深圳寫字樓租金回到10年前，空置率有區(qū)域高至40%，TMT需求收縮，靠金融業(yè)撐起 “半邊天”

 來源： 華夏時(shí)報(bào) 作者：梁寶欣

2023年上半年，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期逐漸影響到深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)。供應(yīng)持續(xù)增加，導(dǎo)致整體空置率上升。由于空置率上升和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不佳，租金繼續(xù)下降。上半年平均租金下降了3.0%，達(dá)到每月每平米197.5元，相比歷史高點(diǎn)下降了28.6%。此外，TMT行業(yè)的租賃需求有所下降，而金融行業(yè)和專業(yè)服務(wù)行業(yè)成為租賃需求的主力。

根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，今年上半年深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)不斷增加，新增辦公面積達(dá)到45.7萬平米，全市總存量升至770萬平米。這導(dǎo)致整體空置率上升，達(dá)到了24.5%，半年上升了1.6個(gè)百分點(diǎn)。然而，受到新項(xiàng)目預(yù)租釋放以及企業(yè)遷址、進(jìn)駐甲級(jí)寫字樓的重要因素之一是租賃成本的持續(xù)下調(diào)。平均租金的下降使得企業(yè)可以在控制成本的前提下選擇品質(zhì)更高的寫字樓。此外，優(yōu)質(zhì)物業(yè)租賃門檻的降低也吸引了一些發(fā)展勢(shì)頭向好的小型企業(yè)落戶甲級(jí)寫字樓。

根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，TMT行業(yè)的租賃需求在今年上半年有所減少。具體來看，TMT行業(yè)在深圳甲級(jí)寫字樓租賃成交面積的占比從2021年的38.1%下降到今年上半年的16.7%。相反，金融行業(yè)的租賃占比一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

在細(xì)分板塊中，傳統(tǒng)行業(yè)如證券、保險(xiǎn)、律所等仍然占據(jù)主流，而私人銀行、留學(xué)和簽證服務(wù)等也表現(xiàn)較活躍。此外，建筑和房地產(chǎn)業(yè)的搬遷類租賃帶動(dòng)了其在甲級(jí)寫字樓中的租賃需求增長(zhǎng)，占比回升至5.9%。文化娛樂業(yè)和教育培訓(xùn)業(yè)的租賃需求也出現(xiàn)了一定程度的恢復(fù)。

然而，TMT、貿(mào)易零售、交通物流等行業(yè)今年上半年在深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租賃面積有所下降。相對(duì)而言，在優(yōu)質(zhì)研發(fā)、乙級(jí)寫字樓等非甲級(jí)物業(yè)的租賃活躍度較高。

總體而言，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在今年上半年面臨著供應(yīng)增加和租金下降的壓力。TMT行業(yè)的租賃需求減少，而金融行業(yè)和專業(yè)服務(wù)行業(yè)成為租賃需求的主力。優(yōu)質(zhì)物業(yè)租賃門檻的降低吸引了一些小型企業(yè)進(jìn)駐甲級(jí)寫字樓。

　　此外，展望后市，戴德梁行預(yù)計(jì)，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)持續(xù)處于高供應(yīng)階段，年內(nèi)更有近百萬平方米的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目計(jì)劃投入使用，料將進(jìn)一步推升全市空置率。競(jìng)爭(zhēng)壓力下，甲級(jí)寫字樓租金的持續(xù)回調(diào)，為企業(yè)升級(jí)搬遷提供了更多選擇。隨著市場(chǎng)上各類辦公型物業(yè)供應(yīng)持續(xù)增多，企業(yè)的選擇不斷拓寬，于業(yè)主而言依托專業(yè)力量、持續(xù)提升運(yùn)營(yíng)維管能力、采用更靈活租賃策略才能獲取更大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　“需求面的切實(shí)提振則取決于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然處于恢復(fù)期，恢復(fù)基礎(chǔ)尚不牢固，在供過于求等多種因素疊加影響下，深圳甲級(jí)寫字樓租賃將延續(xù)租戶市場(chǎng)，新增需求的增長(zhǎng)有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇向微觀主體傳導(dǎo)?！睆垥远苏f道。