來源：界面新聞 記者：劉晨

自8月底以來，隨著四大一線城市全部落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，房地產(chǎn)政策全面進(jìn)入寬松階段，核心二線城市更是開始全面取消限購、限售等政策。

9月11日，濟(jì)南和青島兩大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的核心城市先后發(fā)布樓市新政策。濟(jì)南自2023年9月11日起取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購房限制，商品住房在取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易。而青島則宣布取消全域限購，在全市范圍內(nèi)，商品住房同樣在取得證書后即可上市交易。

在此之前，沈陽已經(jīng)成為了首個全面放松樓市限制政策的重點(diǎn)二線城市。9月4日晚間，沈陽宣布全面放開樓市限購、限售，并落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，成為了這一輪樓市調(diào)控周期中對政策放松最徹底的重點(diǎn)市場。

隨后，長三角的核心城市南京也在9月7日晚發(fā)布樓市新政，為核心二線城市全面放開限購開了頭。據(jù)南京市房地產(chǎn)學(xué)會會長吳翔華教授表示，南京新政力度很大，有助于剛需、剛改買房。目前南京房價已是底部，接下來，樓市會逐漸恢復(fù)。

緊接著，“東北經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)市”大連也緊隨其后，出臺一系列新政措施，包括解除限購限售政策、認(rèn)房不認(rèn)貸、購房有補(bǔ)貼等舉措。

據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，9月1至10日，全國已有超過30省市優(yōu)化樓市政策，并且政策都聚焦核心的限購、限售層面，全面取消限購正出現(xiàn)在越來越多的核心城市中。截至目前，已有東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、蘭州、南京、濟(jì)南、青島等多個重點(diǎn)城市全面取消了限購、限售政策。疊加此前這些城市明確表示執(zhí)行““認(rèn)房不認(rèn)貸”，當(dāng)初的樓市限貸政策已全面取消。

這些樓市限制政策，作為房地產(chǎn)高速發(fā)展時期，各主要城市用來抑制房價過快上漲、防止投機(jī)、炒房行為的調(diào)控措施，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入供求關(guān)系轉(zhuǎn)化的新階段后，正在全面退出。這意味著，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向已由嚴(yán)格限制轉(zhuǎn)為全面寬松，逐漸回歸市場機(jī)制。

這樣大幅度的調(diào)整離不開市場的變化。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，與去年同期相比，沈陽8月房價下降5.9%，青島房價下降4.1%，南京和濟(jì)南分別下滑1.7%、1.5%。從這些數(shù)據(jù)中不難看出，這些強(qiáng)二線城市的房價已經(jīng)進(jìn)入回落階段，甚至都已經(jīng)跌回到幾年前。房市走向低迷，當(dāng)務(wù)之急便是“救市”。取消限購、限售也是穩(wěn)定市場的一劑強(qiáng)心劑，給低迷的市場帶來了積極變化。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“目前完全退出限購的城市，基本都是樓市下行幅度大，庫存去化壓力大，二手房掛牌量也非常大?！?/span>

特別需要注意的是，一直以來限購都是樓市調(diào)控的標(biāo)配，如今限購政策的變動指引了房市交易的風(fēng)向。限購政策的取消，相當(dāng)于打破了樓市調(diào)控最后的堡壘，自此房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個全新的階段。

除了目前已經(jīng)出臺新政的城市外，核心二線市場中還有少部分僅保留了市中心的限購區(qū)域，絕大部分的外圍區(qū)域已經(jīng)取消了限購。據(jù)中指研究院監(jiān)測顯示，除了四大一線城市外，目前還有杭州、長沙、成都、西安、廈門、蘇州、福州、武漢、鄭州、天津等城市的主城區(qū)仍執(zhí)行限購政策。李宇嘉表示：“這些核心二線城市基本是近年來人口集聚規(guī)模大、或者‘一省獨(dú)大’的城市，樓市基本面還不錯?！钡绻嫱顺鱿拶彛赡軙κ?nèi)其他地區(qū)的虹吸效應(yīng)太強(qiáng)。因此可以預(yù)計，接下來這些二線城市也可能加入全面松綁樓市政策的行列，或者先行松綁部分區(qū)域、對部分產(chǎn)品進(jìn)行解除限購。長三角重點(diǎn)蘇州就在限購方面進(jìn)行了局部調(diào)整， 9月11日發(fā)文宣布對120平米以上的住宅產(chǎn)品取消限購。這一政策主要是針對改善性購房者。

取消限購的效果對市場也有明顯提升。首先是二手房市場的掛牌量明顯增加。例如在9月11日宣布新政的青島，《中國房地產(chǎn)報》報道：“消息發(fā)布幾分鐘青島存量房一下增加300套?！笔袌龇治鋈耸空J(rèn)為：預(yù)計三五天內(nèi)，這些取消限購城市的二手房掛牌量將急速攀升。這一方面有利于加快房屋交易流程、促進(jìn)市場流通、提高成交量和成交速度；但另一方面也會導(dǎo)致短期掛牌房源增加、市場庫存量提升。

在當(dāng)前的樓市環(huán)境下，這些強(qiáng)大的二線城市取消限購是符合宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際情況的明智之舉。此后，二線城市乃至三線城市有望迎來“零調(diào)控”的新時代。

政策的放松，將自主定價權(quán)交還給開發(fā)商，允許他們進(jìn)行降價促銷，能夠最大限度地釋放市場流動性。

然而，強(qiáng)有力且迅速的政策實(shí)施可能會對市場造成一定的干擾，例如增加市場的波動性和不確定性，因此需要防止房價過快上漲。政府仍需加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，而有購房需求的買家在這個市場變動的關(guān)鍵時刻也需要擦亮眼睛，保持冷靜，做出最優(yōu)的選擇。

隨著二線城市陸續(xù)進(jìn)入全面寬松的階段，一線城市的限購政策也有望進(jìn)行局部優(yōu)化，最終促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。