—來源：寫字樓出租平臺指點網(wǎng)

燈光暗了，但故事沒結(jié)束——這是2025年上海寫字樓市場最真實的寫照。有人看到核心商圈深夜零星的燈光，有人卻在非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)發(fā)現(xiàn)新的生機。數(shù)據(jù)顯示，全市甲級寫字樓空置率仍徘徊在19.6%，但撕開平均數(shù)的外衣，一場冰與火的較量正在上演。

核心商圈遇冷，誰在“拖后腿”？  

站在陸家嘴招商局大廈樓下，首層的招租廣告牌格外顯眼。中介老張掰著手指算賬：“這樓租金降到每天4元/平米，比三年前跌了30%，可空置率還是漲到15%”。類似的情況在南京西路、中山公園等老牌商圈蔓延，租金跌幅最高超過14%。就連新天地這樣的黃金地段，空置率也沖上21.6%。  

難道所有區(qū)域都在經(jīng)歷寒冬？轉(zhuǎn)頭看向黃浦江對岸的南外灘，答案截然不同。這里空置率僅4.5%，租金卻比陸家嘴便宜20%?！懊庾獍肽辏∑髽I(yè)省下的錢夠發(fā)半年工資了?！痹谶@里辦公的創(chuàng)業(yè)公司負責人直言。數(shù)據(jù)顯示，南外灘通過長達6個月的免租期和7-9元/平米的親民價格，吸引了上海證券、德國佩帕施等300多家企業(yè)。

逆襲者做對了什么？  

前灘的故事更讓人意外。這個五年前還被稱作“工地”的區(qū)域，如今寫字樓出租率飆到93%，年稅收突破200億。秘密藏在產(chǎn)業(yè)聚集里——33家跨國公司總部、上百家科創(chuàng)企業(yè)扎堆，連咖啡館都成了投融資路演現(xiàn)場。  

莘莊則打出“交通牌”。地鐵上蓋的寫字樓里，hr小劉算了筆賬：“員工通勤時間省了半小時，公司年流失率降了5%?！?4.3%的空置率雖高于南外灘，卻比同區(qū)位項目低出一大截。  

就連老舊寫字樓也沒坐以待斃。虹口濱港商業(yè)中心把整層改造成聯(lián)合辦公空間，月租卡位賣到脫銷。“年輕人要的不是格子間，是能隨時頭腦風暴的開放空間。”運營負責人指著滿墻的涂鴉板說。

洗牌背后的生存法則  

分化背后，是寫字樓市場的三重洗牌：  

1. 價格戰(zhàn)升級——南外灘6個月免租期、北濱江租金腰斬，業(yè)主們甚至推出“帶客戶返傭金”；  

2. 功能再造——徐匯濱江某項目砍掉20%辦公面積改做直播間，出租率反而回升10%；  

3. 產(chǎn)業(yè)綁定——張江寫字樓與園區(qū)實驗室簽下“租金換股權(quán)”協(xié)議，?？杏部萍计髽I(yè)。  

“現(xiàn)在不是比誰樓高，而是比誰懂企業(yè)痛點?！蹦惩赓Y行地產(chǎn)分析師總結(jié)。當60后老板還在糾結(jié)大理石前臺，90后創(chuàng)業(yè)者已為共享會議室買單。

未來戰(zhàn)場在哪兒？  

政府手里還捏著關(guān)鍵牌。70%商辦自持政策逼開發(fā)商做長期運營，而人工智能、會展經(jīng)濟的扶持政策正把企業(yè)引向五角場、徐匯西岸等新戰(zhàn)場。有跡象顯示，2025年入市的百萬方新增供應(yīng)中，半數(shù)帶著“定制化”“低碳認證”標簽。  

這場分化遠未結(jié)束。但可以確定的是，能活下來的寫字樓，要么把價格打到地板，要么把服務(wù)送上云端。正如前灘某物業(yè)經(jīng)理說的：“空置率？那是對手的問題?！?/span>

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