原創(chuàng) 行走的涼鞋 酒店觀察網(wǎng)
租一棟樓投資一家酒店或許是中國酒店業(yè)市場較為特殊的一種存在方式，并且這種模式成就了中國本土酒店品牌的發(fā)展與壯大。
這種商業(yè)模式跟隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展而逐步漸進(jìn)，在如今的酒店市場環(huán)境下，租賃型項目已然遇到了它的天花板或者說瓶頸。
而“幾年回收投資”是這個行業(yè)投資人群體關(guān)注的核心焦點...
租賃型占據(jù)了酒店業(yè)半壁江山
在租賃型酒店開始之前，國內(nèi)酒店業(yè)都是以自建的方式進(jìn)行，就連2000年前的錦江之星都是采用自建方式，當(dāng)然是集團(tuán)內(nèi)部的一種關(guān)系整合。從2001年開始，商業(yè)地產(chǎn)這個概念正式走進(jìn)市場，當(dāng)然大規(guī)模建設(shè)時期及成熟期或者說商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)?；约敖M團(tuán)式集群化發(fā)展還要在2004年之后，讓各種業(yè)態(tài)開始與地產(chǎn)打上烙印。這個時期也是中國經(jīng)濟(jì)型酒店快速起步的時期。經(jīng)濟(jì)型酒店的租賃行為也讓酒店業(yè)開始了新的發(fā)展模型和局面。
所以從一開始，租賃酒店就占據(jù)了中國酒店業(yè)的半壁江山，國內(nèi)品牌大部分門店都是租賃型物業(yè)。從而也形成了一個非常龐大的酒店投資人群體，因酒店這種產(chǎn)業(yè)收益相對穩(wěn)定，投資周期較長，成為一些人跨界進(jìn)場做投資的首選。
所以，酒店這種租賃業(yè)態(tài)其實是我們生活業(yè)態(tài)的一種，國內(nèi)大部分商業(yè)業(yè)態(tài)都是租賃經(jīng)營，小到便利店、藥店、餐飲，大到商場、酒店。租賃商業(yè)組成了中國整個商業(yè)版圖。租賃這種模式門檻低，資金占比小，成本分?jǐn)偟轿磥碜赓U期內(nèi)，所以在一定程度上會持續(xù)存在下去。
我很早之前闡述一個觀點，就是中國本土酒店投資主流從經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)向中檔型，一方面是消費市場的需求，另一個核心原因就是租賃和人工成本的增長，經(jīng)濟(jì)型酒店的房價支撐不了持續(xù)增長的租金成本，所以酒店投資開始尋求更好的產(chǎn)品，酒店才會有更高的溢價。
從“三年回本”到“五年回本”的蛻變
在經(jīng)濟(jì)型酒店品牌出世之際，租賃財務(wù)模型的建立是本土酒店發(fā)展的初始階段，低門檻的加盟準(zhǔn)入讓越來越多的人通過租賃方式進(jìn)入酒店投資領(lǐng)域。舉例，早期的七天連鎖酒店，幾十個房間一千多平方起就能做酒店，只要有個電梯就能到樓層布置一個滿足功能的接待大堂，投資三五百萬就能擁有一家酒店，早期的門檻甚至低于兩百萬一家店。
低廉的租賃成本及旺盛的入住需求，促使這些早期經(jīng)濟(jì)型酒店回收成本快，一般在兩年到三年之間就能回本，快的甚至一年半就能收回投資成本，這在當(dāng)時的投資市場驚人的回報率促使品牌滾雪球式的發(fā)展壯大。
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，兩千年的第一個十年增加了一萬多家經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，而大部分為租賃型酒店投資，而拋開連鎖體系，租賃酒店項目在十年間增加了十萬家左右的體量，所以在一定程度上，租賃項目的發(fā)展為國內(nèi)酒店業(yè)的發(fā)展起到一定推波助瀾的作用。
而早期的“三年回本”到現(xiàn)在的“五年回本”都變的岌岌可危。
很多酒店投資人感慨：“現(xiàn)在五年回本都是好項目”。
其實五年回本也是租賃型酒店常規(guī)投資的上線，對于一個十年租期的酒店，五年回本就代表了該項目的投資回報率可以保持在10%左右，而超過了就開始逐步下降，其本質(zhì)還是具有一定的風(fēng)險性。
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)一步變化，房地產(chǎn)發(fā)展的泡沫及大量投資人進(jìn)入造成整體行業(yè)的不規(guī)則變化。一方面房地產(chǎn)發(fā)展的租售比例失衡，房價的進(jìn)一步上漲導(dǎo)致商業(yè)房產(chǎn)租金水漲船高。另一方面投資人大量涌入造成租賃標(biāo)的供需失衡，租金持續(xù)高企，而國內(nèi)的酒店房價卻在十年間未曾增長，而人員工資成本增長了五倍以上。
是成本倒逼連鎖酒店業(yè)走上中檔酒店市場及更高的定位！
成本效應(yīng)就是一個連鎖反應(yīng)，給租賃酒店市場非常沉重的一擊，無數(shù)投資人從經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)戰(zhàn)中檔酒店，再向中高端酒店市場進(jìn)軍，但大多數(shù)投資人都有一種感覺，就是無論現(xiàn)在如何轉(zhuǎn)型，好像都不好掙錢了。這是租賃市場發(fā)展到一定的程度，總有他的瓶頸期。
這些年，依靠租賃酒店物業(yè)誰掙到錢了？其實還是早期入場的投資人，依靠時間差和租金差掙到了錢，掙錢的還是少部分，大部分人在升級的怪圈中做了接盤俠，如同如今的房地產(chǎn)一樣，很多人買了房子，房子升值覺得自己掙到了錢，其實只要沒套現(xiàn)，都是受傷者。
租賃模式的天花板是中檔酒店
目前市場上一些中高端品牌也在走租賃模型，但這面臨著巨大的風(fēng)險，酒店等級越高，投資越大，酒店體量越大，租金壓力也就越大，是不是對應(yīng)的收益就越大。這個結(jié)論不是絕對的，中高端酒店的本身定位其實是偏高星級酒店，只是在功能配套上做了減法。這類酒店無法做到像經(jīng)濟(jì)型和中檔酒店這種高入住率及模塊化的財務(wù)數(shù)據(jù)，可變因素較多。
在目前酒店投資主體上已經(jīng)發(fā)生了一些改變，以老酒店持有者或存量物業(yè)持有者為多，而拿新樓投資酒店的逐步減少，這是城市化結(jié)束后，城市新物業(yè)也在減少。
租賃時代的黃金周期結(jié)束了
租賃時代的結(jié)束，如同大部分小商品店一樣，在銷售模式轉(zhuǎn)為線上之后，大量線下實體門店倒閉。酒店業(yè)在經(jīng)過了二十年發(fā)展，單純的租賃模式變的岌岌可危，租賃模式將巨大的租賃成本轉(zhuǎn)嫁到酒店經(jīng)營成本之上，導(dǎo)致大部分的酒店財務(wù)測算模型出現(xiàn)問題，無法實現(xiàn)理想的回報周期。
很多酒店投資人一方面需要測算租金在內(nèi)的運營成本總和，還要測算前期裝修成本的回報年限，想三到五年回收投資成本，這種國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店投資模式下來的產(chǎn)物如今依舊深刻影響著國內(nèi)酒店租賃酒店投資市場，當(dāng)物業(yè)成本越來越高，酒店單房造價越來越高，人力成本也越來越高，在這種情況下，房價沒有顯著提升，勢必造成這種模式逐步失敗，酒店投資失去了最初的投資信心。
互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展對于吃住行影響不是很大，反而是加大了這個板塊的便捷程度，所以酒店這個業(yè)態(tài)的存在及發(fā)展依然會經(jīng)久不息。只是行業(yè)開始變革，租賃時代的調(diào)整對于酒店集團(tuán)也是一個考驗，在國內(nèi)酒店集團(tuán)里，大部分的門店都是靠租賃酒店加盟發(fā)展，如今租賃時代的停滯一方面會帶動酒店集團(tuán)的轉(zhuǎn)型和升級，另一方面加快集團(tuán)間的競爭。
在存量市場競爭中，投資人往往更看重酒店的投資成效比，低級的成效比品牌將在未來逐步被淘汰。所以我們說，成本是壓垮每一個實體門店的最后一支稻草，酒店租賃市場在高租金的壓力下，逐步失去了盈利能力，轉(zhuǎn)而尋求科學(xué)的解決方案。
酒店品牌要做資產(chǎn)運營商
所以我們需要對酒店項目投資需要有科學(xué)的頂層設(shè)計，對成本做科學(xué)的核算，對營收做系統(tǒng)的預(yù)測。才能科學(xué)可行的對項目進(jìn)行精準(zhǔn)定位，匹配品牌，進(jìn)行投資。
未來租賃市場一方面會保留優(yōu)質(zhì)的租賃項目，其他無法支撐的將逐步進(jìn)入下沉通道。而酒店的主流方向是資產(chǎn)的布局，酒店資產(chǎn)管理模式的探索是新的方向，這種模式在國際品牌中一直占據(jù)的領(lǐng)導(dǎo)地位。
為何加盟國際品牌酒店的加盟商從來不計算幾年能回收裝修成本，因為無法計算，可能永遠(yuǎn)無法回收，這是國內(nèi)地產(chǎn)酒店出了問題。
中國的高端酒店回報率平均在2%左右徘徊，遠(yuǎn)低于國外市場，沒有在酒店背后資產(chǎn)的屬性上去衍生，這是一個非常大的市場，也是急需要解決的痛點。
國內(nèi)的品牌需要向這個方向去轉(zhuǎn)，做資產(chǎn)運營商，做資產(chǎn)的合理管理者和受益者，這對國內(nèi)品牌來說需要時間沉淀，扎扎實實做好品牌，未來就有機會！
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