商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的創(chuàng)變與新思路

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商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已有幾十年，伴隨中國(guó)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期下的新消費(fèi)需求，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)上的思維固化、組織架構(gòu)調(diào)整滯后等內(nèi)卷情況愈發(fā)明顯。商業(yè)地產(chǎn)如何創(chuàng)新思路、破圈突圍，讓項(xiàng)目快速獲得引流效果的同時(shí)，更能持久帶來(lái)穩(wěn)定收益，成為每一位從業(yè)人員面臨的問(wèn)題。為此，在“共創(chuàng)Xin計(jì)劃”2022中國(guó)商務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)互聯(lián)大會(huì)上，我們就特邀到高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理 鄧懿君，為我們帶來(lái)了《商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的創(chuàng)變與新思路》，以下內(nèi)容為精華總結(jié)，歡迎閱讀。

跳出傳統(tǒng)商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，用流量實(shí)現(xiàn)收益立面化

在老一代商業(yè)地產(chǎn)人的思維中，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)是在建筑空間內(nèi)完成的，從拿地之后開(kāi)始，無(wú)論是建造成本還是運(yùn)營(yíng)成本，一切成本的計(jì)算都是立面的，而在收入的計(jì)算上，基本只有租賃出去的面積以及收到的租金，是在一個(gè)平面維度上計(jì)算的。

當(dāng)2020年疫情來(lái)臨后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)有很多內(nèi)容是需要學(xué)習(xí)的，我們要學(xué)習(xí)做短視頻、直播，去關(guān)注年輕客群喜愛(ài)的互動(dòng)內(nèi)容，并思考如何讓流量變現(xiàn)。在這思考的過(guò)程中，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一些平時(shí)利用率較低的會(huì)場(chǎng)、大堂，甚至是戶外園林，都是可以利用的變現(xiàn)空間。

有人的地方就有想象空間，有人的地方就可以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。流量經(jīng)濟(jì)時(shí)代，所有的想象空間已經(jīng)不是每平方米對(duì)每平方米了，經(jīng)濟(jì)效益已不局限于建筑紅線。

曾經(jīng)我們?cè)谧鰪V州北京路與重慶解放碑的商業(yè)改造時(shí)，就是圍繞“老城區(qū)、新經(jīng)濟(jì)”定制了業(yè)態(tài)策劃方案，針對(duì)步行街內(nèi)不同的區(qū)域、路段、物業(yè)的業(yè)態(tài)、品牌，提出具體指引，牽線引入具有時(shí)代特征的品牌，打造品牌爆點(diǎn)，很好的利用空間的立面與流量經(jīng)濟(jì)來(lái)創(chuàng)造價(jià)值。

新經(jīng)濟(jì)時(shí)代下，新消費(fèi)、大健康、新科技潛移默化中引導(dǎo)著城市發(fā)展走向，新的經(jīng)濟(jì)模式帶來(lái)新的消費(fèi)模式，傳統(tǒng)規(guī)劃被改變，單一空間所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益不再單一。

填滿客戶才能做配套？我們要學(xué)會(huì)提前引流

以前對(duì)于商業(yè)鋪面的租賃，例如你想把它租給星巴克，如果是在一個(gè)新項(xiàng)目里，對(duì)方會(huì)要求你先把樓內(nèi)客戶填滿，積累了一定人流量之后才會(huì)進(jìn)駐。而現(xiàn)在，很多品牌推出了“快閃”服務(wù)，只要你有人流量，有消費(fèi)客群，就可以提供這樣的服務(wù)。

在我們傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)思維中，一個(gè)新項(xiàng)目只能是客戶填滿后再做配套，而事實(shí)上，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)租賃周期是很長(zhǎng)的，樓體建造需要兩三年，填滿租戶需要兩三年，這期間一直是成本投入，沒(méi)有收益產(chǎn)生。

在去年疫情期間，很多學(xué)者提到了一個(gè)詞“韌性經(jīng)濟(jì)”，當(dāng)內(nèi)外環(huán)境都在劇變時(shí)，商業(yè)項(xiàng)目能否靈活調(diào)整政策，就顯得尤為重要。當(dāng)很多知名品牌已經(jīng)開(kāi)始推出快消費(fèi)服務(wù)時(shí)，項(xiàng)目完全可以與相關(guān)品牌展開(kāi)合作，利用自身線下場(chǎng)景與線上宣傳工具進(jìn)行導(dǎo)流。例如在租戶每天路過(guò)的綠化公園里，我們就可以快速搭建起場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)快速引流，用to c端的邏輯去導(dǎo)入to b端的商業(yè)項(xiàng)目里面去，持續(xù)的為項(xiàng)目積攢人氣，在租賃期開(kāi)始前就形成多元的變現(xiàn)途徑，從而為項(xiàng)目日后的招商工作做好市場(chǎng)基礎(chǔ)。

增強(qiáng)危機(jī)意識(shí)，改變固化思想，才能順應(yīng)新消費(fèi)需求

在過(guò)去，房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)的是location地段，而現(xiàn)在，我們要求的是foot traffic人流量、eye traffic看到你的人，online traffic線上可能參與進(jìn)來(lái)的人。

現(xiàn)在的地產(chǎn)從業(yè)人員里，很多開(kāi)發(fā)商老板都是50后、60后，他們希望陪著00后走下去的時(shí)候，就要試圖轉(zhuǎn)變固化思想。

現(xiàn)在的商辦人，不但要面臨新消費(fèi)需求帶來(lái)的壓力，還要受到由住宅向商業(yè)轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)人的沖擊。雖然在8000萬(wàn)住宅人當(dāng)中，只有10%希望轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)中，并且，你會(huì)認(rèn)為做住宅的不懂商業(yè)，然而事實(shí)是，從住宅向商業(yè)轉(zhuǎn)型一般也就需要兩年多的時(shí)間，融入商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)并沒(méi)有那么難，大量人才的涌入，對(duì)老一代地產(chǎn)人，會(huì)造成不小的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

商業(yè)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)在項(xiàng)目背后的運(yùn)作體系，體系的搭建是由人去調(diào)整的，從企業(yè)高層開(kāi)始，就要在觀念上努力接觸當(dāng)下流行的消費(fèi)內(nèi)容，從產(chǎn)品到企業(yè)文化，從模式創(chuàng)新到商業(yè)空間的創(chuàng)新，思想上的年輕化，是提升商業(yè)項(xiàng)目活力的根本。