來源： 古月 明源地產(chǎn)研究院 侵刪
最近兩年，關(guān)于房企退地的新聞頻頻見諸報(bào)端。
比如今年7月，華潤置地就針對福州某地塊未開發(fā)部分，提出退地申請。同一時(shí)間，南京人居森林地塊確認(rèn)被回爐重造。之后的8月、9月和11月，越秀地產(chǎn)也分別退回三宗地塊，涉及資金超百億元。
房企頻頻退地，究竟原因何在？除了直接退地，房企處理閑置土儲還有哪些選擇？對于政府來說，哪些閑置土儲會優(yōu)先考慮收購？今天明源君就講下這個話題。
土地從“香餑餑”變成“燙手山芋”
房企處理閑置土儲花樣百出
長期以來，開發(fā)商都把囤地多少視為實(shí)力的證明，可如今，很多房企寧愿損失保證金、出讓金等前期投入的損失，也要將土地處理掉。
以前的“香餑餑”，為何如今變成了“燙手山芋”？明源君認(rèn)為主要有以下幾個原因：
第一，房企當(dāng)年高價(jià)拿地，本想大賺一筆，卻沒想到行業(yè)直接進(jìn)入下行長周期，導(dǎo)致地塊的盈利水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期，只好退地止損；
第二，當(dāng)年拿地的時(shí)候，房企現(xiàn)金流還比較充足。無奈后面幾年，房地產(chǎn)融資渠道大面積收縮，導(dǎo)致房企自有資金無法支撐項(xiàng)目后續(xù)的開發(fā)建設(shè)；
第三，早期很多地塊在出讓的時(shí)候，會附加配建、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)、自持等條件，對于當(dāng)下普遍現(xiàn)金流吃緊的房企來說，已無力兌現(xiàn)。
于是乎，最近兩年，許多房企都開始積極尋求處理閑置土地儲備的有效方法。通過處理閑置土儲，一方面能實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，解決房企自身的流動性壓力。另一方面亦能把退地得來的資金用于其它更優(yōu)的投資安排上，實(shí)現(xiàn)騰籠換鳥。
明源君根據(jù)已有案例，梳理了幾種房企處理閑置土儲的方式：
第一，和政府協(xié)商退地，房企獲得現(xiàn)金或者等值票據(jù)補(bǔ)償。
今年以來，為了加速房地產(chǎn)行業(yè)去庫存，從中央到地方，都在積極推動收儲工作落地。
比如今年10月，財(cái)政部允許地方政府使用專項(xiàng)債用于土地儲備。11月，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，為各地啟動開展收回收購存量閑置土地提供政策指導(dǎo)和工作依據(jù)。
這種模式的好處在于，通過與政府簽訂收儲協(xié)議，房企可以獲得現(xiàn)金、等值票據(jù)或其他形式的補(bǔ)償，從而達(dá)到優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)和緩解當(dāng)前債務(wù)和現(xiàn)金流緊張的目的。
而對政府來說，收回的土地可以重新規(guī)劃使用，不僅能有效地防止土地資源的浪費(fèi)，還能為公共利益或重點(diǎn)項(xiàng)目騰出空間，如建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、保障性住房等，有助于提升城市功能和改善民生。
這里面主要分成兩種情況：
一種是地塊未曾開發(fā)，進(jìn)行整體退地。
比如今年8月和9月，廣州市土地開發(fā)中心先后兩次向越秀地產(chǎn)方面收回地塊。其中白云區(qū)廣龍地塊總代價(jià)約為70億元，番禺區(qū)暨南大學(xué)地塊宗代價(jià)為50.03億元。于公告日期，兩宗地塊均未開發(fā)。
值得注意的是，上述兩宗地塊的補(bǔ)償方式均為等值應(yīng)付票據(jù)，該票據(jù)可在有效期內(nèi)用于支付指定區(qū)域內(nèi)的土地收購。
另一種是地塊未被完全開發(fā)，進(jìn)行部分退地。
比如2014年6月，華潤置地以底價(jià)38.34億元成功摘得福州洪山園周邊地塊、黎明永輝超市周邊地塊。
十年時(shí)間過去，地塊最有價(jià)值的大體量商業(yè)MALL和住宅部分已經(jīng)開發(fā)完畢，剩余商業(yè)、商務(wù)辦公等低價(jià)值部分，因?yàn)楦鞣N原因推進(jìn)緩慢。
后經(jīng)福州鼓樓區(qū)洪山鎮(zhèn)政府確認(rèn)，華潤置地已針對地塊未開發(fā)部分提出退地申請，市相關(guān)職能部門正與華潤公司對接開展后續(xù)工作。
第二，政府幫忙調(diào)規(guī)劃，鼓勵企業(yè)繼續(xù)開發(fā)。
除了直接退地，政府調(diào)整土地規(guī)劃條件，也是處理閑置土儲的常見手段之一。
一方面，通過調(diào)整用途、容積率、建筑高度等規(guī)劃條件，可以使閑置土地更好地適應(yīng)市場需求，從而提高土地的利用效率。另一方面，優(yōu)化配建、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)、自持等附加條件，不僅能有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，也讓房企有利可圖。
這里主要介紹兩種情況：
一種是調(diào)用途，從商業(yè)用地改為居住用地。
比如今年11月，華僑城位于武漢市洪山區(qū)的TOD項(xiàng)目土地被政府收儲，并將原商辦為主、住宅為輔的建設(shè)指標(biāo)調(diào)整為住宅為主、商辦為輔，調(diào)規(guī)后的土地進(jìn)行公開市場招拍掛。
同月，越秀地產(chǎn)也發(fā)布公告，公司2宗商業(yè)用途的地塊被廣州市土地開發(fā)中心收儲，預(yù)計(jì)可獲得約15.29億元的補(bǔ)償。根據(jù)最新的規(guī)劃，地塊將調(diào)整為居住用地，且已被列入廣州今年的擬供商品住宅用地項(xiàng)目清單。
有地產(chǎn)分析師稱，由于地塊位于越秀地產(chǎn)正在開發(fā)的項(xiàng)目范圍內(nèi)，預(yù)計(jì)由該公司重新競得的概率較高，本次其獲得的現(xiàn)金補(bǔ)償或?qū)⒅匦掠糜谠摰貕K的競拍中。了解AI創(chuàng)意工場，內(nèi)容靈感永不枯竭
針對越秀這次退地，可能部分人會有疑問，既然后續(xù)地塊出讓仍可能由越秀競得，那為什么越秀不直接申請調(diào)規(guī)，而是要先退地呢？
明源君認(rèn)為，如果地塊只是簡單的規(guī)劃條件調(diào)整，比如建筑高度、容積率微調(diào)等，可能企業(yè)會直接申請，獲批速度較快?？梢坏┥婕巴恋赜猛靖淖冞@種復(fù)雜的變更，那就需要較長的時(shí)間，而且還不一定獲批。所以越秀選擇先退地，由政府自行調(diào)規(guī)劃后，再決定拿不拿，不失為一種更穩(wěn)妥的方式。
另一種是調(diào)容積率，適應(yīng)當(dāng)下市場需求。
比如2022年7月，中北&金基聯(lián)合體以總價(jià)21.2億元摘得南京雨花臺區(qū)1宗地塊，折合樓面地價(jià)20550元/㎡?？蓛赡陼r(shí)間過去，該地塊依然沒有上市跡象。
而在近期，該地塊終于被確認(rèn)退地回爐重造。根據(jù)南京市規(guī)劃與自然資源局發(fā)布的公告，地塊容積率從2.8降為1.5、建筑高度從80米降為60米，綠地率從35%降為30%，建筑密度從22%提高到25%。
容積率一下子從2.8降到1.5，意味著小區(qū)將從高密度住宅轉(zhuǎn)變?yōu)榈兔芏茸≌?，符合?dāng)前改善型需求旺盛的新趨勢，有利于樓盤后續(xù)銷售。
出讓容易收回難
定價(jià)成雙方核心矛盾點(diǎn)
雖然今年以來，中央多部門數(shù)次發(fā)文，鼓勵各地政府積極收回收購存量閑置土地，但要實(shí)地落地，依然要面臨不少難題和挑戰(zhàn)。
首先，存量閑置土地多在“出險(xiǎn)”民營房企手中，不少地塊可能存在多次抵押、債權(quán)關(guān)系復(fù)雜等歷史遺留問題，讓存量閑置土地回收變得困難重重。
其次，閑置土地所有者可能因成本或利益考量提出過高的價(jià)格要求，而地方政府需在合理價(jià)格范圍內(nèi)進(jìn)行談判，雙方短時(shí)間內(nèi)難以就價(jià)格達(dá)成一致。
最后，不少土地閑置，往往是因?yàn)榈貕K不夠優(yōu)質(zhì)，或者開發(fā)難度大，所以，閑置土地回收后如何實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)轉(zhuǎn)，是政府需要重點(diǎn)考慮的問題，否則將會面臨閑置土地收購后再次閑置。人人都能做爆款視頻，點(diǎn)擊了解
明源君這里也結(jié)合具體案例，提供幾個思路：
第一，做好地塊分類，優(yōu)先收回資質(zhì)好卻因企業(yè)無力或無意愿開發(fā)的地塊。
按照自然資源部的要求，地方政府收回收購存量閑置土地，應(yīng)分清主次：要優(yōu)先考慮企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地。之后再考慮其他土地，比如進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地，以及已動工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分。??
比如前面提到的越秀地產(chǎn)持有的2宗商業(yè)用途地塊，就因長時(shí)間未能動工開發(fā)，被廣州市土地開發(fā)中心有償收儲。
正榮地產(chǎn)福州晉安區(qū)某地塊則因銷售低迷、回款不暢，無力繼續(xù)履行合同，被當(dāng)?shù)卣栈亍?/span>
和越秀地產(chǎn)不同的是，正榮地產(chǎn)除競買保證金外，剩余土地出讓價(jià)款均未繳納。所以福州市資規(guī)局在與正榮地產(chǎn)解除土地使用權(quán)出讓合同后，競買保證金5780萬元也不予退還。
第二，采取“收回-供應(yīng)”并行方式，提高閑置土地收儲效率。
自然資源部在今年5月專門提到，為支持地方政府收回收購存量閑置土地，允許地方采取“收回—供應(yīng)”并行方式來簡化程序。
“收回-供應(yīng)”并行方式是指政府在收回閑置土地的同時(shí)，就進(jìn)行土地供應(yīng)的相關(guān)程序，從而縮短土地從收回至重新供應(yīng)的時(shí)間周期。
比如某城市在與A公司協(xié)商解除土地合同期間，該市自然資源和規(guī)劃局就會同土地儲備機(jī)構(gòu)建立聯(lián)合辦公機(jī)制，提前開展招商推介，明確意向用地單位。
合同解除后，通過“收回—供應(yīng)”并行方式簡化程序，有效盤活存量土地，地塊一已于2024年7月出讓給另一家公司建設(shè)安置型商品房，地塊二將于近期以劃撥方式供應(yīng)，用于建設(shè)配售型保障性住房。
第三，市場化定價(jià)，對國企民企一視同仁。
政府回收閑置土地，其定價(jià)原則最為房企所關(guān)注。
這一環(huán)節(jié)的困境在于，在土地價(jià)格存在下跌預(yù)期的情況下，回收定價(jià)難以做到雙方都滿意。價(jià)格偏低可能會導(dǎo)致房企虧損較大，對方難以接受，價(jià)格偏高又存在后期收益無法覆蓋成本的風(fēng)險(xiǎn)，政府很難同意。
比如，房企當(dāng)年10個億拿的地，政府按照目前市場情況，只能出5個億回購，這就導(dǎo)致雙方談判的過程較為漫長。所以也有專家建議，希望政府參照市場化定價(jià)原則，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)在手土儲回購需求。
比如廣州市土地開發(fā)中心從越秀地產(chǎn)手中成功收儲暨南大學(xué)北側(cè)地塊，代價(jià)50.03億元，其定價(jià)便基于市場評估價(jià)確定。
津投城開沙柳北路地塊被天津市東麗區(qū)土地整理中心收儲，其補(bǔ)償定價(jià)同樣參考周邊土地價(jià)格確定。
