本文來自微信公眾號：華夏時報（ID：chinatimes），作者：梁寶欣、李貝貝

根據(jù)戴德梁行的報道，2023年上半年，深圳甲級寫字樓市場持續(xù)供應過剩，導致整體空置率上升。上半年的空置率為24.5%，比去年同期上升了1.6個百分點。由于供應過剩，深圳甲級寫字樓市場的平均租金繼續(xù)下降，下降了3.0%，達到每月每平米197.5元。與歷史高點相比，平均租金已經(jīng)下調了28.6%。

除了供應過剩，經(jīng)濟復蘇不及預期也對企業(yè)對辦公物業(yè)的需求產(chǎn)生影響。盡管疫后商貿的恢復導致企業(yè)活動重啟，但經(jīng)濟復蘇的不足逐漸影響到企業(yè)對辦公物業(yè)的需求。今年上半年，金融業(yè)對寫字樓的需求占比擴大，而TMT行業(yè)對寫字樓的需求占比則明顯收縮，金融業(yè)對寫字樓的需求降幅達到12%。

由于深圳甲級寫字樓市場的平均租金已經(jīng)回到了2013年的水平，一些小型企業(yè)開始被吸引到優(yōu)質物業(yè)上，因為租賃門檻有所降低。目前，對深圳寫字樓自用需求較大的主要是金融和專業(yè)服務類企業(yè)。

根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，今年上半年深圳甲級寫字樓市場持續(xù)供應過剩，共有4個新項目投入使用，增加了45.7萬平米的辦公面積，使得整個市場的存量達到770萬平米。由于供應過剩的影響，深圳甲級寫字樓市場的空置率上升，上半年的空置率為24.5%，比去年同期上升了1.6個百分點。

然而，集中供應也刺激了對辦公空間的需求釋放。多個新項目的預租釋放以及次新項目的持續(xù)租賃導致上半年深圳市總的凈吸納量達到22.9萬平米，同比增長了37.5%。

從區(qū)域上來看，在近年來新項目積極去化的帶動下，前海地區(qū)上半年的凈吸納量達到了7.9萬平米，占據(jù)深圳市的約三分之一，而空置率則出現(xiàn)逆勢下降，下降了6.8個百分點至32.9%。寶安中心區(qū)有兩個新項目投入使用，使得該區(qū)域的存量達到41.8萬平米，而累計凈吸納量達到了6.1萬平米，同時也導致空置率暫時上升至39.6%。戴德梁行預計，隨著新項目的持續(xù)去化，寶安中心區(qū)的空置率將逐步回落。福田和南山同樣迎來了新項目的投入使用，空置率較去年末分別上升了3.1和2.4個百分點。

根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，今年上半年深圳甲級寫字樓市場的平均租金延續(xù)了下降的趨勢，下降了3.0%，達到每月每平米197.5元。與歷史高點相比，平均租金已經(jīng)下調了28.6%。從歷年的數(shù)據(jù)來看，深圳甲級寫字樓租金在2018年達到了峰值，之后便持續(xù)下降。

根據(jù)張曉端的介紹，上半年深圳甲級寫字樓市場的平均租金已經(jīng)回到了2013年的水平。持續(xù)下降的租賃成本是企業(yè)遷址和進駐甲級寫字樓的重要因素之一。此外，優(yōu)質物業(yè)的租賃門檻降低也吸引了一些發(fā)展勢頭良好的小型企業(yè)落戶甲級寫字樓。

根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，從行業(yè)的租賃需求構成來看，金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)是上半年深圳甲級寫字樓市場的主力需求。金融業(yè)的租賃成交面積占比達到40.9%，專業(yè)服務業(yè)占比14.9%。這些行業(yè)主要出于控制成本的前提，選擇搬遷至更高品質的寫字樓。

在細分板塊中，證券、保險、律所等傳統(tǒng)行業(yè)占據(jù)主導地位，私人銀行、留學和簽證服務等領域也表現(xiàn)活躍。與此同時，之前需求收縮明顯的行業(yè)也出現(xiàn)了恢復性增長，建筑和房地產(chǎn)業(yè)的搬遷需求推動占比回升至5.9%。文化娛樂業(yè)和教育培訓業(yè)在甲級寫字樓的租賃需求也有一定程度的恢復。

值得注意的是，TMT（科技、媒體和通信）、貿易零售、交通物流等行業(yè)在上半年深圳甲級寫字樓市場的租賃面積有所下降。然而，在優(yōu)質研發(fā)和乙級寫字樓等非甲級物業(yè)的租賃市場活躍度較高。

2021年，TMT行業(yè)在深圳甲級寫字樓的租賃成交面積占比為38.1%，但到2022年下降至23.0%，今年上半年進一步降至16.7%。與此相反，金融行業(yè)的租賃占比從2021年開始一直呈上升趨勢。

有一個特殊的案例值得一提。在今年1月16日，深圳上市公司朗科科技發(fā)布了一則公告，公告中提到騰訊公司計劃提前終止與朗科大廈的租賃合同。該公告指出，由于經(jīng)濟下行壓力加劇和消費增長放緩等因素的影響，騰訊決定提前退租。有報道稱，朗科科技將續(xù)租部分場地給騰訊公司，具體租賃期限為2021年5月15日至2026年5月14日。

騰訊方面在1月17日回應稱，這次退租屬于正常辦公樓宇調整。隨著自有大廈的投入使用和未來新辦公樓宇的陸續(xù)竣工，騰訊對個別零散租賃物業(yè)進行了調整優(yōu)化。騰訊會嚴格遵守合約，推進退租解約事宜。

展望未來，戴德梁行預計深圳甲級寫字樓市場將繼續(xù)處于高供應階段，全年有近百萬平方米的甲級寫字樓項目計劃投入使用，這將進一步推升全市空置率。在競爭壓力下，甲級寫字樓租金將持續(xù)回調，為企業(yè)升級搬遷提供更多選擇。

隨著市場上各類辦公型物業(yè)供應的增加，企業(yè)的選擇范圍不斷擴大。因此，業(yè)主需要依托專業(yè)力量，持續(xù)提升運營維管能力，并采用更靈活的租賃策略，以獲取更大的競爭優(yōu)勢。

然而，需求的切實提振仍然取決于經(jīng)濟的穩(wěn)步復蘇。目前，中國經(jīng)濟仍處于恢復期，恢復基礎尚不牢固。在供過于求等多種因素的影響下，深圳甲級寫字樓租賃市場將繼續(xù)面臨租戶市場的局面。新增需求的增長需要宏觀經(jīng)濟復蘇向微觀主體傳導。

總的來說，深圳甲級寫字樓市場在未來將繼續(xù)面臨供應過剩和競爭壓力，租賃市場將保持活躍，但需求的增長仍然需要經(jīng)濟復蘇的支撐。