2024中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書

來源：中指研究院

從增量市場來看，2024上半年，商辦用地供求規(guī)模處近年來低位，商辦用房投資、新開工同比均下降，銷售同比小幅增長，頭部企業(yè)投資布局進(jìn)一步收縮聚焦核心城市。從存量市場來看，商鋪和寫字樓租賃需求均延續(xù)溫和恢復(fù)態(tài)勢，上半年商鋪租金漲幅收窄，寫字樓租金仍下跌；大宗交易市場保持一定活躍度，一線城市商辦資產(chǎn)仍最受投資人青睞。展望未來，下半年宏觀政策預(yù)計將繼續(xù)發(fā)力擴內(nèi)需、促消費，推動消費潛能釋放，激發(fā)經(jīng)營主體活力，支撐商業(yè)地產(chǎn)市場恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分把握市場恢復(fù)契機和政策機遇，持續(xù)強化運營能力，著力提升業(yè)績表現(xiàn)，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

增量市場：商辦用房開發(fā)投資下滑，土地成交處近年低位，新開購物中心中二線城市占比超四成

1.商辦新房市場：1-5月全國商辦用房1開發(fā)投資額同比下降9.7%，新開工面積同比下降26.4%，銷售面積同比微增0.5%

2024年1-5月，商辦用房投資、新開工同比均延續(xù)下降態(tài)勢，銷售面積同比保持平穩(wěn)。2024年1-5月，全國商辦用房開發(fā)投資額為4493億元，同比下降9.7%；新開工面積為2741萬平方米，同比下降26.4%；銷售面積為3071萬平方米，同比由2023年底的下降11.1%轉(zhuǎn)為小幅增長0.5%。

1新房市場部分，商辦用房指辦公樓+商業(yè)營業(yè)用房，指標(biāo)解釋與《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》一致。

1）商業(yè)營業(yè)用房：投資開工下滑，銷售保持平穩(wěn)，2024年1-5月開發(fā)投資額同比下降12.2%，新開工面積同比下降27.0%，銷售面積同比小幅增長1.8%

圖：2014-2024年1-5月全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額及同比增速

市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/

圖：2014-2024年1-5月全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積及同比增速

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商業(yè)營業(yè)用房投資、開工：2024年1-5月，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為2800億元，同比下降12.2%，降幅較2023年末收窄4.7個百分點，企業(yè)投資意愿仍偏弱；新開工面積為1919萬平方米，同比下降27.0%，降幅較2023年末擴大6.6個百分點，企業(yè)開工情緒偏低。

圖：2014-2024年1-5月全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積及同比增速

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商業(yè)營業(yè)用房銷售：2024年1-5月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為2192萬平方米，同比由2023年末的下降12.0%轉(zhuǎn)為小幅增長1.8%，但增幅較1-4月收窄。

2）辦公樓：企業(yè)投資開工意愿較低，2024年1-5月開發(fā)投資額同比下降5.1%，新開工面積同比下降24.9%，銷售面積同比小幅下降2.5%

圖：2014-2024年1-5月全國辦公樓開發(fā)投資額及同比增速

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圖：2014-2024年1-5月全國辦公樓新開工面積及同比增速

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辦公樓投資、開工：2024年1-5月，全國辦公樓開發(fā)投資額為1693億元，同比下降5.1%，降幅較2023年末收窄4.3個百分點；新開工面積為822萬平方米，同比下降24.9%，降幅較2023年末擴大6.4個百分點。

圖：2014-2024年1-5月全國辦公樓銷售面積及同比增速

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辦公樓銷售：2024年1-5月全國辦公樓銷售面積為879萬平方米，同比小幅下降2.5%，降幅較2023年末收窄6.5個百分點。

2.商辦土地市場：上半年300城純商辦用地成交規(guī)劃建面為4177萬平方米，同比小幅增長6.2%

圖：2015年上半年-2024年上半年全國300城純商辦用地推出及成交面積走勢

注：2024H1數(shù)據(jù)時間段為1月1日-6月25日。

市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/

2024年上半年，全國300城商辦用地推出及成交面積總體保持平穩(wěn)。2024上半年，全國300城純商辦用地推出面積為4778萬平方米，同比小幅增長2.1%；成交面積為4177萬平方米，同比小幅增長6.2%，土地供需規(guī)模均處近十年低位。

圖：2019年-2024年上半年各線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積及同比

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一線城市因推地較少，商辦用地成交量有所下降，二線城市低基數(shù)下同比有所恢復(fù)，三四線城市同比小幅回落。2024年上半年，一線城市商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積分別為147萬平方米、161萬平方米，同比分別下降35.9%、38.3%；二線城市商辦用地推出及成交面積分別為1701萬平方米、1680萬平方米，同比分別增長17.6%、25.8%；三四線城市商辦用地推出面積為2930萬平方米，同比小幅下降2.5%，成交面積為2336萬平方米，同比基本持平。

3.新開業(yè)購物中心：企業(yè)投資進(jìn)一步聚焦核心城市，1-5月北京、重慶、武漢等新開項目較多

2024年1-5月，全國共新開業(yè)3萬方以上購物中心89個，總建筑面積約773萬平方米，與2023年同期相比，新開業(yè)項目數(shù)量減少19個，總建筑面積下降一成左右，新開業(yè)項目平均建筑面積較2023年同期增長約6%。2024年下半年，預(yù)計購物中心項目竣工、開業(yè)節(jié)奏或加快，但全年新開業(yè)購物中心體量較2023年預(yù)計將有所減少。

鑒于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場仍有待恢復(fù)，企業(yè)投資布局更加聚焦于經(jīng)濟發(fā)達(dá)、消費市場活力強、消費需求旺盛的高能級城市。2024年1-5月，一線城市新開業(yè)購物中心數(shù)量為15個（約102萬平方米），較上年同期增加2個；二線城市新開業(yè)購物中心數(shù)量為39個（約420萬平方米），較上年同期減少5個；三四線城市新開業(yè)購物中心數(shù)量為35個（約250萬平方米），較上年同期減少16個。從各線城市新開業(yè)項目數(shù)量占比變化來看，2024年1-5月，一線城市新開業(yè)項目占比為17%，二線城市占比為44%，合計61%，較2023年全年提高4.3個百分點。

存量市場：商辦租賃需求溫和復(fù)蘇，但供大于求態(tài)勢未改，頭部企業(yè)強化運營能力實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營

1.商業(yè)項目分布：五大核心城市群高能級城市商業(yè)市場發(fā)達(dá)，存量購物中心規(guī)模占全國六成

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2024年5月，全國3萬方以上已開業(yè)購物中心總數(shù)約6400個，總建筑面積約5.6億平方米。從購物中心分布來看，五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市群）已開業(yè)購物中心數(shù)量約3800個，總建筑面積約3.3億平方米，占全國購物中心存量比重約60%，其中長三角、珠三角等東南沿海城市群內(nèi)的一二線城市及部分三線城市均有較多購物中心，其他城市群僅部分核心城市商業(yè)發(fā)達(dá)。

以2023年末城鎮(zhèn)常住人口計算，截至2024年5月，我國城鎮(zhèn)人均購物中心面積約0.6平方米，整體購物中心增量開發(fā)空間已較小。

具體來看，一線城市購物中心存量規(guī)模已較大，人均購物中心面積約1.0平方米，未來存量項目的競爭將更加激烈；二線城市城鎮(zhèn)人均購物中心面積約0.9平方米，接近一線城市水平，部分城市存在商業(yè)項目過剩的風(fēng)險；三四線城市當(dāng)前城鎮(zhèn)人均購物中心面積仍較小，約為0.4平方米，但多數(shù)三四線城市人口基數(shù)小、消費能力不足，只有搶先卡位才具備生存機會，企業(yè)需謹(jǐn)慎研判。

圖：一二線城市城鎮(zhèn)人口與城鎮(zhèn)人均購物中心面積對比

人口數(shù)據(jù)口徑：深圳為2023年常住人口，上海、長春、貴陽、太原、北海為2022年城鎮(zhèn)常住人口，哈爾濱為2022年城鎮(zhèn)戶籍人口，其他城市為2023年城鎮(zhèn)常住人口。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS、各城市統(tǒng)計局，中指研究院綜合整理

從一二線城市情況來看，重慶、北京、深圳、廣州、天津、鄭州城鎮(zhèn)人口規(guī)模超千萬，且城鎮(zhèn)人均購物中心面積接近或低于一二線城市均值，未來或存在一定增量開發(fā)空間；上海、成都、武漢、蘇州、杭州、西安、長沙、南京人均購物中心面積接近或大于1.0平方米，但由于城鎮(zhèn)常住人口較多，對現(xiàn)有項目運營具有一定支撐；沈陽、寧波、昆明、無錫、南昌、貴陽、廈門等城市城鎮(zhèn)人口在800萬以內(nèi)，人均購物中心面積在0.9平方米以上，未來或需注意控制增量開發(fā)的節(jié)奏。

2.商辦租賃市場：上半年百大購物中心租金上漲0.25%，重點城市寫字樓租金下跌0.76%

1） 商鋪租賃市場：消費市場平穩(wěn)運行，上半年重點商業(yè)街、商圈（購物中心）租金均小幅上漲，但漲幅收窄

為了更好地研究全國重點城市商業(yè)地產(chǎn)存量市場情況，中指研究院持續(xù)開展商鋪租金指數(shù)以及寫字樓租金指數(shù)的研究和編制，用以客觀反映商業(yè)地產(chǎn)租金水平及其變化趨勢。

圖：2018年-2024年全國重點城市主要商業(yè)街、重點商圈(購物中心)平均租金及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

2024年上半年，消費市場總體延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢，餐飲消費表現(xiàn)優(yōu)于商品零售，服務(wù)消費需求增強。從市場表現(xiàn)來看，2024年上半年，商鋪租賃需求溫和釋放，商業(yè)街及商圈（購物中心）商鋪租金仍保持小幅上漲態(tài)勢，但漲幅較2023年下半年有所收窄。

根據(jù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2024年上半年，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.37元/平方米/天，上漲0.09%，漲幅較2023年下半年收窄0.01個百分點；由100個典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為27.17元/平方米/天，上漲0.25%，漲幅較2023年下半年收窄0.07個百分點。

2024年下半年，中央及地方或進(jìn)一步加大政策力度，激發(fā)消費潛能，消費市場或有望加快恢復(fù)，進(jìn)而帶動商鋪租賃需求穩(wěn)步釋放。重點城市商鋪租賃市場或延續(xù)溫和復(fù)蘇態(tài)勢，租金或保持平穩(wěn)。

2） 寫字樓：上半年重點城市主要商圈寫字樓租金延續(xù)下跌態(tài)勢，累計跌幅為0.76%

2024年以來，宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行，企業(yè)經(jīng)營主體活力保持恢復(fù)態(tài)勢，重點城市寫字樓市場信心有所提振，寫字樓租賃需求延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢，尤其是人工智能、生物科技等高新技術(shù)企業(yè)租賃需求有所回升。但租戶對寫字樓價格仍較為敏感，業(yè)主通過以價換量方式降低空置，重點城市寫字樓租金整體仍下跌。

圖：2019年-2024年全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金及環(huán)比變化

市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2024年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.67元/平方米/天，環(huán)比下跌0.29%，跌幅較一季度收窄0.18個百分點，上半年累計下跌0.76%。

展望下半年，重點城市寫字樓市場預(yù)計將延續(xù)當(dāng)前溫和復(fù)蘇態(tài)勢。一線城市及部分產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)達(dá)的核心二線城市寫字樓市場或保持供需活躍態(tài)勢，部分新增供應(yīng)較少的二線城市短期內(nèi)供求壓力預(yù)計將有所減輕。但當(dāng)前宏觀經(jīng)濟回升向好的態(tài)勢仍需鞏固，寫字樓市場仍處筑底階段，短期內(nèi)寫字樓租金或繼續(xù)下行。

3.商辦大宗交易：一線城市商辦資產(chǎn)最受青睞，險資、信托等機構(gòu)持續(xù)關(guān)注優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)投資

2024上半年，我國大宗交易市場保持一定活躍度，但買家投資行為整體仍相對謹(jǐn)慎，交易金額較上年同期有所回落。

從交易宗數(shù)2來看，2024年1-5月，中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測到大宗交易68宗，涉及一線城市的交易宗數(shù)為30宗，其中北京、上海交易宗數(shù)分別為14宗、13宗，依舊是大宗交易最為活躍的城市。涉及二線城市的交易宗數(shù)為26宗，其中成都、沈陽、青島交易宗數(shù)相對較多，均為3宗。涉及三四線城市的交易宗數(shù)為14宗，發(fā)生交易的城市包括江門、臺州、嘉興等十余個城市。

以披露交易金額的交易計算，2024年1-5月，中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測到大宗交易369億元，同比下降32%。其中一線城市交易金額為181億元，北京交易金額近100億，上海超70億。二線城市交易金額為137億元，其中成都、沈陽交易金額相對較大，在40億元以上。三四線城市交易金額為52億元，其中泉州、江門交易金額在10億元以上。

圖：2023、2024年1-5月各物業(yè)類型大宗交易宗數(shù)占比

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分物業(yè)類型來看，商業(yè)及辦公資產(chǎn)依舊受投資者青睞，交易宗數(shù)占比超五成。2024年1-5月，以商業(yè)地產(chǎn)項目（含商業(yè)、寫字樓、綜合體、酒店）為標(biāo)的的大宗交易共49宗，占全部交易的比重超七成；其中商業(yè)及寫字樓項目依舊較受投資者青睞，交易宗數(shù)分別為20宗、16宗，合計占比約53%，較上年同期提升6個百分點；酒店及綜合體的交易宗數(shù)分別為7宗、6宗，合計占比約19%，與上年同期基本持平。工業(yè)廠房的交易宗數(shù)為10宗，占比約15%，與上年同期基本持平。其他物業(yè)類型資產(chǎn)（含物流倉儲、工業(yè)園區(qū)、公寓等）的交易宗數(shù)合計為9宗，占比約13%。

圖：2023、2024年1-5月按買家類型分類的大宗交易宗數(shù)占比

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2024年1-5月，內(nèi)資企業(yè)依舊主導(dǎo)大宗交易市場需求，機構(gòu)投資人交易金額較大。以披露買家的交易計算，內(nèi)資企業(yè)交易宗數(shù)占比為87%，較2023年同期增長4個百分點；其中，國資平臺、機構(gòu)投資人（含AMC、險資、信托、券商等）、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)（含開發(fā)商、商管公司、租賃企業(yè)等）收購行為相對活躍，交易宗數(shù)合計占比超五成；以全部交易來計算，買家為機構(gòu)投資人的交易金額占比超四成。

賣家仍以房企為主。部分房企資金仍承壓，積極出售資產(chǎn)以優(yōu)化現(xiàn)金流，以披露賣家的交易計算，賣家為內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)（含開發(fā)商、商管公司、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司等）的交易宗數(shù)占比超四成。此外，隨著行業(yè)持續(xù)調(diào)整，部分出險企業(yè)的資產(chǎn)流入法拍市場，以較低折扣拍出。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年1-5月，成交價格在1億元及以上的法拍共71宗，其中商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)的（含綜合體、零售商業(yè)、寫字樓、酒店等）和工業(yè)類標(biāo)的（含廠房、物流倉儲等）合計共35宗，占比約50%，部分資產(chǎn)成交價格甚至低于評估價格的6折。

2本報告所統(tǒng)計的大宗交易標(biāo)的資產(chǎn)的物業(yè)類型包含寫字樓、商業(yè)、酒店、綜合體、工業(yè)廠房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓等，不含地塊、住宅。此外，不含交易金額在1億元以內(nèi)的交易，不含關(guān)聯(lián)交易等非市場化行為產(chǎn)生的交易。部分資產(chǎn)包類交易，其內(nèi)含資產(chǎn)分布在不同城市，故在按城市統(tǒng)計交易筆數(shù)時存在重復(fù)計算。

4.企業(yè)經(jīng)營情況：在營項目出租率整體保持平穩(wěn)，部分企業(yè)銷售額、客流量有所提升

2024年上半年，我國宏觀經(jīng)濟總體平穩(wěn)運行，但經(jīng)濟回升向好的基礎(chǔ)仍需鞏固，國內(nèi)有效需求仍顯不足，居民消費意愿有待進(jìn)一步提升。長期來看消費市場韌性仍存，商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大，但短期內(nèi)呈現(xiàn)機遇與挑戰(zhàn)并存的局面，消費需求的變化推動行業(yè)探索新發(fā)展模式。在此背景下，優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)順應(yīng)新的消費和服務(wù)趨勢，持續(xù)強化項目運營水平，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

面對機遇和挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)，借消費市場恢復(fù)契機實現(xiàn)業(yè)績修復(fù)。企業(yè)經(jīng)營方面，通過優(yōu)化運營管理體系、強化人才隊伍、推動技術(shù)創(chuàng)新等方式提升經(jīng)營效率；同時通過升級產(chǎn)品體系、拓展業(yè)態(tài)布局等方式打造不同定位的多元產(chǎn)品組合，以覆蓋更多客戶群體，提升核心競爭力，構(gòu)筑企業(yè)護城河。

項目運營方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)及時洞察消費需求變化，優(yōu)化租戶組合、拓展新業(yè)務(wù)模式，憑借多元業(yè)態(tài)組合、新潮商業(yè)場景和豐富的會員權(quán)益為消費者提供優(yōu)質(zhì)消費體驗，提升項目吸引力；通過與商戶共同制定經(jīng)營策略、共享資源、建立溝通機制等方式精準(zhǔn)幫扶商戶，實現(xiàn)合作共贏。此外，公募REITs市場擴圍，為企業(yè)存量資產(chǎn)盤活提供了有力支持，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)著力強化資產(chǎn)管理能力，以迎接大資管時代的到來。

從市場表現(xiàn)來看，頭部企業(yè)在2023年取得了較好的成績，在營項目出租率整體保持穩(wěn)定。2023年，代表企業(yè)在營商場平均出租率超95%，與2022年底相比有小幅提升。

圖：代表企業(yè)2023年在營商業(yè)項目平均出租率

注：萬達(dá)廣場為2023H1出租率，中海商業(yè)為三年以上項目出租率

資料來源：企業(yè)官微、企業(yè)公告、中指研究院綜合整理

2023年，華潤萬象生活旗下101座在營購物中心實現(xiàn)零售額人民幣1812億元，同比增長43.3%；實現(xiàn)業(yè)主端租金收入人民幣220億元，同比增長38.8%，業(yè)主端經(jīng)營利潤率同比提升5.0個百分點至64.7%；營銷畫像平臺助力會員活動籌備時長下降82%，活動轉(zhuǎn)化率達(dá)30%；一點萬象月活用戶數(shù)提升52%，內(nèi)容板塊引流到店消費達(dá)人民幣2.6億元；寫字樓出租率較2022年底提升3.2個百分點至83.9%。中糧大悅城2023年購物中心銷售額347億元，同比增長37%；客流量超3億人次，同比增長66%。星盛商業(yè)2023年會員規(guī)模、V卡會員、高端會員、線上訂單、會員復(fù)購率分別同比增長30%、38%、70%、83%、41%。

5.企業(yè)融資表現(xiàn)：融資環(huán)境仍待改善，公募REITs、經(jīng)營性物業(yè)貸為企業(yè)拓展融資渠道

1）CMBS/CMBN、類REITs：2024年1-5月發(fā)行規(guī)模同比下降35.8%，以一線城市辦公及零售物業(yè)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模占比超五成

2024年1-5月，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)行的CMBS/CMBN和類REITs產(chǎn)品發(fā)行單量共26支，較上年同期減少11支；發(fā)行規(guī)模共計363億元，同比下降35.8%；平均單只產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模同比下降8.6%。

圖：2023、2024年1-5月房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)CMBS/CMBN、類REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模

（按底層資產(chǎn)物業(yè)類型劃分）

注：混合類指底層資產(chǎn)為多個項目且物業(yè)類型不同的產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)來源：CNABS、中指研究院綜合整理

底層資產(chǎn)為零售物業(yè)、辦公物業(yè)、酒店、綜合體等商業(yè)地產(chǎn)項目的產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模占比約89%。具體來看，以零售物業(yè)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為132.1億元，占全部產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模比重為36.4%，占比較上年同期提升23.8個百分點；以辦公物業(yè)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為121.62億元，占比33.5%，較上年同期下降12.7個百分點；以混合類物業(yè)、酒店為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模均在30億元左右，占比分別為8.6%、7.8%，較上年同期分別下降4.6個百分點、11.8個百分點；以綜合體為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模不足10億元，占比2.3%，較上年同期下降6.0個百分點；其他類型（物流倉儲、租賃住房等）底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模超40億元，占比11.4%。

超九成底層資產(chǎn)位于一二線城市。以披露底層資產(chǎn)的產(chǎn)品來看，2024年1-5月房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)所發(fā)行的CMBS/CMBN、類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)共涉及上海、北京、深圳、廣州、蘇州、濟南、無錫、武漢等十余個城市，以產(chǎn)品單量計算，底層資產(chǎn)位于一線城市的產(chǎn)品占比48%，底層資產(chǎn)位于二線城市的產(chǎn)品占比44%，合計產(chǎn)品總數(shù)的比重為92%。以發(fā)行規(guī)模計算，底層資產(chǎn)為一線城市辦公及零售物業(yè)的產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模最多，約200億元，占比超五成。

整體來看，商業(yè)地產(chǎn)項目依托于企業(yè)的良好運營可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，發(fā)行以商業(yè)地產(chǎn)項目為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為企業(yè)融資的重要途徑之一。但在房地產(chǎn)市場整體仍處調(diào)整期的情況下，CMBS/CMBN產(chǎn)品的認(rèn)購意愿較低，發(fā)行量下滑；此外，部分頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇合理利用經(jīng)營性物業(yè)貸款作為融資渠道的有效補充，或為導(dǎo)致CMBS/CMBN發(fā)行量下降的另一因素。

2）公募REITs發(fā)行工作穩(wěn)步推進(jìn)，目前已有4支產(chǎn)品掛牌上市

2024年，我國消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行工作取得較大進(jìn)展。從政策來看，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強監(jiān)管防范風(fēng)險推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，提到“推動債券和不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展”，“研究制定不動產(chǎn)投資信托基金管理條例”，“落實并完善不動產(chǎn)投資信托基金等稅收政策”等內(nèi)容，證監(jiān)會發(fā)布5項資本市場對港合作措施，其中包括“將REITs納入滬深港通”。

表：2024年一季度掛牌的3支消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs業(yè)績情況

數(shù)據(jù)來源：基金公告、中指研究院綜合整理

從產(chǎn)品發(fā)行情況來看，截至目前共4支產(chǎn)品正式上市，分別為嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費基礎(chǔ)設(shè)施REIT；此外華安百聯(lián)消費REIT已發(fā)售，華夏大悅城購物中心REIT已上報至交易所，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT已獲批。從3支發(fā)布一季報的產(chǎn)品來看，底層資產(chǎn)經(jīng)營情況均較為穩(wěn)健，出租率均在98%以上高位。

3）經(jīng)營性物業(yè)貸有效補充企業(yè)融資渠道，部分企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)貸置換增額已超百億

2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，提到“2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，除發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求、置換建設(shè)購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。”頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有較多優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)，合理利用經(jīng)營性物業(yè)貸款可有效緩解企業(yè)債務(wù)壓力、增加企業(yè)流動性，是對融資渠道的有效補充，部分企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)貸置換增額已超百億。

趨勢展望：多元辦公生態(tài)助力租戶穩(wěn)健經(jīng)營，數(shù)字技術(shù)推動商業(yè)運營企業(yè)轉(zhuǎn)型升級

1.寫字樓運營企業(yè)升級服務(wù)體系，打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，助力租戶企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營

2024年以來，伴隨宏觀經(jīng)濟的恢復(fù)，寫字樓租賃需求呈溫和復(fù)蘇態(tài)勢，但整體來看市場仍延續(xù)供大于求態(tài)勢，以價換量態(tài)勢下寫字樓租金仍下跌。嚴(yán)峻的市場形勢對寫字樓運營企業(yè)的服務(wù)能力和寫字樓項目的軟硬件質(zhì)量都提出了更高的要求，優(yōu)秀寫字樓運營企業(yè)更加注重服務(wù)體系的升級和產(chǎn)業(yè)生態(tài)的打造，助力租戶企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營的同時以“鏈主”企業(yè)為核心，持續(xù)吸納產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。

寫字樓運營標(biāo)桿企業(yè)通過為租戶提供全生命周期服務(wù)，助力租戶企業(yè)發(fā)展。選址階段，寫字樓運營企業(yè)可為租戶提供包括選址咨詢、室內(nèi)設(shè)計及裝修、集采、智能化方案定制等服務(wù)，以一站式管家服務(wù)助力企業(yè)實現(xiàn)低成本、高效率的快速落地。入駐后，寫字樓運營企業(yè)可幫助租戶對接上下游資源、搭建政企溝通渠道、提供金融財稅/法律/知識產(chǎn)權(quán)等方面的咨詢或代辦服務(wù)，同時為企業(yè)提供商務(wù)、會展等方面服務(wù)，助力企業(yè)經(jīng)營。此外，寫字樓運營企業(yè)秉承“以人為本”的理念，豐富寫字樓內(nèi)部配套功能，滿足租戶員工生活需求。

COOC中海商務(wù)依托于中海商業(yè)，憑借“全域商辦資產(chǎn)管理品牌旗艦”的品牌力量，以五大甲級寫字樓產(chǎn)品、自由辦公品牌OFFICEZIP、綜合商務(wù)服務(wù)平臺Officloud中海云商為基礎(chǔ)，構(gòu)筑了完整、集約、多元的品牌架構(gòu)，致力于生態(tài)平臺的打造，構(gòu)建互利共贏的商業(yè)生態(tài)圈。

以中小企業(yè)為主要租戶群體的聯(lián)合辦公面臨著比整體寫字樓市場更為嚴(yán)峻的形勢，2023年部分聯(lián)合辦公企業(yè)收入下滑、甚至出現(xiàn)經(jīng)營危機。但整體來看，我國中小企業(yè)仍保持發(fā)展，尤其專精特新企業(yè)群體逐漸壯大，支撐聯(lián)合辦公市場需求。與此同時，近年來行業(yè)發(fā)展方向有所轉(zhuǎn)變，部分專業(yè)的聯(lián)合辦公運營商走上輕資產(chǎn)化道路；部分在寫字樓運營方面具備先發(fā)優(yōu)勢的頭部企業(yè)開始培育自有聯(lián)合辦公品牌，與旗下寫字樓品牌形成互補，在租戶企業(yè)的不同發(fā)展階段提供相匹配的辦公空間，以實現(xiàn)租戶穩(wěn)定續(xù)租。

中海旗下自由辦公品牌OFFICEZIP，基于對建筑、人文的深度探索和對客戶需求的關(guān)注，以低碳為核心理念，依托COOC中海商務(wù)的全域生態(tài)資源圈及品牌力量，打造低碳、高效的“未來辦公實驗室”，致力于構(gòu)建綠色、智能的辦公生態(tài)平臺，助力企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，共繪綠色未來辦公新篇章。

寫字樓項目不僅為租戶企業(yè)提供辦公場所，也是租戶企業(yè)展示企業(yè)實力和形象的窗口，寫字樓運營標(biāo)桿項目在區(qū)位交通、樓宇功能、建筑設(shè)計、綠色低碳水平、數(shù)字技術(shù)應(yīng)用、服務(wù)體系建設(shè)等多個方面具備優(yōu)勢，吸引眾多知名企業(yè)入駐，以樓宇經(jīng)濟帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。

前海鴻榮源中心位于粵港澳大灣區(qū)·深圳前海桂灣核心商務(wù)區(qū)，屹立52萬平方米全業(yè)態(tài)高端綜合體之上，涵蓋超甲寫字樓、精品型商業(yè)壹方匯、高端酒店康萊德、一線海景公寓胤璞。大廈依托鴻榮源資產(chǎn)管理公司提供的多維運營服務(wù)大平臺鏈接全系資源，以鴻商務(wù)四大商服體系及運營+物業(yè)雙線服務(wù)，為入駐企業(yè)提供全方位高品質(zhì)服務(wù)，為深圳及粵港澳大灣區(qū)打造國際一流商營環(huán)境持續(xù)貢獻(xiàn)力量。

2.商業(yè)運營企業(yè)持續(xù)發(fā)力“數(shù)字化轉(zhuǎn)型”，創(chuàng)新商業(yè)模式，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級

數(shù)字經(jīng)濟時代，進(jìn)行“數(shù)字化轉(zhuǎn)型”、以科技賦能精細(xì)化運營成為近年來商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷探索和發(fā)力的方向，未來頭部企業(yè)或?qū)⒃凇爸腔哿闶邸钡确矫婕哟笸度肓Χ取?/span>

數(shù)字化轉(zhuǎn)型有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)降本增效、以數(shù)據(jù)輔助決策，同時增強客戶體驗、拓展新商業(yè)模式，進(jìn)而提升企業(yè)核心競爭力；此外，在數(shù)字化方面積累了豐富經(jīng)驗、形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的商業(yè)運營企業(yè)還可以將其數(shù)字化運營產(chǎn)品向外輸出，幫助其他商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)搭建數(shù)字化運營平臺，推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。頭部企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的方向主要聚焦于運營數(shù)字化、營銷數(shù)字化、服務(wù)數(shù)字化等方向，具體舉措包括升級數(shù)字化運營平臺、打造線上線下全渠道營銷矩陣、優(yōu)化各類用戶APP/小程序等。

展望未來，國家將繼續(xù)推進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展，促進(jìn)數(shù)字技術(shù)和實體經(jīng)濟深度融合。大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等數(shù)字技術(shù)將繼續(xù)推動實體商業(yè)向更加智能化、人性化的方向變革，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)探索更多數(shù)字科技應(yīng)用場景，創(chuàng)新商業(yè)模式的同時實現(xiàn)運營水平、服務(wù)水平和產(chǎn)品力的提升。

結(jié)語 

2024上半年，我國宏觀經(jīng)濟延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢，但恢復(fù)基礎(chǔ)尚需鞏固，消費市場恢復(fù)動能亦有待增強，商業(yè)地產(chǎn)市場存在恢復(fù)跡象，但企穩(wěn)回升仍需時日。長期來看，我國經(jīng)濟基本面良好，消費市場韌性較強，商業(yè)地產(chǎn)市場仍存在發(fā)展空間，但企業(yè)發(fā)展模式正在逐漸轉(zhuǎn)變。

增量市場方面，商業(yè)地產(chǎn)市場增量開發(fā)逐年放緩，市場正在進(jìn)入存量時代，部分城市商業(yè)地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出供大于求態(tài)勢，在此形勢下，企業(yè)布局正在向人口吸引力強、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)達(dá)、消費潛力大的高能級城市進(jìn)一步聚焦。存量市場方面，商業(yè)地產(chǎn)租金走勢仍面臨壓力，頭部企業(yè)正積極提升運營能力，通過升級服務(wù)體系、運用數(shù)字技術(shù)等手段提升業(yè)績表現(xiàn)；同時，不動產(chǎn)金融的持續(xù)發(fā)展，為企業(yè)存量資產(chǎn)盤活提供了助力，為優(yōu)秀的開發(fā)企業(yè)和運營企業(yè)均帶來了發(fā)展機遇。