來源：高力國(guó)際 作者：歡迎

《亞太資本化率報(bào)告》已公布，涵蓋20個(gè)關(guān)鍵城市和地區(qū)的三類主要商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)。

2023年第二季度，亞太地區(qū)的寫字樓板塊變動(dòng)最為顯著，共有12個(gè)城市/地區(qū)的資本化率發(fā)生調(diào)整。零售板塊正處于復(fù)蘇階段，一些城市的業(yè)主不再提供租金優(yōu)惠。線下購(gòu)物和外出就餐逐漸恢復(fù)，旅游業(yè)和商務(wù)差旅的回暖刺激了餐飲和住宿需求。

在過去的14個(gè)月中，澳大利亞加息了12次，現(xiàn)金利率總計(jì)上漲了400個(gè)基點(diǎn)，投融資的借貸成本不斷增加，對(duì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的潛在買家投資決策產(chǎn)生了重大影響，寫字樓交易活躍度甚至低于全球金融危機(jī)期間。第二季度，香港甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率居高不下，租金繼續(xù)承受下行壓力，資本化率持平，但如果下半年進(jìn)一步加息，資本化率將進(jìn)一步承壓。

第二季度，上海寫字樓市場(chǎng)的大宗交易保持活躍，自用和投資需求旺盛。季內(nèi)單價(jià)最高的成交案例是位于黃浦區(qū)的綠地外灘中心，東浩蘭生會(huì)展集團(tuán)股份有限公司以超過5.6億元的成交總價(jià)購(gòu)入了其T3的13、14層寫字樓及35個(gè)車位，寫字樓部分的成交單價(jià)超過98,000元/平方米。北京也完成了幾起寫字樓和商務(wù)園區(qū)的交易，買家仍以本地居民為主。

本季度，20個(gè)城市/地區(qū)中有9個(gè)地方的資本化率有所提高。亞太地區(qū)的各個(gè)消費(fèi)中心城市的零售行業(yè)保持韌性，實(shí)體零售的客流量和銷售額持續(xù)恢復(fù)。

北京和上海的消費(fèi)正在穩(wěn)步回升，但增長(zhǎng)速度不及預(yù)期，零售物業(yè)市場(chǎng)仍面臨壓力，投資情緒在近期內(nèi)將保持謹(jǐn)慎，因此資本化率大體保持不變。第二季度，上海完成了一宗交易，百勝中國(guó)以19億元的總價(jià)購(gòu)得金豫商廈。北京，居然之家以19.6億元的總價(jià)購(gòu)得位于朝陽區(qū)的北京遠(yuǎn)洋未來廣場(chǎng)購(gòu)物中心。

澳大利亞的利率和借貸成本不斷上升，對(duì)資本化率和流動(dòng)性造成了負(fù)面影響，各地的資本化率呈上升趨勢(shì)，其中布里斯班和墨爾本的變化尤為明顯。然而，在穩(wěn)中有增的租金支撐下，工業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值保持穩(wěn)定，交易也相對(duì)活躍。由于電子商務(wù)行業(yè)增長(zhǎng)放緩，首爾的物流物業(yè)面臨供應(yīng)過剩的壓力，資本化率略有上漲。

中國(guó)的先進(jìn)制造業(yè)正推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房市場(chǎng)的快速發(fā)展，但2023年工業(yè)廠房的租賃需求受到整體環(huán)境的影響而有小幅波動(dòng)，第二季度北京和上海的工業(yè)物業(yè)的資本化率有所上調(diào)。本季度，上海只完成了一宗工業(yè)廠房的法拍交易，物業(yè)位于浦東新區(qū)，土地使用權(quán)面積為26,899平方米，總建筑面積約為8,383平方米，成交總價(jià)為1.57億元。北京也有一宗位于順義空港附近的物流物業(yè)以法拍形式成交，總建筑面積約為15,000平方米，成交總價(jià)為1.11億元。