2025年有望看到整體商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和復(fù)蘇的看法：

一、政策因素帶來(lái)積極預(yù)期

地方債化解的積極影響

近期多部委密集開(kāi)會(huì)釋放積極政策信號(hào)，地方債的化解有助于企業(yè)收回地方欠款。這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)重要的資金補(bǔ)充渠道。例如，企業(yè)可以利用收回的資金來(lái)償還債務(wù)、進(jìn)行項(xiàng)目維護(hù)或者新的投資。資金的回籠能夠增強(qiáng)市場(chǎng)及企業(yè)未來(lái)預(yù)期，當(dāng)企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)有信心時(shí)，會(huì)更愿意增加投資，投資的增加又能帶動(dòng)就業(yè)。

專(zhuān)項(xiàng)債地方可用于收購(gòu)存量商品房及土地儲(chǔ)備，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存去化和土地資源的合理利用有積極意義。庫(kù)存的合理消化有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)和市場(chǎng)供需關(guān)系，進(jìn)一步化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和復(fù)蘇創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

宏觀(guān)政策的支持趨勢(shì)

9 月末美聯(lián)儲(chǔ)降息助力外資資金的流動(dòng)性，同時(shí)中央政治局會(huì)議及金融三部門(mén)提出多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策。這些政策信號(hào)表明，宏觀(guān)政策環(huán)境在朝著有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的方向調(diào)整。在這種政策的支持下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有望受益。例如，外資資金流動(dòng)性增強(qiáng)可能會(huì)促使更多外資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，而國(guó)內(nèi)政策支持則可以為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供更寬松的融資環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境。

二、市場(chǎng)投資偏好和機(jī)會(huì)的影響

投資偏好的轉(zhuǎn)變

從資產(chǎn)類(lèi)型的投資偏好來(lái)看，長(zhǎng)租公寓 / 服務(wù)式公寓最受投資者歡迎，特別是在北京和上海，其次為購(gòu)物中心和商務(wù)園區(qū)，而甲級(jí)寫(xiě)字樓的投資關(guān)注度有所下降。這種投資偏好的變化反映了市場(chǎng)對(duì)不同商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型的預(yù)期。長(zhǎng)租公寓 / 服務(wù)式公寓的抗風(fēng)險(xiǎn)能力得到投資人認(rèn)可，說(shuō)明市場(chǎng)在尋找更具穩(wěn)定性的投資標(biāo)的。投資者對(duì)這類(lèi)資產(chǎn)的青睞，有望促使更多資金流入該領(lǐng)域，推動(dòng)長(zhǎng)租公寓 / 服務(wù)式公寓市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的局部活躍。

投資機(jī)會(huì)的出現(xiàn)

調(diào)研結(jié)果顯示投資人普遍認(rèn)為當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格的回調(diào)帶來(lái)投資進(jìn)入的潛在機(jī)會(huì)，且特殊機(jī)會(huì) / 不良資產(chǎn)的收購(gòu)潛力吸引其在市場(chǎng)上尋求投資標(biāo)的。資產(chǎn)價(jià)格回調(diào)使得一些原本價(jià)格過(guò)高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目變得更具吸引力，而不良資產(chǎn)如果能夠得到合理的收購(gòu)和改造，也有機(jī)會(huì)重新煥發(fā)生機(jī)。這為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整和復(fù)蘇提供了機(jī)會(huì)，新的資金進(jìn)入和資產(chǎn)盤(pán)活有助于改善市場(chǎng)的整體狀況。

三、與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)

寫(xiě)字樓和零售市場(chǎng)走勢(shì)強(qiáng)烈依賴(lài)整體宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如果能夠解決影響宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要問(wèn)題，如寫(xiě)字樓和零售市場(chǎng)面臨的困境，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有望在 2025 年穩(wěn)定和復(fù)蘇。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)會(huì)帶來(lái)企業(yè)的擴(kuò)張和消費(fèi)的增長(zhǎng)，企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求會(huì)增加，零售市場(chǎng)也會(huì)因?yàn)橄M(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的提升而繁榮，從而推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體向上發(fā)展。

戴德梁行：2025年有望看到整體商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和復(fù)蘇

來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)?

????本報(bào)訊 （記者陳瀟）10月17日，房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢(xún)顧問(wèn)公司戴德梁行舉辦“資本新浪潮 投資新趨勢(shì)”2024年三季度北京市場(chǎng)發(fā)布會(huì)，針對(duì)市場(chǎng)政策、大宗交易市場(chǎng)、文旅市場(chǎng)進(jìn)行多維度解讀，并發(fā)布第五期《中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》。

????對(duì)于近期頻出的政策信號(hào)，戴德梁行首席政策分析專(zhuān)家、北區(qū)研究部主管魏東表示，近期多部委密集召開(kāi)會(huì)議向市場(chǎng)釋放了積極的政策信號(hào)，地方債的化解有助于企業(yè)收回地方欠款，增強(qiáng)市場(chǎng)及企業(yè)未來(lái)預(yù)期，增加投資和就業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)債地方可用于收購(gòu)存量商品房及土地儲(chǔ)備，有助于進(jìn)一步化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，寫(xiě)字樓和零售市場(chǎng)走勢(shì)強(qiáng)烈依賴(lài)整體宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如這兩個(gè)影響整體宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最主要問(wèn)題能夠得以解決，則有望在2025年看到整體商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和復(fù)蘇。

????在報(bào)告發(fā)布環(huán)節(jié)，戴德梁行北京估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部助理董事、資本化率報(bào)告主編張愷玲分享，資產(chǎn)類(lèi)型的投資偏好顯示，長(zhǎng)租公寓/服務(wù)式公寓在所有資產(chǎn)類(lèi)型中最受投資者歡迎，特別是在北京和上海，其次為購(gòu)物中心和商務(wù)園區(qū)，而甲級(jí)寫(xiě)字樓的投資關(guān)注度有所下降。調(diào)研結(jié)果顯示，投資人普遍認(rèn)為當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格的回調(diào)帶來(lái)投資進(jìn)入的潛在機(jī)會(huì)，且特殊機(jī)會(huì)/不良資產(chǎn)的收購(gòu)潛力吸引其在市場(chǎng)上尋求投資標(biāo)的。在風(fēng)險(xiǎn)考量因素方面，近八成受訪(fǎng)者表示，租賃市場(chǎng)及運(yùn)營(yíng)基本面的弱化，成為投資決策的最主要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素。調(diào)研結(jié)果顯示，對(duì)于大多數(shù)資產(chǎn)而言，資本化率呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，賣(mài)方對(duì)價(jià)格的心理預(yù)期明顯下降。市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，投資人認(rèn)可長(zhǎng)租公寓/服務(wù)式公寓的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

????戴德梁行北京估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部高級(jí)董事、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝表示，REITs市場(chǎng)與不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)相輔相成，從長(zhǎng)期來(lái)看REITs對(duì)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易具有價(jià)格發(fā)現(xiàn)以及價(jià)值引導(dǎo)的功能，希望通過(guò)本次調(diào)研不動(dòng)產(chǎn)大宗交易Cap Rate水平，在中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)快速擴(kuò)容之際，揭示底層資產(chǎn)定價(jià)規(guī)律，為國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展提供有益的參考借鑒。

????戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理?xiàng)罾倬腿径却笞诮灰资袌?chǎng)表示，北京大宗交易市場(chǎng)在2024年三季度觀(guān)望情緒濃厚，共實(shí)現(xiàn)7宗交易，累計(jì)成交額57億元。2024年前三季度合計(jì)交易287億元，較去年同期下降37%。本季度的大宗交易以自用寫(xiě)字樓交易為主。9月末美聯(lián)儲(chǔ)四年來(lái)首次降息，下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，極大地助力外資資金的流動(dòng)性。近期中央政治局會(huì)議及金融三部門(mén)均提出多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策，預(yù)計(jì)未來(lái)政策將繼續(xù)向?qū)捤煞较蛘{(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)生積極正向的刺激作用。