開酒店必看的財(cái)務(wù)預(yù)算！

來源：易聽會(huì)

1、店投資者的資金來源主要有自有資金、銀行貸款和產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)銷售所得，個(gè)別酒店在計(jì)算凈利潤時(shí)把土地轉(zhuǎn)讓金和拆遷補(bǔ)償費(fèi)的投入算在了酒店固定資產(chǎn)折舊中，這種測(cè)算方法是錯(cuò)誤的，因?yàn)槭澜缟系耐恋貙傧∪辟Y源，是永遠(yuǎn)不會(huì)貶值的，更談不上什么折舊。

2、常常有業(yè)主來找我?guī)推錅y(cè)算即將開業(yè)酒店的盈虧情況，每當(dāng)我看完現(xiàn)場(chǎng)、拿到設(shè)計(jì)圖紙和工程概算時(shí)，我心里的感受多半是遺憾，因?yàn)榫频昙磳⒙涑?，“生米已煮成熟飯”，?cái)務(wù)測(cè)算已經(jīng)流于形式、失去了真正意義。正確的流程是，在新酒店籌劃之初，就該請(qǐng)一位具有綜合能力的酒店財(cái)務(wù)專家對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行論證和測(cè)算，其依據(jù)主要是項(xiàng)目的地理位置、交通情況、城市位置、地區(qū)消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平、城市酒店概況、同檔次同規(guī)模酒店數(shù)量及其營收數(shù)據(jù)等，當(dāng)然，被測(cè)算項(xiàng)目的總體規(guī)劃圖紙是論證和測(cè)算的重要資料。

3、經(jīng)過財(cái)務(wù)專家的反復(fù)論證和測(cè)算，如果新酒店能在開業(yè)首年持平，接下來的幾年都能盈利，那么業(yè)主就能上酒店項(xiàng)目，如果新酒店開業(yè)后的幾年都不大賺錢，甚至虧本，那么業(yè)主還有投資的信心嗎？話又說回來，即使經(jīng)酒店財(cái)務(wù)專家測(cè)算出的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很大，也不意味著酒店項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，因?yàn)闃I(yè)主可以召集設(shè)計(jì)師和酒店管理專家一起認(rèn)真研討財(cái)務(wù)專家給出的論證測(cè)算，找出虧損的原因，再對(duì)設(shè)計(jì)的圖紙進(jìn)行調(diào)整，比如調(diào)整項(xiàng)目規(guī)模、酒店檔次、建筑結(jié)構(gòu)、功能布局等，然后將調(diào)整后的圖紙和工程預(yù)算交給財(cái)務(wù)專家進(jìn)行二次測(cè)算，其間的工作要耐心務(wù)實(shí)，直到把酒店項(xiàng)目的投資方案修正到能夠保證賺錢為止。

1.營業(yè)收入預(yù)測(cè) ①客房收入預(yù)測(cè) 

2.團(tuán)隊(duì)入住率在9%，平均房價(jià)300元/間天；會(huì)議入住率在15%，平均房價(jià)400元/間天；商務(wù)散客入住率在51%，平均房價(jià)430元/間天。預(yù)計(jì)全年客房收入為： 

3.〔（300×9%）+（400×15%）+（430×51%）〕×300×365=3353.985萬元 ②餐飲收入預(yù)測(cè) 

4.零點(diǎn)餐廳：餐位數(shù)為300個(gè)，按二餐測(cè)算，人均消費(fèi)水平為65元，餐廳利用率為45%，預(yù)計(jì)全年零點(diǎn)餐廳收入為：300×2×65×45%×365=640.575萬元。 

5.宴會(huì)包間：共計(jì)30間，餐位數(shù)約為380個(gè)，按二餐計(jì)算，人均消費(fèi)水平為100元，包間利用率為60%，預(yù)計(jì)全年宴會(huì)包間收入為：380×2×100×60%×365=1664.4萬元。 

6.多功能廳：餐位數(shù)約為300個(gè)，人均消費(fèi)水平為80元，餐廳利用率為35%，預(yù)計(jì)全年多功能廳收入為：300×80×35%×365=306.6萬元。 

7.咖啡廳：餐位數(shù)120個(gè)，人均消費(fèi)88元，按二餐計(jì)算（早餐不計(jì)，對(duì)外開中晚自助餐），餐廳利用率為30%，預(yù)計(jì)全年咖啡廳收入為：120×2×88×30%×365=231.264萬元。

營業(yè)稅金按酒店總營業(yè)收入的5.55%計(jì)算，預(yù)計(jì)全年交稅金為：6628.3951×5.55%=367.876萬元。

營業(yè)稅金預(yù)測(cè)

本預(yù)算未按照現(xiàn)新政計(jì)算，請(qǐng)留意分辨。

1.因此，酒店投資者花巨資將酒店建成后，如果經(jīng)營的毛利潤多于自有資金存入銀行的利息，或多于銀行貸款的利息，或多于業(yè)主返租費(fèi)用，那么酒店就產(chǎn)生了凈利潤，這才真正達(dá)到了投資者的目的；如果經(jīng)營的毛利潤還不夠付那些利息或返租費(fèi)用，那么酒店就意味著虧本經(jīng)營；如果酒店的毛利潤為負(fù)數(shù)，連自己都養(yǎng)活不了自己，那么業(yè)主除了要拿出一筆可觀的資金還貸或返給產(chǎn)權(quán)業(yè)主租金外，還要繼續(xù)向酒店投入，這樣的酒店麻煩就大了。值得我們注意的是，中國乃至世界上的酒店管理公司絕大多數(shù)采用的是委托管理方式，他們只輸出管理，而不負(fù)責(zé)酒店的盈虧，賺了錢要分存。 

2.他們所謂賺錢的概念是什么呢？就是酒店產(chǎn)生了毛利，其實(shí)這是很不公平的，因?yàn)橛忻木频暝S多還是在虧本經(jīng)營，合理的游戲規(guī)則應(yīng)該是，酒店有了凈利潤，酒店管理公司才可按照一定比例得到獎(jiǎng)勵(lì)。若是酒店虧了錢，即經(jīng)營沒有產(chǎn)生毛利，那么酒店管理公司照樣按照營業(yè)總收入的比例拿走管理費(fèi)，而且派駐的高級(jí)管理人員的工資福利待遇分文不少。 

3.道理其實(shí)很簡單，可遺憾的是，中國的許多酒店業(yè)主就愿意吃這個(gè)虧、上這個(gè)當(dāng)。 

4.如何計(jì)算酒店的凈利潤呢？ 

5.拿上邊舉的酒店案例來說吧，酒店建筑面積共有3.3萬m2，按現(xiàn)在四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)以及市場(chǎng)的建設(shè)造價(jià)測(cè)算，酒店建筑投入約為1200元/M2，機(jī)電安裝工程投入約為1000元/M2，酒店裝飾工程投入約為2800元/M2，那么整個(gè)酒店投入約為：（1200+1000+2800）×33000=16500萬元。

該酒店首年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營凈利潤為：1432.7936（經(jīng)營毛利）-1036.8（銀行貸款利息）=395.9936萬元。

除建設(shè)投入外，酒店開辦費(fèi)用須花費(fèi)約1500萬元，投入總計(jì)約為18000萬元。按五年貸款利率5.76%計(jì)算，那么酒店須向銀行每年還款利息為18000×5.76%=1036.8萬。

附帶說明的是，個(gè)別酒店在計(jì)算凈利潤時(shí)把土地轉(zhuǎn)讓金和拆遷補(bǔ)償費(fèi)的投入算在了酒店固定資產(chǎn)折舊中，這種測(cè)算方法是錯(cuò)誤的，因?yàn)槭澜缟系耐恋貙傧∪辟Y源，是永遠(yuǎn)不會(huì)貶值的，更談不上什么折舊。