商鋪已“死”
以下文章來(lái)源于子木聊房 ，作者子木 侵刪
昨天一位讀者跟我哭訴，這兩年投資買房，賠得彈盡糧絕。
老李是一位書法老師，前些年在天津開(kāi)課外興趣班，為人勤奮、頭腦靈活，招生規(guī)模越來(lái)越大，有了錢以后害怕通脹吃錢，就跟著朋友買房。
因?yàn)樘旖蛳拶?gòu)，外地又不敢買，于是就把注意力轉(zhuǎn)移到了商鋪。
前前后后，老李總計(jì)購(gòu)入5套商鋪。
當(dāng)別人都羨慕老李腰纏萬(wàn)貫的時(shí)候，只有他知道，早已身陷泥灘。
“現(xiàn)在出租很慘，只有一個(gè)商鋪出租，而且是比去年便宜20%，其他幾個(gè)無(wú)人問(wèn)津，現(xiàn)在生意難做，人們都租不起了。也想過(guò)賣掉兩套緩一緩，結(jié)果掛了一年根本沒(méi)人問(wèn)，總之，命不好，遇上了“疫情”。
悲上心頭，老李還特地作詩(shī)一首：
“一筆一畫數(shù)十載，一撇一捺被人宰?！?/p>
事實(shí)上，人生如一場(chǎng)修行，得意時(shí)“一日看盡長(zhǎng)安花”，艱難時(shí)，“潦倒新停濁酒杯”。
大環(huán)境不好，影響的是所有人，而老李買房投資虧了，歸根結(jié)底，就沒(méi)搞明白“商鋪”到底是怎么回事兒。
變數(shù)
這兩年疫情對(duì)商鋪的打擊，的確非常慘烈。
拿2020年來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)（登記）吊銷撤銷的小店多達(dá)304萬(wàn)家。即便排除流動(dòng)攤販、網(wǎng)店，其中小店、店鋪倒閉數(shù)量仍然有上百萬(wàn)。
在百萬(wàn)小店倒閉潮中，景區(qū)是最慘的，因?yàn)樘^(guò)依賴游客，疫情一來(lái)，客源了了，直接斷了現(xiàn)金流。
而社區(qū)里面，因?yàn)樽舯容^穩(wěn)定，還勉強(qiáng)能維持，當(dāng)然也分行業(yè)，這兩年，倒閉最多的，是教育、健身和洗浴這些跟基礎(chǔ)生活無(wú)必要關(guān)系的商鋪。
這些小店，再小通常也得投資十幾萬(wàn)，稍大點(diǎn)的得三五十萬(wàn)，繁華地段的店，加上壓貨、人工、倉(cāng)儲(chǔ)，一年得多賠個(gè)百八十萬(wàn)。
圖源于網(wǎng)絡(luò)
這些錢在富裕家庭眼里不算什么，大不了關(guān)門大吉，回去搓麻將，但有的店，是一家人幾十年攢下來(lái)的命根子，就靠每個(gè)月折騰幾千塊錢吃飯過(guò)活。
虧一兩個(gè)月還能撐，但虧半年，就是要人命。前段時(shí)間，網(wǎng)上爆出，上海一姑娘，做網(wǎng)絡(luò)直播，求財(cái)賣色，只是為了給奶茶店“續(xù)命”。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年疫情前，北京有14萬(wàn)輛滴滴，疫情后，這個(gè)數(shù)字是37萬(wàn)；全國(guó)新增的57萬(wàn)外賣騎手，其中20%都是店鋪小老板。
聰明人心里清楚，雖然小編用的2020年的數(shù)據(jù)，但并不是講的過(guò)去，而是現(xiàn)在和未來(lái)。
我們所有人都不知道“疫情”何時(shí)結(jié)束，下一站又在何處。
不幸中招的城市，損失最嚴(yán)重的就是這些小店小鋪，這幾天的西安，疫情肆虐過(guò)后，不知道有多少老板轉(zhuǎn)身投入滴滴和外賣騎手。
總之，未入場(chǎng)的人，預(yù)期低落，看不到前景，而經(jīng)歷過(guò)的人，元?dú)獯髠芏喽紱](méi)有再開(kāi)店的心思了。
這時(shí)候肯定有人會(huì)跟我抬杠，“禍兮福兮，福兮禍兮”，商鋪市場(chǎng)慘淡，難道不是抄底的最佳時(shí)機(jī)嗎？
“萬(wàn)物投資看本質(zhì)，未來(lái)潛力看趨勢(shì)”，一句話，商鋪短期疫情風(fēng)險(xiǎn)大，長(zhǎng)期還得看“供需”。
泡沫
不知道大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)一個(gè)怪象：
早在疫情之間，樓下商鋪就在一茬一茬被換掉，最后滿大街都是藥店、餐飲店、理發(fā)店和二手房中介門店。
圖片
圖源于網(wǎng)絡(luò)
道理很簡(jiǎn)單，這些店鋪要么是“時(shí)間商品”，要么是“服務(wù)商品”，是電商攻擊范圍之外的。
“電商興起，線下凋零”，早在十幾年前就開(kāi)始了，最早是服裝店大量倒閉，很多店鋪老板撐到最后，含淚寫下：“清倉(cāng)特賣，馬云所害”。
后來(lái)，小到紐扣，大到挖掘機(jī)，都能從網(wǎng)上買到，昨天，就連隔壁72歲的王大媽都攔住我，笑瞇瞇地問(wèn)，“能不能幫我砍一刀？”
放眼望去，這場(chǎng)滔天大水奔涌向前，從未回頭，而疫情的出現(xiàn)，只不過(guò)讓歷史進(jìn)程，再次加速。
5年前，誰(shuí)都沒(méi)想過(guò)，二手販子能被電商直播扼殺，而街邊小攤販竟然被社區(qū)團(tuán)購(gòu)搶走了生意。
在疫情和電商的夾擊中，關(guān)店潮勢(shì)必愈演愈烈，“一鋪養(yǎng)三代”徹底淪為笑談。
需求衰退，然而供應(yīng)卻一路高歌。
我這幾年在全國(guó)各地跑盤，發(fā)現(xiàn)除了一些大體量的綜合體鋪面，幾乎每個(gè)樓盤或多或少的配有一部分底商，單層、雙層都有，各個(gè)小區(qū)離得很近，很可能導(dǎo)致一條街都是商鋪情況。
但開(kāi)發(fā)商們卻對(duì)此，視而不見(jiàn)。
銷售的時(shí)候，跟住宅業(yè)主說(shuō)，此盤擁有幾千平米的商業(yè)配套，買不了吃虧買不了上當(dāng)。話音未落，轉(zhuǎn)身又跟商鋪買家宣傳：
“黃金地段，流量穩(wěn)定，千戶業(yè)主，財(cái)源滾滾?！?/p>
生意場(chǎng)上，左右逢源，百利無(wú)一害。
然而事實(shí)上，剛需盤因?yàn)槿胱÷矢?，能撐得起流量，但入住率較低的投資盤，商鋪幾乎無(wú)人問(wèn)津，一片片在那里空著。
誰(shuí)都沒(méi)注意，在商品房庫(kù)存高企的同時(shí)，底下還藏著一個(gè)巨大的泡沫。
砍一刀
數(shù)據(jù)顯示，1999-2021年11月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積累計(jì)達(dá)32.28億平方米，年均復(fù)合增速約為26.6%。
如果按照均值100平米計(jì)算，20年時(shí)間，我們?nèi)珖?guó)共造了3228萬(wàn)套商鋪，數(shù)值驚人，相當(dāng)于4個(gè)大北京房子總套數(shù)。
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事實(shí)上，大概從2017年年初開(kāi)始，全國(guó)商鋪銷售面積就已經(jīng)在一路下滑，并在第一輪疫情出現(xiàn)時(shí)期，跌到歷史谷底。
短暫激增后，緊接著又在2021年4月開(kāi)始繼續(xù)新一輪極速下滑，連續(xù)8個(gè)月同比下降，跌入負(fù)值。
需求疲軟，供給旺盛，二三四線城市形成巨大的商鋪“堰塞湖”。
最典型的是湖南長(zhǎng)沙，商鋪庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到434萬(wàn)平米，去化周期高達(dá)199個(gè)月，近16.6年。
高庫(kù)存導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路下跌，開(kāi)發(fā)商從去年年底就開(kāi)始打折降價(jià)，甚至推出5折甩貨清倉(cāng)。
還有三四線代表長(zhǎng)春，截止2020年末，商鋪庫(kù)存308萬(wàn)平方，去化周期高達(dá)71.67個(gè)月，哪怕接下來(lái)再無(wú)新增供應(yīng)，也得賣將近6年。
不單是長(zhǎng)春的新區(qū)，即使是南關(guān)、朝陽(yáng)這些發(fā)展多年的老區(qū)，也有大量商鋪空置，上面貼滿“旺鋪轉(zhuǎn)租”。
高庫(kù)存的地方不勝枚舉，但和住宅市場(chǎng)一樣，也出現(xiàn)兩極分化：
一些城市開(kāi)始“泄洪”，大規(guī)模打折放量，然而還有很多城市還在自欺欺人，玩命“繃著”。
前段時(shí)間我去呼和浩特調(diào)查，路邊都是空置商鋪，但我去打聽(tīng)價(jià)格，一個(gè)比一個(gè)高，租金還異常堅(jiān)挺，開(kāi)發(fā)商死活不降。
真是把“有價(jià)無(wú)市”這個(gè)詞，演繹到了極致。
那邊的開(kāi)發(fā)商也很雞賊，有的樓盤底商一個(gè)沒(méi)賣，就掛上了牌匾，什么愛(ài)馬仕、寶格麗、LV，世界大牌應(yīng)有盡有……
朋友說(shuō)，道理大家都懂，但價(jià)格就是不能降，因?yàn)槊磕曛苓叴宥加型梁郎蟻?lái)買這東西，不管租出去租不出去。
張二麻子買了，朱三跨子眼紅，也得來(lái)一套。因?yàn)樗麄冞€堅(jiān)信“一鋪養(yǎng)三代”，有鋪?zhàn)泳褪怯忻孀?，有面子就是有錢人。
前幾年，鋪?zhàn)硬怀钭猓驗(yàn)楫?dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)不夠，人們想創(chuàng)業(yè)只能“開(kāi)店”，一波一波進(jìn)，一茬一茬倒，后來(lái)疫情后，賠錢的人實(shí)在太多了，就沒(méi)人再敢開(kāi)店了。
而那些土豪們也被徹底套死在高崗上。
這篇文章推出后肯定會(huì)得罪很多人，但我要堅(jiān)持寫出來(lái)，喚醒那些被蒙蔽的購(gòu)房者，“如果你是普通人，答應(yīng)我，別買商鋪”。
樓市買房，一定要謀時(shí)而動(dòng)，順勢(shì)而為！
