心方向，例如深圳景福安薈鄰（2.1萬平方米）引入50家餐飲品牌（含首進(jìn)蓮塘的“廟前三酉”酒吧），廣州外商新天地（3萬平方米）打造24小時微醺經(jīng)濟(jì)帶（引入“廟前冰室”團(tuán)隊創(chuàng)立的特色酒吧）。

空置率：全國重點城市購物中心平均空置率約12%（環(huán)比下降0.5個百分點），其中核心商圈空置率約8%（如北京西單、上海南京西路），非核心商圈空置率約15%（如三線城市新區(qū)）。

3.商業(yè)地產(chǎn)REITs：市場持續(xù)擴(kuò)容，核心資產(chǎn)估值提升

2025年11月，商業(yè)地產(chǎn)REITs市場保持活躍，核心資產(chǎn)（如重奢商場、產(chǎn)業(yè)園區(qū)）的估值顯著提升：

市場規(guī)模：截至11月底，全國商業(yè)地產(chǎn)REITs總規(guī)模超300億元，其中重奢商場REITs（如北京SKP、上海恒隆廣場）的規(guī)模占比約40%。

估值水平：核心資產(chǎn)（如重奢商場）的資本化率（CapRate）約4%（環(huán)比下降0.5個百分點），主要因“全球重奢品牌新增門店有限，核心資產(chǎn)成為非賣品”，其真實內(nèi)在價值遠(yuǎn)超報表估值。

交易活躍度：當(dāng)月商業(yè)地產(chǎn)大宗交易7單，總金額超70億元，其中自用型交易占比約60%（如貨拉拉收購上海長寧區(qū)10億元辦公樓、陸家嘴國泰人壽收購上海前灘匯9.36億元寫字樓）。

企業(yè)動態(tài)：頭部企業(yè)領(lǐng)跑，輕資產(chǎn)與運營成核心競爭力

2025年11月，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)馬太效應(yīng)凸顯，頭部企業(yè)憑借運營能力與輕資產(chǎn)模式持續(xù)領(lǐng)跑：

頭部企業(yè)表現(xiàn)：華潤萬象生活以32.67億元的商業(yè)航道收入位居行業(yè)首位（同比增長14.6%），其購物中心零售額同比增長21.1%至1220億元，53個在管項目零售額穩(wěn)居當(dāng)?shù)厥袌龅谝?；恒隆地產(chǎn)核心物業(yè)租賃收入達(dá)29.31億元（同比增長8%），旗下上海恒隆廣場、港匯恒隆廣場等標(biāo)桿項目持續(xù)吸引高端品牌入駐。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型：旭輝商業(yè)加速全國輕資產(chǎn)布局，簽約項目覆蓋華東、華南、西南核心區(qū)域（如上海恒基·旭輝天地引入戶外運動、寵物等新業(yè)態(tài)）；綠城商用構(gòu)建“商業(yè)+酒店+長租公寓”全鏈條生態(tài)，自營酒店品牌“綠城玫瑰園”堅守高品質(zhì)定位。

商文旅融合：融創(chuàng)商業(yè)憑借“熱雪奇跡”品牌搶占室內(nèi)滑雪賽道，深圳前海冰雪世界（全球最大室內(nèi)滑雪場）與杭州熱雪奇跡形成規(guī)模壁壘，構(gòu)建滑雪運動、教育、娛樂全鏈條服務(wù)體系；新合作商業(yè)打造“線上線下融合”網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)“工業(yè)品下行、農(nóng)產(chǎn)品上行”，盤活城市地下空間。

重點項目：存量改造與商文旅融合成為亮點

2025年11月，多個重點項目通過存量改造與商文旅融合實現(xiàn)價值提升：

深圳前海冰雪世界：作為全球最大室內(nèi)滑雪場（約10萬平方米），與在建的杭州熱雪奇跡形成“南北聯(lián)動”，引入滑雪學(xué)校、冰雪裝備店、冰雪主題餐廳等業(yè)態(tài)，預(yù)計年接待游客500萬人次。

上海虹橋前灣印象城MEGA：定位“國際化社交度假漫游灣”，商業(yè)體量超40萬平方米，招商率達(dá)95%，引入超350家優(yōu)質(zhì)品牌（含83家首店），打造“凝光之谷”“爪爪幫”等六大沉浸式主題場景。

北京中關(guān)村ARTPARK大融城東區(qū)：以“國際潮流、高品質(zhì)生活”為主題，引入30余家京西首店（如AlexanderWang、MM6MaisonMargiela），及“chili’s”北京首店、“Theboots泥靴”等餐飲品牌，預(yù)計12月正式亮相。

總結(jié)與展望

2025年11月，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“價值重構(gòu)”，核心特征包括：

存量盤活：政策支持與市場需求推動存量商業(yè)設(shè)施升級改造，小體量項目與存量改造成為市場主流；

運營精細(xì)化：頭部企業(yè)通過“業(yè)態(tài)調(diào)整+科技賦能”提升運營效率，餐飲、體驗業(yè)態(tài)成為吸引客流的核心；

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型：房企通過輕資產(chǎn)模式擴(kuò)大管理規(guī)模，聚焦運營能力與品牌輸出；

商文旅融合：商業(yè)與文旅、體育等業(yè)態(tài)聯(lián)動，成為新型商業(yè)發(fā)展的重要方向。

展望未來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步向“運營驅(qū)動、價值重構(gòu)”轉(zhuǎn)型，具備運營實力與創(chuàng)新活力的企業(yè)（如華潤萬象生活、恒隆地產(chǎn)、印力集團(tuán)）將在存量盤活與價值提升的浪潮中持續(xù)領(lǐng)跑。