來源：新華財經(jīng) 記者 楊有宗

今年以來，全國一線城市的寫字樓市場一直面臨租金回報率下滑、空置率攀升和租金下滑等問題，市場持續(xù)承壓。然而，新華財經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年下半年，寫字樓市場可能會有所恢復(fù)，但市場需求和租金恢復(fù)仍需較長時間。從更長遠的角度來看，地方政府應(yīng)逐步調(diào)整供地思路，科學(xué)合理確定商業(yè)用地供應(yīng)量。

尤其是從二季度開始，以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的復(fù)蘇。在上海，位于浦東新區(qū)的前灘區(qū)域成為該市寫字樓市場最熱門的區(qū)域之一。

近年來，蒙牛、希爾頓、德州儀器等中外知名企業(yè)紛紛落戶前灘并取得了較好的發(fā)展。今年以來，更多的企業(yè)選擇將辦公地點搬至前灘區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年5月末，上海陸家嘴（集團）有限公司在前灘區(qū)域自持的辦公樓中，入市超過一年的樓宇出租率達到94.8%，吸引了超過60家龍頭企業(yè)或總部機構(gòu)。

盡管前灘區(qū)域火熱，但整體上看，寫字樓市場仍處于緩慢復(fù)蘇階段。世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，上海寫字樓市場的凈吸納量環(huán)比增長，達到18.05萬平方米；但從上半年累計來看，凈吸納量仍處于較低水平，為21.9萬平方米，同比下降31.6%。

仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域來看，上海浦東區(qū)和浦西區(qū)的寫字樓市場空置率均環(huán)比上升，租金均環(huán)比下降。二季度，浦東非中央商務(wù)區(qū)的空置率上升最為明顯，環(huán)比增長6.6%；浦東中央商務(wù)區(qū)和浦西非中央商務(wù)區(qū)的租金下調(diào)幅度最大，分別環(huán)比下調(diào)2.4%和2.3%。

陸家嘴公告顯示，該公司在上海和天津地區(qū)共有23棟長期在營的甲級寫字樓，總建筑面積達到191萬平方米。截至2023年6月末，該公司在上海和天津地區(qū)的甲級寫字樓的平均出租率分別為80%和60%，平均租金分別為8.12元/平方米/天和3.45元/平方米/天。

從2022年下半年開始，寫字樓市場就已經(jīng)出現(xiàn)了趨勢性變化。世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，2022年，上海甲級寫字樓的空置率同比上升了0.9個百分點，達到17.5%；平均租金報價在277元/平方米·天的基礎(chǔ)上下滑了2元。上海的寫字樓凈吸納量同比大跌了58%，僅為54.5萬平方米。

凈吸納量是反映寫字樓需求熱度的重要指標，也是一個區(qū)域經(jīng)濟活力的重要指標。當經(jīng)濟活躍、企業(yè)擴租需求大時，凈吸納量就會較大，反之則需求相對較弱。

根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，除上海外，廣州甲級寫字樓市場在2023年上半年錄得了8.1萬平方米的凈吸納量，零售物業(yè)市場凈吸納量為3萬平方米。然而，這并沒有改變廣州甲級寫字樓市場整體低迷的現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年廣州甲級寫字樓存量同比增加了9.4%，達到了643.2萬平方米。

不少企業(yè)的擴租需求減弱甚至出現(xiàn)了外遷的情況。仲量聯(lián)行的報告顯示，成本節(jié)約型外遷和續(xù)租率上升，再加上未來供應(yīng)放量的影響，導(dǎo)致上海中央商務(wù)區(qū)的租金在二季度環(huán)比下跌了1.7%。非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌了2.0%。二季度新增供應(yīng)大幅增加，空置率較高的項目和板塊的租金下行壓力加劇。

一位在上海虹橋從事商業(yè)地產(chǎn)租售的經(jīng)紀人張禮江告訴記者：“2021年是寫字樓市場的高峰，很多企業(yè)都在選擇擴租，但從2022年年中開始，市場逐漸變差。”為了吸引更多租戶，一些寫字樓業(yè)主通過延長免租期的方式變相降低租金。張禮江說：“2021年市場比較火的時候，一般的免租期限最多20天左右，現(xiàn)在很多業(yè)務(wù)都給到免租兩個月的條件?！贝送?，一些業(yè)主還通過提供附帶裝修等方式吸引客戶入住。

從二季度上海寫字樓市場的表現(xiàn)來看，金融、專業(yè)服務(wù)、電子信息科技和零售貿(mào)易等行業(yè)的租賃需求成交占比位居前列。世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，這四個行業(yè)的累積成交占比達到了78%。金融行業(yè)在傳統(tǒng)商圈的活躍度仍然較高，續(xù)租占據(jù)了大部分市場份額。專業(yè)服務(wù)行業(yè)在核心區(qū)較為集中，律所、設(shè)計和咨詢行業(yè)的續(xù)租成交相對穩(wěn)定。此外，靈活辦公空間的新設(shè)需求也比較積極。

在廣州，戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，包括法律、會計審計和咨詢在內(nèi)的專業(yè)服務(wù)業(yè)以及貿(mào)易零售業(yè)是上半年甲級寫字樓市場的主要租賃領(lǐng)域，這兩個領(lǐng)域的租賃成交面積占比分別為27.6%和23.3%。制造業(yè)的租賃成交面積占比也環(huán)比增長了3.9個百分點。

此外，廣州的TMT行業(yè)在2023年二季度的租賃成交占比為13.6%，環(huán)比增長了6.7%，同比增長了1.3%，這也間接說明科技企業(yè)的需求有所回升。

戴德梁行的數(shù)據(jù)還顯示，2023年上半年，深圳甲級寫字樓的平均租金為197.5元/平方米/月，相比2022年底下降了3.0%。

關(guān)于寫字樓市場何時進入恢復(fù)的快車道，市場普遍預(yù)測復(fù)蘇可能需要一段時間。主要原因是相關(guān)市場恢復(fù)仍需要時間，而一線城市的寫字樓供應(yīng)量仍然較大。

以上海為例，下半年寫字樓市場的新增供應(yīng)預(yù)計接近百萬平方米。世邦魏理仕預(yù)測，上海下半年寫字樓市場的新增供應(yīng)預(yù)計將超過95萬平方米。世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)、辦公樓部負責人張越表示：“今年下半年，上海寫字樓市場預(yù)計將新增約95.3萬平方米的供應(yīng)，達到了近十年來的最高水平?！?/span>

戴德梁行也預(yù)測，2023年，深圳還有近百萬平方米的甲級寫字樓項目計劃投入使用，未來兩到三年，空置率進一步上升是大勢所趨。

第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)也顯示，2023年深圳全市將有17個新項目入市，約為市場帶來145.3萬平方米的甲級寫字樓供應(yīng)。北京2023年將新增約74萬平方米的供應(yīng)，未來四年共計約有350萬平方米的新增供應(yīng)將逐步入市，年平均新增供應(yīng)在70萬平方米至80萬平方米之間，市場去化壓力較大。

一些業(yè)內(nèi)人士表示，在一線城市，長期存在著“重商業(yè)、輕居住”的土地供應(yīng)思路，與住宅用地供應(yīng)相比，一些城市的商業(yè)用地供應(yīng)處于過剩狀態(tài)。在推出政策性調(diào)整和“商改居”等措施的同時，還應(yīng)進一步改變相關(guān)供地理念。

從長期來看，受到中國經(jīng)濟韌性的影響，一線城市的高端寫字樓市場仍有較大的回旋余地。以上海市場為例，張越表示：“挑戰(zhàn)與機遇并存，上海經(jīng)濟擁有許多結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢，金融業(yè)的引領(lǐng)地位、金融服務(wù)業(yè)的成熟度、科技創(chuàng)新能力以及全球高端要素資源的聚集，這些都能為上海的中長期發(fā)展注入動力。”

陸家嘴公告稱，展望下半年，陸家嘴將積極推動前灘四方城的租賃工作，吸引更多行業(yè)龍頭和優(yōu)質(zhì)客戶入駐前灘，使其成為總部經(jīng)濟最集聚、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新更活躍的國際商務(wù)區(qū)。