十萬億！房地產(chǎn)有救了
來源：古月 明源地產(chǎn)研究院 侵刪
周六《地產(chǎn)頭條》，網(wǎng)羅每周房地產(chǎn)行業(yè)的大事要聞。這周，房地產(chǎn)行業(yè)有哪些動態(tài)？明源君幫大家匯總起來了，下面一起來看看吧。
10萬億來了，房地產(chǎn)有救了
11月8日，全國人大常委會辦公廳舉行新聞發(fā)布會。財政部部長藍佛安在會上介紹，從2024年開始，連續(xù)五年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元，補充政府性基金財力，專門用于化債，累計可置換隱性債務4萬億元。再加上這次全國人大常委會批準的6萬億元債務限額，直接增加地方化債資源10萬億元。
同時也明確，2029年及以后年度到期的棚戶區(qū)改造隱性債務2萬億元，仍按原合同償還。
藍佛安表示，政策協(xié)同發(fā)力，2028年之前，地方需消化的隱性債務總額從14.3萬億元大幅降至2.3萬億元，平均每年消化額從2.86萬億元減為4600億元，不到原來的六分之一，化債壓力大大減輕。
點評：
靴子終于落地。直接增加地方化債資源10萬億元，一方面能有效緩解地方政府的財政壓力，另一方面也為后續(xù)發(fā)行地方政府專項債收儲存量房、以及進行城中村和危舊房改造貨幣化安置，提供了強大助力，加速房地產(chǎn)行業(yè)“止跌回穩(wěn)”。
包括藍佛安也表示，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。同時，專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部也正在配合相關部門研究制定政策細則，推動加快落地。
中央兩部門開會
地產(chǎn)“白名單”又要擴容了
11月5日，據(jù)中國建設報，金融監(jiān)管總局、住房城鄉(xiāng)建設部日前聯(lián)合召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“白名單”項目擴圍增效政策培訓會。
會議指出，各級專班、金融機構要將“白名單”項目擴圍增效作為近期重點工作來抓，切實加強組織推動。要堅持目標導向和問題導向，進一步壓實各方責任，堅決打贏保交房攻堅戰(zhàn)，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
“白名單”項目擴圍增效具有十分積極的意義，有利于進一步發(fā)揮“白名單”各項支持政策作用，促進更多住房項目建成交付，保障購房人合法權益；有利于加大對房地產(chǎn)項目公司的資金支持，提振各方信心，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)；有利于完善商業(yè)銀行開發(fā)貸款全流程管理，加快構建與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相配套的信貸管理機制。
點評:
之前明源君就曾提到，地產(chǎn)項目想要進入白名單，需要滿足以下五個條件：
一是項目為在建施工狀態(tài)，或者短暫停工但融資后可馬上復工；二是項目資產(chǎn)債務基本平衡，有與融資金額匹配的抵押物或擔保；三是主辦銀行有封閉的監(jiān)管制度，確保資金在項目上封閉運行；四是項目預售監(jiān)管資金未被違規(guī)抽挪或違規(guī)抽挪資金已追回；五是已制定貸款使用計劃和項目建設復工以及完工計劃。助建設單位，輕松管好項目，點擊了解
而且當?shù)禺a(chǎn)項目滿足這五個條件后，銀行也會對上報名單嚴格篩選，優(yōu)中選優(yōu)。希望這次白名單擴容，能讓更多房企受益。
“煤老板”又殺回地產(chǎn)了
擱置四年多，恒大集團在上海北外灘的“鉆石地塊”最近終于傳出了動工消息，背后站著的正是“煤老板”。
據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)公示，虹口區(qū)北外灘街道HK286A-03c號地塊項目工程設計方案規(guī)劃用地性質(zhì)為商辦用地，建設單位為上海恒耕置業(yè)有限公司。
上海恒耕置業(yè)是內(nèi)蒙古伊泰集團控股的企業(yè)。據(jù)官網(wǎng)披露，內(nèi)蒙古伊泰集團是以煤炭生產(chǎn)、運輸、銷售為基礎，集鐵路、煤化工為一體，以房地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代農(nóng)牧業(yè)為互補的大型清潔能源企業(yè)。
房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整之下，“煤老板”抄底上海核心資產(chǎn)已非鮮見。
此前，鄂爾多斯資源股份有限公司以26.73億元收購上海蘇河灣辦公樓，鄂爾多斯匯能集團以62億元收購同在蘇河灣的上海大悅中心，之后鄂爾多斯“煤老板”聯(lián)合體以41.42億元完成收購中糧海景壹號三棟江景住宅。
點評：
最近兩年，隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)筑底，核心城市的大宗資產(chǎn)價格也較幾年前有較大程度縮水，而此時，一些手握富余資金的煤炭企業(yè)，也瞅準時機抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2024年上半年，內(nèi)地32城大宗物業(yè)共106筆成交，總金額約666.68億元，同比上升7.19%。
從投資業(yè)態(tài)偏好來看，辦公/研發(fā)資產(chǎn)為上半年主力成交業(yè)態(tài)，達到289.1億元，占總交易規(guī)模的43.4%。商業(yè)和酒店/公寓資產(chǎn)熱度一直維持較高，持續(xù)受到投資者追捧，其中酒店/公寓成交規(guī)模同比增幅達3.36倍。
房企融資連續(xù)兩月增長
民營房企卻高興不起來
中指研究院監(jiān)測，2024年10月房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為289.7億元，同比增長3.2%。受上年基數(shù)較低影響，10月信用債發(fā)行總量同比小幅增長，連續(xù)兩月增速為正。
2024年1-10月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額4420.0億元，同比下降25.6%，降幅較上月有所收窄。其中，信用債融資2778.1億元，同比下降23.8%，占比62.9%；海外債發(fā)行金額67.0億元，同比下降62.5%，占比1.5%；ABS融資1574.9億元，同比下降25.5%，占比35.6%。
受上年基數(shù)較低影響，10月信用債發(fā)行總量同比小幅增長，連續(xù)兩月增速為正。本月無民營房企發(fā)債。月內(nèi)華潤置地、保利發(fā)展、中交等央國企積極發(fā)行信用債，發(fā)行總額分別為30億元、30億元、20億元。本月短期融資券占比達到33.9%，帶動信用債平均發(fā)行年限下降至2.53年。
點評：
從典型房企債券發(fā)行來看，本月華潤、保利發(fā)展融資額度最高，均為30億元，蘇高新平均融資利率2.13%，融資成本最低。
而民營房企本月則無發(fā)債。所以未來幾年，民營房企的融資環(huán)境仍十分嚴峻。面對不確定的市場，除了狠抓回款、以銷定產(chǎn)，以收定支、控制存貨等傳統(tǒng)套路外，民營房企還要創(chuàng)新做好現(xiàn)金流的管理和鋪排。
寫字樓物業(yè)租金下調(diào)成普遍現(xiàn)象
商辦運營商以變求存
日前，觀點指數(shù)研究院發(fā)布《表現(xiàn)力指數(shù)·2024年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報告》顯示，以價換量依然是2024年寫字樓市場發(fā)展的關鍵詞之一。
為應對市場供需不平衡的情況，觀點指數(shù)統(tǒng)計下的寫字樓樣本項目繼續(xù)采取以價換量的策略，通過降價或采取相關優(yōu)惠舉措來吸引、留住租戶。
截至2024年中期末，17個樣本寫字樓項目租金水平從78.1元/平方米/月到649元/平方米/月不等，基于項目區(qū)位、商業(yè)聚集程度、辦公服務、建筑質(zhì)量等情況不同，寫字樓物業(yè)租金水平的表現(xiàn)也差距較大。
樣本項目平均租金單價為213.34元/平方米/月，對比2023年末下跌1.2%，對比去年同期下跌3.84%。具體來看，對比去年年末，超過70%的寫字樓樣本項目租金單價出現(xiàn)下滑，17個樣本項目租金變動區(qū)間從-12.08%到10.59%不等。
點評：
之前明源君也提到，隨著近幾年客戶不斷縮減預算，以及產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，導致寫字樓空置率連年攀升，物業(yè)經(jīng)營壓力越大。
所以，提高寫字樓出租率，要從改變經(jīng)營思維開始。比如出租率始終徘徊在40%-60%的階段，一方面要對樓內(nèi)客戶進行最大限度保留，另一方面還要對比市場豐富自身產(chǎn)品線，拓寬客群。
保租房大量入市
55城租金環(huán)比再下跌
根據(jù)克而瑞長租監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年10月全國55個城市個人房源租金單價為34.5元/月/㎡，套均總價約2473元/月，環(huán)比下降0.84%，同比下跌3.12%。
租金水平較高的城市主要位于京津冀、長三角、珠三角重點城市群以及中西部部分中心城市。10月北京、上海、深圳三大一線城市的租金在全國持續(xù)處于大幅領先地位，北京租金水平最高為116.1元/月/m2，上海、深圳分租金水平分別為104.59元/月/m2、94.7元/月/m2。
從環(huán)比情況來看，10月全國55個大中城市中，超七成城市租金下降，39城個人房源租金均價環(huán)比下跌，杭州、西安、揚州環(huán)比降幅較大，一線城市北上廣深的租金環(huán)比連續(xù)下跌。其余16個城市人房源租金環(huán)比上漲，其中漲幅前三城市為徐州、昆明、紹興。
點評：
最近幾年，隨著大量保租房以較低租金入市（一般不高于同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場參考租金的90%），對租賃市場產(chǎn)生重大影響。
據(jù)ICCRA研報顯示，受整體經(jīng)濟環(huán)境和保障性租賃住房加速入市影響，2023年，除北京之外，其他城市均有不同程度的租金下跌，平均下跌幅度為22.3%。
所以為了避免租金和出租率進一步下滑，各大長租公寓運營商一方面應該不斷向上突圍，積極布局高端長租公寓，與保租房形成錯位競爭。另一方面要積極試水長短租模式，降低空置率，提高盈利能力。降低空置損失，資產(chǎn)應租盡租，戳此了解
綠城越秀出手
新政后北京首場土拍收金127.5億
時隔3個多月，北京土地市場再現(xiàn)“高光時刻”。
11月5日，北京迎來930樓市新政后的首個土拍大戰(zhàn)，當天共成交3宗宅地，包括海淀區(qū)功德寺001、002“雙子星”地塊，以及通州區(qū)土橋中路地塊，累計收金127.535億元。
其中，功德寺HD-GDS-001地塊001地塊起始價45億元，地塊上限價51.75億元，起始樓面價61792元/平方米。該地塊吸引了越秀、華潤、中海、金茂、海開+建工、綠城6家競買主體，多輪報價后很快便觸頂進入搖號環(huán)節(jié)，最終綠城勝出拿下該地塊。
緊鄰001地塊的002地塊用地起始價55.5億元，上限價63.825億元，起始樓面價62238元/平方米。該地塊吸引競拍的房企除了上述6家外，另增加了中鐵置業(yè)，經(jīng)過42輪競價后，價格觸頂，最終由越秀搖中該地塊。
點評：
為了防止土地流拍，今年各城市紛紛祭出優(yōu)質(zhì)地塊，以此吸引房企參與。
比如北京發(fā)布的2024年度第五輪擬供應商品住宅用地清單就顯示，7宗地中，有5宗位于中心城區(qū)，朝陽區(qū)3宗，豐臺區(qū)、石景山區(qū)各1宗。
地塊優(yōu)質(zhì)意味著去化有保證，且風險系數(shù)小，對亟需補倉或者調(diào)整土儲結(jié)構的房企來說，具有不小吸引力。
多地調(diào)整房產(chǎn)落戶政策
提升購房者積極性
近日，廣東省中山市公安局發(fā)布公告，公開征求《中山市戶口遷入登記管理規(guī)定（征求意見稿）》的社會公眾意見。根據(jù)該規(guī)定，非中山戶籍人員若在中山持有房產(chǎn)或已在中山市參保并連續(xù)居住半年以上，將有資格申請落戶中山。
當前，多地致力于進一步深化戶籍制度改革，放寬落戶條件。除中山外，成都、長沙、廈門、蘇州等多地也已將落戶條件放寬至“購房即可落戶”。此外，沈陽、佛山等地還出臺了租房落戶相關政策，進一步放開落戶限制。
點評：
通過購房即可申請落戶，一方面能更好地吸引流動人口，另一方面也對穩(wěn)定樓市有一定的積極效果，后續(xù)也會有更多城市跟進。
資本巨頭發(fā)聲
長期看好中國物流及產(chǎn)業(yè)基礎設施資產(chǎn)
近日，普洛斯聯(lián)合創(chuàng)始人、首席執(zhí)行官梅志明分享了對中國宏觀經(jīng)濟與物流倉儲行業(yè)趨勢的看法。他表示，普洛斯長期看好中國的物流及產(chǎn)業(yè)基礎設施資產(chǎn)，這一觀點有著運營數(shù)據(jù)和行業(yè)趨勢的有力支持。
首先，物流倉儲是服務剛需的產(chǎn)業(yè)，是支持生產(chǎn)、消費、內(nèi)外貿(mào)等經(jīng)濟活動的重要基礎設施；
第二，盡管有宏觀環(huán)境和消費的周期影響，中國市場對高標倉的需求增長整體是健康的，每年均有一定的新增幅度，尤其是以新能源汽車、跨境電商為代表的新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，帶來了結(jié)構性增量需求；
第三，客戶的供應鏈提質(zhì)增效是永恒的主題，伴隨著倉網(wǎng)整合、自動化設施投入等前沿趨勢，這個行業(yè)一直在不斷涌現(xiàn)新機會。
點評：
今年以來，中國政府出臺了一系列增量政策，市場進入利率下行周期，這將促進投資活動，提振投資和消費信心。而隨著保險資金對不動產(chǎn)配置的需求不斷增加，物流及產(chǎn)業(yè)基礎設施將迎來新一輪發(fā)展機會。
比如普洛斯資本GCP在中國的資產(chǎn)管理規(guī)模已超過790億美元，收益基金系列也已拓展至12期，投資品類涵蓋物流園、科創(chuàng)研發(fā)產(chǎn)業(yè)園、先進制造廠房等類別。
文章來源：每日經(jīng)濟新聞、新京報、克而瑞、觀點網(wǎng)、中指研究院、中國建設報等，特此感謝。
