“取消公攤” 時代漸近：樓市變革與費用計算之思

“買房得房率能達到 100%”，這曾是購房者遙不可及的夢想，如今卻隨著 “取消公攤” 政策的推進，逐漸照進現(xiàn)實。近期，張家口和衡陽相繼官宣將推進 “取消公攤”，引發(fā)了廣泛關注與熱議。

張家口于 12 月 17 日印發(fā)通知，鼓勵 “現(xiàn)房銷售” 并逐步推進 “取消公攤”，明確了各相關部門的落實責任。而衡陽則宣布自 2025 年 1 月 1 日起，行政區(qū)域內(nèi)商品房按套內(nèi)建筑面積計價銷售，且對合同簽訂及面積糾紛處理等事項做出詳細規(guī)定。事實上，今年肇慶、湘潭等地也已出臺類似政策，要求商品房按套內(nèi)面積計價宣傳銷售，這意味著部分地區(qū)的購房者有望迎來真正意義上的 “零公攤” 時代。

長期以來，我國商品房銷售普遍附加公攤面積，其比例通常在 15% - 25%，部分超高層樓盤甚至高達 40% - 50%，而公攤的具體構成卻一直模糊不清。專家指出，“取消公攤” 主要是在購房交易環(huán)節(jié)不再計算公攤面積，而非取消小區(qū)的公共部位，這些設施依然會存在，只是計價方式發(fā)生改變。

對于樓市而言，“取消公攤” 被視為 2025 年房地產(chǎn)業(yè)的一項重要舉措。業(yè)內(nèi)人士認為，這有助于保障購房者權益，讓房價計算更加直觀透明，所買即所得，從而提升購房信心，對房地產(chǎn)市場 “止跌回穩(wěn)” 具有積極作用。盡管公攤部分的房價可能會轉移到套內(nèi)面積計算上，導致房屋單價上升，但這也更符合 “好房子” 的理念，使消費者能清晰知曉所購房屋的實際使用面積。

隨著 “取消公攤” 政策的推進，物業(yè)費、稅費等相關費用的計算成為網(wǎng)友關注的焦點。專家表示，如果網(wǎng)簽和交易按照套內(nèi)面積計算，不動產(chǎn)權證也登記套內(nèi)面積，那么稅費、物業(yè)費等理應按套內(nèi)面積收取。然而，這一轉變可能會引發(fā)一系列新問題，對房地產(chǎn)行業(yè)的固有模式形成沖擊。

例如，物業(yè)費若按套內(nèi)面積計算，由于成本分攤面積減小，物業(yè)公司可能會考慮提高單價，但物業(yè)費的調(diào)整并非易事，需要新的配套政策來規(guī)范。同樣，在稅費方面，如契稅、房產(chǎn)稅等，也需要根據(jù)套內(nèi)面積進行相應的調(diào)整，以確保稅收制度的公平與合理。此外，北方的取暖費等與房屋面積相關的費用，也應遵循網(wǎng)簽合同核定的套內(nèi)面積進行收取，除非購房合同另有規(guī)定，且房產(chǎn)證同時標明建筑面積和套內(nèi)面積時，才可能存在一定的靈活選擇空間。

值得注意的是，市場上已出現(xiàn)得房率超過 100% 的房子，未來物業(yè)公司可能會基于利益驅動，要求按照實際套內(nèi)使用面積收取物業(yè)費，這也需要在政策制定和市場監(jiān)管中加以權衡，以平衡各方利益，避免不合理收費現(xiàn)象的出現(xiàn)。

從長遠來看，“取消公攤” 后的費用計算可能會先在少數(shù)城市進行試點，待政策和技術層面準備充分后，再逐步向更大范圍推廣，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)過渡和健康發(fā)展。這一變革不僅涉及到購房者的切身利益，也對房地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)提出了新的挑戰(zhàn)和機遇，需要政府、企業(yè)和社會各方共同努力，探索出一套適應新計價模式的行業(yè)規(guī)范和管理體系。