來源：澎潤酒店資產(chǎn)管理 ，作者澎潤咨詢團(tuán)隊(duì)

為什么會(huì)出現(xiàn)辦公樓改酒店?

商圈的變化導(dǎo)致辦公需求明顯變化。城市的商圈隨著新城新區(qū)的開發(fā)，也在不斷出現(xiàn)迭代，正如呼吸，起起伏伏，總在調(diào)整。原先強(qiáng)商務(wù)屬性的商圈有可能會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槲幕倘蛘邉?chuàng)意商圈，這類案例在澎潤之前分享的倫敦市中心的城市更新案例中可見一斑。城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)會(huì)隨著科技發(fā)展而變化和遷移。比如，在過去20年間，澎潤能在深圳這種一線市場明顯觀察到主力辦公區(qū)域，如CBD的遷移和變化。澎潤認(rèn)為在這種商務(wù)商圈的改變過程中，辦公樓會(huì)明顯受到?jīng)_擊，從而被迫轉(zhuǎn)型。

酒店相對(duì)辦公市場有更強(qiáng)的市場韌性

更能隨著城市脈動(dòng)的變化而調(diào)整自己

1、酒店的客群更加多元化: 酒店通?？梢酝ㄟ^多種方式獲取收入，包括客房銷售、餐飲服務(wù)、會(huì)議和活動(dòng)承辦等。相比之下，辦公樓的收入主要來自于租金，受到租戶需求和市場狀況的影響更為直接。在澎潤看來酒店可以像蹺蹺板一樣，當(dāng)商務(wù)市場下降時(shí)轉(zhuǎn)向抓取散客和會(huì)議市場。

2、彈性需求和靈活的定價(jià)體系:酒店客房通?？梢愿鶕?jù)市場需求進(jìn)行靈活的定價(jià)和銷售舌應(yīng)不同季節(jié)和需求周期的變化。而辦公樓的租約一般較長，租戶更傾向于長期穩(wěn)定的租賃，對(duì)市場波動(dòng)的適應(yīng)能力相對(duì)較弱

3、酒店業(yè)更易創(chuàng)新:酒店業(yè)相對(duì)于辦公樓市場更容易進(jìn)行創(chuàng)新和市場調(diào)整，例如，開發(fā)新的服務(wù)和體驗(yàn)、適應(yīng)新的旅游和消費(fèi)趨勢等。這種市場靈活性使得酒店業(yè)更能夠適應(yīng)市場的變化和不確定性。

辦公樓改酒店的難點(diǎn)

市場的難點(diǎn)

從辦公樓轉(zhuǎn)投酒店往往是業(yè)主的市場盲區(qū)，不少辦公樓的業(yè)主從未涉足酒店行業(yè)，需要審慎研究當(dāng)?shù)氐木频晔袌?，以開放的心態(tài)和思路去探討辦公樓改為酒店的可能性。 

產(chǎn)權(quán)和規(guī)劃要求

在我國從辦公樓改為酒店的道路上往往會(huì)面臨土地用途或房屋用途的變化，任何一項(xiàng)的變化在各地的政府層面都涉及高層決策，改變相關(guān)的性質(zhì)和用途需要天時(shí)地利人和的幫助，澎潤認(rèn)為特別要借助區(qū)域功能規(guī)劃的調(diào)整時(shí)機(jī)。

法規(guī)政策的難點(diǎn)

辦公樓改酒店不僅涉及規(guī)劃用途的變更，更涉及操作層面一系列的法律法規(guī)要求等。從單純的辦公場所變?yōu)榧∷?、餐飲、?huì)議、娛樂為一體的酒店場所，建筑本身需要滿足更多的規(guī)范要求。

結(jié)構(gòu)的難題

辦公樓的承載力和酒店有較大不同，辦公樓原有的結(jié)構(gòu)荷載、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、活動(dòng)荷載都與酒店有所不同，特別是酒店的后勤區(qū)部分的承載要求較高，是否進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固處理等需要專業(yè)判斷，這部分必須得到謹(jǐn)慎的確認(rèn)和研究。

柱距

很多辦公樓在設(shè)計(jì)初期并未考慮住宿需求，因此在改造為住宿業(yè)態(tài)時(shí)，對(duì)原辦公樓的建筑進(jìn)行房間排布時(shí)往往造成面寬過大或過小的問題。一些辦公樓建筑造型奇特，其中的往距并不規(guī)則，這也為酒店的房間分割等造成困擾。

空間規(guī)劃

辦公樓轉(zhuǎn)酒店面臨坪效可能較低的難題。比如按照酒店的常用進(jìn)深要求，辦公樓轉(zhuǎn)酒店很容易產(chǎn)生異形房，甚至產(chǎn)生暗房。在一些建筑上，澎潤認(rèn)為業(yè)主需要建筑師采用大膽想法，解決辦公樓轉(zhuǎn)酒店常見的坪效不高、采光不佳等難題。

功能難點(diǎn)

與幾乎不需要后勤空間的辦公樓不同，酒店建筑、尤其是高端酒店，存在以下功能層面的巨大不同:1、需要較大面積的中央廚房、員工后勤空間:2、大量貨物的高頻流轉(zhuǎn)3、復(fù)合宴會(huì)、健身、餐飲、娛樂等多種功能等等，因此酒店建筑的功能性及交通流線比辦公建筑更為復(fù)雜，在改建過程中如何在原始的“外殼”中裝下這么多的新生功能是辦公樓改酒店的一大難點(diǎn)。

機(jī)電和轉(zhuǎn)換層

酒店的機(jī)電要求和辦公樓有非常大的不同，酒店的核心差異點(diǎn)是住宿，無論是給排水還是空調(diào)系統(tǒng)都要必須能適應(yīng)客人的長期、安全、舒適的居住，舉一個(gè)簡單的例子，辦公樓的給水只需滿足盟洗要求即可，而高端酒店的水源則是用于飲用，要求標(biāo)準(zhǔn)自然不司。另外，在換季季節(jié)，不同的客人對(duì)溫度的感知是完全不同的，這也對(duì)空調(diào)系統(tǒng)提出了更高要求。機(jī)電的升級(jí)和改造也會(huì)產(chǎn)生較大的成本。

垂直交通、電梯和疏散

特別在超高層建筑中，如果增加酒店業(yè)態(tài)，會(huì)面臨非常棘手的垂直交通問題。酒店的公區(qū)，如宴會(huì)廳和會(huì)議室對(duì)疏散要求較高，而辦公樓通常并未考慮到如此密集的疏散要求，因此在電梯和消防通道上都有不同，如果未來酒店需要配置相應(yīng)的會(huì)議設(shè)施，則面臨這方面的挑戰(zhàn)。

解決之道

對(duì)轉(zhuǎn)換業(yè)態(tài)的動(dòng)議應(yīng)系統(tǒng)性地初步判斷，特別要尋求專業(yè)團(tuán)隊(duì)的幫助。澎潤認(rèn)為要從以下幾個(gè)方面重點(diǎn)研究是否支撐該建筑從辦公樓轉(zhuǎn)為酒店

1、建筑條件和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)的盡調(diào):對(duì)辦公樓的建筑條件和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，包括建筑面積樓層布局、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性等。確保辦公樓的建筑條件適合改建為酒店，并且能夠滿足酒店運(yùn)營的需求。

2、市場需求分析:對(duì)所在地區(qū)的酒店市場進(jìn)行深入分析，包括地理位置和周邊環(huán)境的評(píng)估市場的需求現(xiàn)狀和展望、竟?fàn)幥闆r、客源結(jié)構(gòu)等，特別要了解當(dāng)該市場的商務(wù)需求出現(xiàn)明顯下降時(shí)，當(dāng)?shù)氐钠渌驮词袌?，如休閑和會(huì)議等是否能夠支撐相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。在澎潤看來，了解市場需求，預(yù)判需求趨勢，從而研判市場是否存在足夠的需求支撐酒店運(yùn)營是至關(guān)重要的。

3、初步的定位:在這個(gè)階段，不要過分限制建筑的可能性，而應(yīng)以較開放的心態(tài)判斷各種定位，是辦公樓全部改為酒店? 還是改為辦公+酒店? 亦或是辦公+酒店+更多元化的其他業(yè)態(tài)?

4、財(cái)務(wù)可行性評(píng)估:進(jìn)行核心財(cái)務(wù)可行性評(píng)估，包括投資成本、運(yùn)營費(fèi)用、預(yù)期收入、資產(chǎn)初步估值等。計(jì)算投資回報(bào)率和財(cái)務(wù)指標(biāo)，評(píng)估項(xiàng)目的盈利潛力和可行性。

初步的定位要求和設(shè)計(jì)任務(wù)書: 在動(dòng)議畝核判斷階段，應(yīng)形成初步的可行性分析報(bào)告和設(shè)計(jì)任務(wù)書。前者可以截取主要部分用于和規(guī)劃部門溝通，而后者可以用于和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步的溝通，用于更深一步的了解建筑上的可行性。

同步開展與當(dāng)?shù)毓芾聿块T的溝通，判斷規(guī)劃、法律法規(guī)、政策要求的可行性:

1、不動(dòng)產(chǎn)的用途：有些不動(dòng)產(chǎn)的用途在發(fā)證時(shí)未明確規(guī)定商業(yè)中的具體用途，相對(duì)容易操作，如果已經(jīng)規(guī)定了相應(yīng)的具體用途如辦公，操作起來仍然存在風(fēng)險(xiǎn)，需要業(yè)主重點(diǎn)關(guān)注。澎潤認(rèn)為對(duì)于一些以租賃方式使用物業(yè)的投資人，應(yīng)特別關(guān)注此處的風(fēng)險(xiǎn)，即使業(yè)主承諾幫助解決用途的問題，如果產(chǎn)證上的用途有明確的指向性，未來仍然有較大的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

2、產(chǎn)權(quán)和規(guī)劃變化：澎潤內(nèi)部經(jīng)常開玩笑說這種叫做物業(yè)“變性”，在城市更新的過程中，一些區(qū)域的功能定位規(guī)劃會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，雖然需要較高的決策層級(jí)，但相關(guān)部門可能容許老建筑改為新的用途。業(yè)主應(yīng)該積極關(guān)注整個(gè)片區(qū)規(guī)劃的變化，主動(dòng)與規(guī)劃部門溝通，將自己的建筑納入城市更新計(jì)劃中。

3、法律法規(guī)和政策：在所有的法律法規(guī)要求中，不斷變化的建筑規(guī)范確實(shí)是令人頭疼的老話題。老建筑必須符合新規(guī)范，特別是消防規(guī)范，懂的都懂，這一點(diǎn)就會(huì)難倒一大批業(yè)主。但無論如何，澎潤服務(wù)的業(yè)主都已經(jīng)在自己的領(lǐng)域里身經(jīng)百戰(zhàn)，只要認(rèn)定了方向，這些問題終歸可以逐個(gè)解決。澎潤在此提醒，除了國家層面出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)之外，涉及住宿業(yè)時(shí)，每個(gè)地方往往存在一些特別的規(guī)定，或者在具體的操作執(zhí)行上會(huì)有所不同，這個(gè)需要咨詢專業(yè)的人士進(jìn)行了解，切忌想當(dāng)然。

找到有改造經(jīng)驗(yàn)的建筑和室內(nèi)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目的成功落地非常關(guān)鍵

經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)助力落地:有經(jīng)驗(yàn)的建筑和室內(nèi)設(shè)計(jì)單位具有豐富的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，能夠針對(duì)辦公樓改建為酒店的特殊要求提供定制化的設(shè)計(jì)方案，他們熟悉建筑和室內(nèi)設(shè)計(jì)的相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，能夠確保設(shè)計(jì)方案符合法規(guī)要求并滿足項(xiàng)目的需求。

在澎潤看來創(chuàng)新在轉(zhuǎn)換項(xiàng)目中同樣非常重要。因?yàn)榻ㄖ耐饬⒚婧徒Y(jié)構(gòu)往往已經(jīng)很難改變，如何在酒店內(nèi)實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)突破，從而給客人們留下深刻的印象，成為了這類改造項(xiàng)目的重要話題。建筑和室內(nèi)設(shè)計(jì)單位能夠?yàn)檗k公樓改建項(xiàng)目提供創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念，為酒店注入新的活力和特色。他們可以根據(jù)前期團(tuán)隊(duì)確定的定位和目標(biāo)客群提供獨(dú)特的設(shè)計(jì)方案，提升酒店的品牌形象和競爭力。

風(fēng)險(xiǎn)提示：任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于預(yù)測、圖表、任何形式的表述等）均只作為參考，不構(gòu)成對(duì)閱讀者任何形式的投資建議，投資人須對(duì)任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。

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