來(lái)源：鈦媒體APP 作者：王健

近期，戴德梁行等權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布了2023年第三季度四大一線城市寫字樓市場(chǎng)報(bào)告，揭示了租金下滑、空置率上升的現(xiàn)象。除了廣州，其他城市的凈吸納量在第三季度表現(xiàn)良好。

然而，空置率并沒(méi)有像預(yù)期那樣下降，反而有所上升。根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，深圳的空置率最高，達(dá)到了驚人的24.6%，幾乎每四棟寫字樓就有一棟是空置的。

【北京】：第三季度，由于新入市項(xiàng)目提前預(yù)租和大單成交的影響，全市凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，達(dá)到了17.5萬(wàn)平方米。然而，盡管整體市場(chǎng)成交量有所回升，但除新項(xiàng)目入市商圈外，其他商圈的表現(xiàn)仍然疲軟?？罩寐瘦^上一季度微升0.1%至17.0%，市場(chǎng)租賃壓力持續(xù)，租金水平延續(xù)下降趨勢(shì)。

【上?！浚旱谌径?，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目交付入市，主要分布在竹園、徐匯以及普陀商圈。這些新項(xiàng)目的加入導(dǎo)致全市市場(chǎng)存量突破1600萬(wàn)平方米，進(jìn)一步擴(kuò)大使得空置率上升1.7%至19%，租金小幅下跌0.8%至282.3元/㎡·月。值得關(guān)注的是，新興商圈的凈吸納量反彈至10萬(wàn)方以上的水平。

【廣州】：第三季度，廣州市平均租金繼續(xù)下跌，環(huán)比下降3.4%至155.5元/㎡·月。同時(shí)，由于市場(chǎng)整體需求相對(duì)疲軟，全市空置率環(huán)比上漲0.9%至18.9%。

【深圳】：第三季度，深圳市共計(jì)17.3萬(wàn)方的甲級(jí)寫字樓投入使用。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)和高供應(yīng)壓力影響下，業(yè)主普遍采取更為直接的價(jià)格調(diào)整，全市平均租金環(huán)比下降3.1%至191.4元/㎡·月；租賃條款優(yōu)惠、政策扶持及招商引資的共同刺激下，甲級(jí)寫字樓需求持穩(wěn)，當(dāng)季凈吸納量錄得12.1萬(wàn)方。全市空置率微升0.1%至24.6%。

此外，根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2022年我國(guó)41個(gè)中心城市的甲級(jí)寫字樓空置率數(shù)據(jù)中，只有臺(tái)北和香港的空置率低于10%，其余39個(gè)城市甲級(jí)寫字樓空置率都超過(guò)10%，其中25個(gè)城市的空置率超過(guò)25%，長(zhǎng)春的空置率最高，達(dá)到驚人的43.6%。

在全球范圍內(nèi)，不僅是中國(guó)，即使是全球主要城市如紐約、倫敦等地的寫字樓空置率也在上升。根據(jù)麥肯錫的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去三年中，舊金山、倫敦、紐約、休斯敦、巴黎、慕尼黑、東京等城市的寫字樓空置率均呈上升趨勢(shì)。其中舊金山的增幅最高，達(dá)到驚人的12.9%；倫敦緊隨其后，增幅為10.1%；而巴黎和慕尼黑的增幅最低，分別是2.3%和2.5%。

那么，為什么全球的寫字樓空置率都在上升呢？

這與寫字樓供需關(guān)系的變化密不可分。在供應(yīng)端，新寫字樓的竣工不斷增加供應(yīng)。各大城市熱衷于建設(shè)甲級(jí)寫字樓，因?yàn)閷懽謽谴碇鞘械姆睒s程度、與經(jīng)濟(jì)和稅收有關(guān)。寫字樓可以為城市帶來(lái)豐厚的樓宇經(jīng)濟(jì)，形成總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、增加稅收；再加上寫字樓的公建化立面，可以打造城市商務(wù)形象，締造城市地標(biāo)建筑。

然而，在需求端，辦公需求卻在下降。隨著電商時(shí)代的到來(lái)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊，寫字樓、商鋪等非住宅物業(yè)也受到了較大的影響。此外，后疫情時(shí)代居家辦公、線上辦公的流行以及宏觀經(jīng)濟(jì)走弱也讓許多企業(yè)選擇縮小辦公空間來(lái)降低成本對(duì)擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度從而使得全球主要城市普遍出現(xiàn)辦公需求下降、寫字樓租賃市場(chǎng)成交低迷平均租金延續(xù)下降趨勢(shì)。

那么未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)如何呢？短期內(nèi)由于供應(yīng)即經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的影響四大一線城市甲級(jí)寫字樓空置率仍難以有較大的改變業(yè)主承壓預(yù)計(jì)租金水平也難以回升。長(zhǎng)期來(lái)看仍需要政策支持、政府招商引資落地更多企業(yè)增加寫字樓需求共同推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)逐步回暖。

【北京】：截止到2026年，北京寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)有限，僅為100萬(wàn)方，其中核心商圈占15.7%。在四季度，市場(chǎng)供應(yīng)將以城市更新項(xiàng)目為主，總計(jì)26.2萬(wàn)方。由于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍需時(shí)日，短期內(nèi)高空置率將繼續(xù)對(duì)業(yè)主造成壓力，預(yù)計(jì)四季度租金水平將進(jìn)一步下降。然而，隨著未來(lái)兩年內(nèi)的新增供應(yīng)、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的好轉(zhuǎn)以及業(yè)主做出的更多租賃策略調(diào)整，北京寫字樓租賃市場(chǎng)將逐步回暖。

【上?！浚弘S著本季度上海市場(chǎng)的復(fù)蘇，內(nèi)資企業(yè)的租賃活動(dòng)變得更為活躍，在甲級(jí)寫字樓租賃成交面積（包括續(xù)租和擴(kuò)租在內(nèi)）中所占的比例繼續(xù)提升。同時(shí)，即將于11月舉辦的“進(jìn)博會(huì)”將無(wú)疑刺激上海整體市場(chǎng)的活力，期待年底有更加活躍的租賃交易。

【廣州】：在四季度，廣州市預(yù)計(jì)還將有10.0萬(wàn)方新增供應(yīng)投入使用。業(yè)主方面正在積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，一些未來(lái)的供應(yīng)入市計(jì)劃由于租賃方案的調(diào)整而被延期。短期內(nèi)寫字樓的租金將繼續(xù)回調(diào)，對(duì)于有升級(jí)搬遷或降本增效需求的企業(yè)而言，租賃市場(chǎng)的窗口期有利于具體需求落實(shí)的推進(jìn)。

【深圳】：超過(guò)50萬(wàn)方的在途供應(yīng)預(yù)計(jì)將于四季度投入使用。由于供應(yīng)持續(xù)放量，競(jìng)爭(zhēng)壓力下租金下行趨勢(shì)將延續(xù)，新興商務(wù)區(qū)的空置率也繼續(xù)面臨上行挑戰(zhàn)。盡管政策支持和政府招引對(duì)行業(yè)有著重要的支撐作用，但提振需求端的關(guān)鍵仍在于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定復(fù)蘇。

當(dāng)談到寫字樓需求趨勢(shì)時(shí)，綠色科技與靈活辦公成為了關(guān)鍵詞。目前，在大中城市的甲級(jí)寫字樓中，綠色環(huán)保和科技智能化已經(jīng)成為了標(biāo)配。近年來(lái)，業(yè)主和租戶都越來(lái)越注重綠色建筑的理念，如節(jié)能、環(huán)保和健康等。這些趨勢(shì)不僅符合當(dāng)下的市場(chǎng)需求，也有利于提升工作效率和員工的工作體驗(yàn)。

疫情改變了中國(guó)當(dāng)前的工作模式。盡管辦公室仍然是主流辦公模式，但混合辦公模式正在受到許多外企和行業(yè)領(lǐng)先者的探索。這種模式結(jié)合了辦公室辦公和遠(yuǎn)程辦公的優(yōu)勢(shì)，可以更好地滿足員工的多樣化需求。此外，聯(lián)合辦公空間作為一種新型的辦公模式，正在北京、上海等城市逐漸流行起來(lái)。這種模式通過(guò)降低企業(yè)的租賃成本和提高空間的利用率，為租戶提供了更多的靈活性和便利性。

為了防止風(fēng)險(xiǎn)和提高寫字樓利用率、消耗庫(kù)存，商辦領(lǐng)域需要及早預(yù)警和防范可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。為此，可以采取以下措施：

1.探索商服用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換：特別是在像深圳這樣土地、住房供應(yīng)稀缺的城市。實(shí)際上，深圳一直在這樣做，早在2020年就發(fā)布了相關(guān)政策，提出將一些符合標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)與公辦用房改建為租賃住房。然而，由于其中的利益糾葛，進(jìn)展非常緩慢。

2.積極開展寫字樓混合使用試點(diǎn)：結(jié)合城市更新政策和區(qū)域發(fā)展需要，對(duì)部分符合條件的辦公樓宇開展混合使用試點(diǎn)。例如，在中心城區(qū)可以將老舊寫字樓調(diào)整為商住辦混合性質(zhì)，引入酒店、居住或其他創(chuàng)新功能。對(duì)于一些寫字樓供應(yīng)過(guò)剩的地區(qū)，可以支持符合條件的辦公樓宇調(diào)整為長(zhǎng)租公寓或智能化、精生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)用房，以保障當(dāng)?shù)氐娜瞬乓M(jìn)和新興產(chǎn)業(yè)的培育。

3.鼓勵(lì)開發(fā)公司提高綜合運(yùn)營(yíng)能力：按照產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)思維來(lái)提升寫字樓產(chǎn)業(yè)集聚水平。將寫字樓的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)培育、城市功能提升聯(lián)系起來(lái)。通過(guò)聚集符合區(qū)域發(fā)展定位、具有技術(shù)先進(jìn)性和行業(yè)引領(lǐng)性的高科技企業(yè)來(lái)提升城市創(chuàng)新策源和產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)功能。按照“集聚企業(yè)-培育產(chǎn)業(yè)-完善生態(tài)”的邏輯來(lái)推動(dòng)寫字樓及其周邊地區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展。

4.打造寫字樓類REITs：通過(guò)資產(chǎn)證券化來(lái)變現(xiàn)商辦資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來(lái)“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs”多次被政策面或監(jiān)管層提及。目前各界都在力推REITs項(xiàng)目。一旦購(gòu)物中心REITs走通后寫字樓類REITs或許將成為下一個(gè)受到關(guān)注的領(lǐng)域因?yàn)閷懽謽瞧毡榇嬖谇掖媪恳?guī)模巨大同時(shí)資產(chǎn)管理模式更加成熟。

5.提振經(jīng)濟(jì)并培育更多企業(yè)：提高寫字樓需求通過(guò)數(shù)據(jù)可以看到雖然一線城市如深圳、廣州的企業(yè)遷出量大于遷入量但上海、北京仍是遷入量大于遷出量從企業(yè)凈注冊(cè)角度看四大一線城市的寫字樓仍存在較大需求需要注意其他低級(jí)別城市如長(zhǎng)春、無(wú)錫、南昌等地的寫字樓空置率較高應(yīng)減少商務(wù)用地的供應(yīng)讓空置的寫字樓被市場(chǎng)消化一段時(shí)間及早預(yù)警防范可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是必要的。