投資酒店3-4年就能回本，真有那么容易？

來源：原創(chuàng) SOSO 次方點(diǎn)評(píng)

決定酒店投資回報(bào)周期的因素是復(fù)雜的，包括地理位置、物業(yè)條件、酒店類型、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況，甚至經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等。

如何計(jì)算投資回報(bào)周期一直是大家最關(guān)注的問題。有些人傾向于RevPAR法，有些人傾向于報(bào)表觀摩法，有些投資人憑借深厚的經(jīng)驗(yàn)選擇了經(jīng)驗(yàn)估算法。

據(jù)次方點(diǎn)評(píng)發(fā)布的《中國(guó)酒店投資洞察分析及AC指數(shù)報(bào)告》顯示，大部分投資人理想的酒店投資回報(bào)周期為3-4年，這是在酒店的籌建期和經(jīng)營(yíng)期比較順暢的前提下。實(shí)際上，在次方點(diǎn)評(píng)采訪的投資人案例中，能做到3-4年就回本的酒店并沒有那么多，不少投資人甚至表示酒店已開業(yè)5、6年，回本還遙遙無期。

計(jì)算酒店投資回報(bào)周期，

需要知道哪些內(nèi)容？

在計(jì)算酒店的投資回報(bào)周期之前，投資人需要知道三點(diǎn)，投入、回收和時(shí)間：

其一，算投入；

投入就是你為這家酒店所投資的金額，包括酒店前期裝修、后期運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的持續(xù)性投入。 

裝修投入對(duì)于不同的酒店金額各不相同，影響的因素也較多；持續(xù)性投入主要包含酒店在營(yíng)期間的全部成本和費(fèi)用，其中包含房租、客用品、人力成本、能源等各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的費(fèi)用。

其二，算回收；

回收是指一定階段內(nèi)經(jīng)營(yíng)這家酒店為你拿回來的錢，也就是酒店的投資營(yíng)業(yè)收入。

客房收入等于一段時(shí)間內(nèi)客房總的收入，以月為維度，即一個(gè)月內(nèi)客房總收入。

其三，算時(shí)間；

計(jì)算酒店投資回報(bào)周期，其實(shí)就是計(jì)算“回收 - 投入=0”所花費(fèi)的時(shí)間。

根據(jù)以上的內(nèi)容，我們可以得出下面這個(gè)公式（以月為維度舉例）：

回收期（月）=一次性費(fèi)用÷（月總收入 ? 月度總成本）

根據(jù)這個(gè)公式我們可以看出來，影響酒店投資的關(guān)鍵點(diǎn)在于幾項(xiàng)內(nèi)容：

1. 一次性投入的金額

2. 收入的能力

3. 成本管控的能力

綜上所示，如果投資人能夠合理管控好這幾項(xiàng)內(nèi)容，就能做到讓酒店的投資回報(bào)周期縮短。

計(jì)算投資回報(bào)周期，

方法知多少？

會(huì)算賬、算好賬是酒店投資人在酒店投測(cè)期的基本功課，也是大大提升酒店投資成功率的關(guān)鍵。如果一個(gè)新手投資人連基本的算賬都不會(huì)，進(jìn)入到重資產(chǎn)投資的酒店行業(yè)，就很容易變成“人為刀俎，我為魚肉”，就算酒店能夠順利開業(yè)，在經(jīng)營(yíng)的過程中也會(huì)遇到挫折。

一般來說，在計(jì)算酒店的投資回報(bào)周期時(shí)，有以下三種方法：

其一，RevPAR法；

我們做以下假設(shè)（注：以下數(shù)據(jù)非真實(shí)案例，僅用作說明計(jì)算方法用，且費(fèi)用不含稅），假設(shè)某投資人有中端酒店一家，有為100間客房，配套有早餐、洗衣房、健身房、停車場(chǎng)，一個(gè)小型會(huì)議室，酒店投資為1500萬元，酒店單房運(yùn)營(yíng)成本為170元/天，酒店房租為70萬元/月。

首先，我們找到數(shù)據(jù)①投資1500萬；②房間100間；③單房運(yùn)營(yíng)成本170元/天；④房租70萬/月；⑤RevPAR500元。

計(jì)算如下：

①酒店全年?duì)I收500*365*100=1825萬元；

②酒店全年房租70*12=840萬元；

③全年客房運(yùn)營(yíng)成本170*100*365=620.5萬元；

④全年成本1460.5萬元=房租840萬元+客房運(yùn)營(yíng)成本620.5萬元；

⑤酒店全年利潤(rùn)364.5萬元=全年?duì)I收1825萬元-全年成本1460.5萬元；

⑥酒店回報(bào)時(shí)間4.12年=酒店投資1500萬元/酒店每年利潤(rùn)364.5萬元。

其二，報(bào)表觀摩法；

算賬是酒店投資人應(yīng)該會(huì)的基本功，只有投資人真的完全搞清楚了投測(cè)的底層邏輯、懂得關(guān)鍵變量的取舍，懂得數(shù)字背后隱藏著定位真相，才有資格來投資項(xiàng)目。

投資測(cè)算表就是我們?cè)趯?duì)新開酒店進(jìn)行投資回報(bào)分析時(shí)最常用的一個(gè)工具，但對(duì)于毫無酒店經(jīng)驗(yàn)的新手來說，看懂投資測(cè)算表，在投測(cè)期合理評(píng)估酒店的投資回報(bào)周期至關(guān)重要。

注：為了便于看清主要項(xiàng)目，上表已經(jīng)做了簡(jiǎn)化，

表內(nèi)數(shù)據(jù)不做為任何實(shí)際參考，僅為說明各項(xiàng)目之間的數(shù)量關(guān)系。 

酒店的營(yíng)業(yè)收入主要是靠客房收入。如果配置了餐廳和會(huì)議室，也會(huì)有一些額外收益。

計(jì)算公式為： 

營(yíng)業(yè)收入(月)=房間營(yíng)收(月)+ 其他營(yíng)收(會(huì)議室租金、餐廳收入等)

房間營(yíng)收(月)=RevPAR x 房間數(shù) x 天數(shù)

以表格中的數(shù)據(jù)為例：按照30天的計(jì)算結(jié)果就是352 x 104 x 30 = 109.8萬元，再加上其他營(yíng)收假設(shè)為0.16萬元，即為營(yíng)業(yè)收入109.96萬元。

這些收益就是酒店每月的全部收入，如果收入能覆蓋支出，那么酒店就可以盈利。

酒店的開支項(xiàng)中，占比較大的主要有：物業(yè)租金、品牌管理費(fèi)用以及人員工資。

物業(yè)租金和人員工資從字面上都比較好理解，物業(yè)租金主要由物業(yè)方來決定，人員工資則根據(jù)酒店規(guī)模來算。

品牌管理費(fèi)則是品牌方根據(jù)酒店實(shí)際運(yùn)營(yíng)收入，按比例收取的費(fèi)用。

了解清楚主要的開支之后，就可以根據(jù)數(shù)據(jù)，來分析出總的成本、單房成本、月度利潤(rùn)，進(jìn)而就能計(jì)算出回本周期了。

計(jì)算公式：

單房運(yùn)營(yíng)成本（月）= （當(dāng)月成本-當(dāng)月租金） / 房間數(shù)

利潤(rùn)（月） = 當(dāng)月收入 - 當(dāng)月成本

回本周期 = 總投資額 / 利潤(rùn)（月）

通過這樣一整條邏輯計(jì)算下來，一家酒店的投資回報(bào)周期就計(jì)算出來了。

值得注意的是，投資測(cè)算表是建立在估算預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上的，需要對(duì)投資項(xiàng)目和市場(chǎng)環(huán)境有著一定的了解之后，才能做出更符合實(shí)際情況的預(yù)測(cè)。

其三，經(jīng)驗(yàn)估算法；

對(duì)于不少酒店投資經(jīng)驗(yàn)豐富的資深投資人而言，多家酒店經(jīng)營(yíng)之下，酒店的投資回報(bào)，他們只需要反推計(jì)算即可（注：僅適用于資深投資人，新手投資人勿采用）。

華南資深投資人劉總向次方點(diǎn)評(píng)表示，在計(jì)算投資回報(bào)周期的過程中，他一般采用反推的方式：

如果一家酒店總投資為2100萬元，希望3年收回投資成本，那一年賺700萬元就行，折合一個(gè)月賺60萬元左右。如果月成本是60萬元，那一個(gè)月需要做130萬元的營(yíng)收，就可以3年回本。

劉總的計(jì)算方法很簡(jiǎn)單，只需要算凈利潤(rùn)和原本的投資成本之間的關(guān)系。

他還表示，在目前他投資的這些酒店中，有3家酒店投資得比較早，都是三四年回本，和其投資測(cè)算基本相符。

必須知道，

影響酒店投資回報(bào)的三大坑

影響酒店投資回報(bào)周期的要素有很多，但核心數(shù)據(jù)如下：造價(jià)成本、運(yùn)營(yíng)成本、單房收入，因此，投資酒店時(shí)，做好酒店定位、提高運(yùn)營(yíng)效率、合理評(píng)估物業(yè)，就能避開酒店投資的三大坑，即“造價(jià)坑”、“成本坑、”收入坑”，最終算出來的投資回報(bào)周期就比較靠譜了。

坑1：低估酒店的工程造價(jià)

在初次下場(chǎng)投資酒店時(shí)，不少投資人往往會(huì)在選物業(yè)時(shí)走了眼。

每個(gè)品牌方都會(huì)提供一份“新建店造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”，聲稱自家單房造價(jià)10萬、12萬……但實(shí)現(xiàn)這個(gè)造價(jià)，有一個(gè)重要前提：物業(yè)符合理想狀態(tài)下的裝修情況，只需輕微改造就能直接做軟裝。

華南投資人楚總，2018年初在華南區(qū)某三線城市尋覓到一處上世紀(jì)80年代就建成的老樓，隸屬于一個(gè)國(guó)改民的公司，原先經(jīng)營(yíng)著一家中端賓館，客房的套內(nèi)面積20㎡左右。因?yàn)槲飿I(yè)樓下即是車站，人流量大，且租金不高，因此就租賃下來。

在投測(cè)期，品牌方預(yù)測(cè)的投資額為1600萬元，單房造價(jià)13萬+，實(shí)際落地后，總投資額達(dá)到了1800萬元，單房造價(jià)15萬+。實(shí)際上，在投測(cè)期時(shí)，品牌給到的預(yù)估數(shù)值中，很多單房造價(jià)其實(shí)不含消費(fèi)費(fèi)用、加盟費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、原有物業(yè)狀況硬傷改造費(fèi)用等。

實(shí)際投資額比預(yù)計(jì)高于200萬的原因，是物業(yè)老舊造成的：

其一，原酒店的電梯日久失修，經(jīng)常出現(xiàn)故障，因此更換了兩臺(tái)新電梯；

其二，在施工時(shí)，發(fā)現(xiàn)原老酒店的墻壁，當(dāng)初采用了鏤空的手法去砌磚，并非實(shí)心墻，導(dǎo)致隔音不佳，因此重新進(jìn)行了砌墻。

下沉市場(chǎng)有不少類似案例中樓齡達(dá)到20-30年的老舊物業(yè)，雖然地段可圈可點(diǎn)，但因建造年限較為久遠(yuǎn)，會(huì)增加其改造難度和成本。因此，在勘測(cè)物業(yè)的過程中，投資人應(yīng)花更多精力去研究物業(yè)的構(gòu)造，謹(jǐn)慎選擇。

坑2：低估酒店的運(yùn)營(yíng)成本

在酒店籌建完畢正式開業(yè)后，進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期，運(yùn)營(yíng)成本就是酒店支出的大頭，如果不能合理控制酒店運(yùn)營(yíng)成本，就會(huì)降低酒店利潤(rùn)，拉長(zhǎng)酒店投資回收期。

值得一提的是，在運(yùn)營(yíng)成本中，除了常態(tài)的品牌管理費(fèi)用中所產(chǎn)生的費(fèi)用外，員工工資、水電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、餐廳食材費(fèi)用、辦公用品的消耗、工程維護(hù)等費(fèi)用也占了很多的比重。

因此，對(duì)于酒店投資人而言，在酒店開業(yè)前，合理預(yù)判并按照方案執(zhí)行，嚴(yán)格監(jiān)控每個(gè)成本消耗，才能控制好運(yùn)營(yíng)成本，使酒店在預(yù)期內(nèi)收回投資回報(bào)。

投資人馮總在2017年投資了一家經(jīng)濟(jì)型酒店，物業(yè)面積約4600㎡，業(yè)主按小公寓的格局規(guī)劃，其實(shí)是不適配酒店客房的。

馮總當(dāng)時(shí)是首次投資酒店，缺乏經(jīng)驗(yàn)，在籌建時(shí)并未對(duì)物業(yè)格局做過多改動(dòng)。最后落地了112間客房，單房面積足有40㎡，簡(jiǎn)直是拿了中高端酒店的面積做了個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店，面積浪費(fèi)嚴(yán)重，酒店坪效極低。

進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后，因?yàn)榫频甓ㄎ粸榻?jīng)濟(jì)型酒店，縱使房間大，也賣不出中端酒店的價(jià)格。從坪效來看，是很低的，畢竟因?yàn)閱畏棵娣e大，運(yùn)營(yíng)成本遠(yuǎn)高于普通的經(jīng)濟(jì)型酒店，開業(yè)已經(jīng)5年多，回本仍遙遙無期。

馮總這家酒店，回本周期大大拉長(zhǎng)，主要是由于錯(cuò)估了酒店的運(yùn)營(yíng)成本。一方面是因?yàn)楹雎粤似盒栴}，導(dǎo)致固定成本中的房租成本、攤銷成本過高，本質(zhì)是高估了自己的空間運(yùn)營(yíng)效率；另一方面是人員冗余、管理不當(dāng)，變成成本過高，本質(zhì)是運(yùn)營(yíng)效率低下。

坑3：高估酒店的收入

案例一，高估酒店的經(jīng)營(yíng)數(shù)值

一般來說，經(jīng)濟(jì)型酒店和中端酒店的收入，主要來源于客房收入。

客房收入=平均房?jī)r(jià)×房間數(shù)×入住率

其中平均房?jī)r(jià)和入住率由什么決定？首先取決于酒店的定位，然后是該定位能否真正落地。 也就是說，酒店收入要素的背后，實(shí)際指向的是定位是否正確，只有品牌定位和檔次定位對(duì)了，才能保障酒店未來的房?jī)r(jià)能達(dá)到投資人投測(cè)時(shí)的心理預(yù)期。

在之前的采訪中，華中投資人徐總向次方點(diǎn)評(píng)表示，有個(gè)做地產(chǎn)的朋友給自己推薦了一個(gè)三線城市的物業(yè)，位于城市核心區(qū)，按照80%的入住率，300元的房?jī)r(jià)計(jì)算，投資一家中端酒店4年內(nèi)就能回本。

實(shí)際上，因?yàn)樵摮鞘写蟛糠帜贻p人都去了一二線城市打拼，留下的以孩子和老人為主，他們對(duì)酒店的需求很低，因此開業(yè)后酒店生意一片慘淡，盡管在城市核心，但年平均房?jī)r(jià)最高只能賣到200+元，入住率還不足60%。

徐總的中端酒店，雖然地段優(yōu)異，但在做測(cè)算時(shí)，沒有合理調(diào)研周邊的客源群體，用高估的收入，去計(jì)算回本周期，結(jié)果自然就成了“想得美”。

案例二，近距離開店，導(dǎo)致同商圈競(jìng)爭(zhēng)白熱化

近些年，酒店競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化，熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域逐步趨于飽和，這就導(dǎo)致近距離開店的情況頻發(fā)。

華東投資人王總就遭遇了這樣的情況，他在山東某下沉市場(chǎng)投資的經(jīng)濟(jì)型酒店，開業(yè)于2018年底，當(dāng)時(shí)區(qū)域內(nèi)僅有3家酒店，且經(jīng)濟(jì)型只有他的門店，因此酒店快速度過爬坡期，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)遠(yuǎn)超預(yù)期。

但好景不長(zhǎng)，如今這家酒店所在的區(qū)域內(nèi)，3公里就有七八家酒店，其中同一集團(tuán)旗下的酒店就有六家，競(jìng)爭(zhēng)激烈，王總只能潛心提升酒店品質(zhì)與服務(wù)，才能在一眾酒店中獲得住客的青睞。

這種情況在下沉市場(chǎng)尤為常見，剛開業(yè)時(shí)酒店業(yè)績(jī)頗豐，但隨后周邊酒店如雨后春筍般涌出，給投資人的酒店經(jīng)營(yíng)帶來巨大的挑戰(zhàn)。

如何實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)的投資回報(bào)周期？

在酒店投資與經(jīng)營(yíng)的實(shí)際過程中，酒店投資人一定要有清楚的認(rèn)知，賺快錢的時(shí)代一去不復(fù)返，對(duì)投資不應(yīng)該盲目樂觀，投資回報(bào)周期往往存在較大不確定性。要想獲得理想的收益，需要投資人在項(xiàng)目投測(cè)階段就具有系統(tǒng)性思維。那么，如何實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)的投資回報(bào)周期？可從哪些方面入手？

項(xiàng)目籌建期：做好項(xiàng)目測(cè)算，保證項(xiàng)目能在預(yù)期內(nèi)回本

方式一：降低物業(yè)租金與單房造價(jià)

酒店投資過程中，比較重要的成本就是物業(yè)租金、人工、運(yùn)營(yíng)，以及前期單房投資成本。

其中，人工與運(yùn)營(yíng)是相對(duì)固定的成本，但是物業(yè)租金與前期單房投資成本卻是靈活的。例如，很多投資人在租賃物業(yè)的時(shí)候會(huì)與物業(yè)業(yè)主進(jìn)行免租期或者租金優(yōu)惠談判，這一點(diǎn)很重要。尤其是租期比較長(zhǎng)的情況下，優(yōu)厚的租金條件對(duì)酒店投資回報(bào)至關(guān)重要。

東北投資人徐總在七臺(tái)河市投資的漢庭酒店，就是下沉市場(chǎng)提前回本的范例之一。該酒店原先是七臺(tái)河市步行街中段的一個(gè)洗浴中心，租賃于2015年，房租成本較低，免租期較長(zhǎng)。2015年，加盟漢庭酒店2.0，因?yàn)樽饨鸬?、員工成本也不高，酒店單房運(yùn)營(yíng)成本僅60元，在酒店管理人員的共同努力之下，提前1年收回了投資成本。

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期：增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)技巧，應(yīng)對(duì)外部的各種不確定性

目前，酒店行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，投資人要在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，勢(shì)必要重視經(jīng)營(yíng)管理，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)技巧，才能有效應(yīng)對(duì)外部不確定性。

參考方式一：提升出租率與平均房?jī)r(jià)

酒店最重要的收入就是客房收入，要提升客房收入，就必須提升出租率或者平均房?jī)r(jià)。很多酒店開業(yè)時(shí)間趕上了行業(yè)淡季，導(dǎo)致酒店前3個(gè)月出租率很低。

但是如果酒店在一個(gè)恰當(dāng)?shù)膶?shí)際開業(yè)，比如接近春節(jié)、清明、五一、暑假、十一，那么很容易實(shí)現(xiàn)“開業(yè)即滿房”，快速度過爬坡期。

有些酒店房?jī)r(jià)較低，主要是受到暗房拖累，而這些，其實(shí)在酒店籌建和運(yùn)營(yíng)階段都能夠妥善的解決，例如，暗房改造成影音房、深度沉睡房，不僅顯著提升出租率，平均房?jī)r(jià)甚至能超過明房。

參考方式二：提升坪效，增加非住宿收入

除了客房收入以外，部分酒店也在積極探索酒店空間坪效的提升。

華南投資人陳總就在中高端酒店中引進(jìn)了高端月子中心，陳總表示，引進(jìn)高端月子中心對(duì)這家中高端酒店也有所助益，客房出租后可以增加酒店入住率。

還有資深華東酒店投資人王總，通過“客房+餐飲”的酒店投資模式，王總單家酒店餐飲年流水近2000萬，一年多收回餐飲投資成本，投資回報(bào)率遠(yuǎn)超客房部分。

此外，將酒店與新零售結(jié)、將酒店與咖啡結(jié)合、利用酒店餐廳與外賣相結(jié)合，都是提升酒店坪效，增加非住宿收入，進(jìn)一步縮短酒店投資回報(bào)的方式。

寫在最后

綜上，酒店投資是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，需要投入大量的資金和時(shí)間。對(duì)于投資人而言，了解酒店投資的回報(bào)周期非常重要。而決定酒店投資回報(bào)周期的因素是復(fù)雜的，包括地理位置、物業(yè)條件、酒店類型、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況，甚至經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等。

因此，需要投資人具有專業(yè)的評(píng)估與決策能力，或者委托專業(yè)的酒店顧問公司進(jìn)行前期的可行性及財(cái)務(wù)研究，最大程度規(guī)避投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于預(yù)測(cè)、圖表、任何形式的表述等）均只作為參考，不構(gòu)成對(duì)閱讀者任何形式的投資建議，投資人須對(duì)任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。

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