商業(yè)地產(chǎn)交易平臺指點網(wǎng)

一、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

1．復蘇拐點初現(xiàn)

經(jīng)歷連續(xù)兩年收入低迷、支出縮減后，2025年被視為全球商業(yè)地產(chǎn)復蘇轉(zhuǎn)折點。這一結(jié)論源于1月9日德勤發(fā)布的《2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望：迎接發(fā)展拐點，把握時代機遇》報告。此次調(diào)研范圍廣，涵蓋13個國家，對象超880位大型房地產(chǎn)公司和投資公司的首席執(zhí)行官及其直接下屬。數(shù)據(jù)顯示，業(yè)界對前景預期正積極轉(zhuǎn)變，這無疑為行業(yè)注入一劑強心針。難道這不是商業(yè)地產(chǎn)復蘇的積極信號嗎？

2．收入預期轉(zhuǎn)變

去年，六成受訪者預計收入將進一步下降，行業(yè)彌漫著悲觀情緒。今年，情況大不一樣，88%的全球受訪者預測收入將上升。這種變化太顯著了！樂觀情緒重燃，增加預算的預期也隨之而來。2024年近四成受訪者計劃削減開支，而2025年僅有7%的受訪者打算進一步削減。這一升一降，充分體現(xiàn)出行業(yè)信心的恢復。大家都期待著商業(yè)地產(chǎn)能在今年迎來真正的復蘇，不是嗎？

二、影響因素分析

1．宏觀經(jīng)濟挑戰(zhàn)

全球商業(yè)地產(chǎn)復蘇之路，并非一帆風順，宏觀經(jīng)濟因素帶來諸多挑戰(zhàn)。利率上調(diào)，增加了企業(yè)融資成本，不少開發(fā)商壓力倍增。稅收政策變化也不容小覷，從第十四位躍居第三位，全球最低稅規(guī)則影響顯現(xiàn)。資本成本同樣升至第四，原本低利率承銷的商業(yè)抵押貸款到期，再融資成難題。貸款到期高峰規(guī)模超預期，亞太地區(qū)就有大量未償優(yōu)先債務到期，資金缺口大。這些因素相互交織，給商業(yè)地產(chǎn)復蘇蒙上一層陰影，如何應對成當務之急。

2．新興技術(shù)沖擊

生成式人工智能等新興技術(shù)，給商業(yè)地產(chǎn)帶來全新機遇與挑戰(zhàn)。一方面，帶來新的發(fā)展方向，比如數(shù)字地產(chǎn)因人工智能應用增加，受投資者青睞。專業(yè)數(shù)據(jù)中心需求上升，為商業(yè)地產(chǎn)開辟新賽道。另一方面，也迫使行業(yè)變革。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式面臨沖擊，若不緊跟技術(shù)潮流，易被市場淘汰。開發(fā)商需思考如何將新興技術(shù)融入項目，提升競爭力。這既是挑戰(zhàn)，也是推動行業(yè)創(chuàng)新升級的契機，商業(yè)地產(chǎn)能否抓??？

3．需求偏好改變

租戶對商業(yè)空間的需求偏好變化，深刻影響著商業(yè)地產(chǎn)。如今，租戶對商業(yè)空間使用方式和地點偏好有了改變。對空間靈活性、功能性要求更高，傳統(tǒng)布局難以滿足。地點上，更傾向交通便利、配套完善區(qū)域。這使得一些老舊商業(yè)地產(chǎn)面臨空置風險，而符合新需求的項目則更受歡迎。商業(yè)地產(chǎn)商不得不根據(jù)這些變化調(diào)整策略，從規(guī)劃設計到選址，都要以租戶新偏好為導向，不然怎能吸引租戶？

三、細分市場差異

1．熱門細分領(lǐng)域

全球房地產(chǎn)業(yè)主和投資者，在細分市場上有了新寵。工業(yè)和制造業(yè)地產(chǎn)拔得頭籌，為啥呢？當下對供應鏈韌性和本地化制造需求大增，這一領(lǐng)域自然備受關(guān)注。數(shù)字地產(chǎn)也不遜色，雖微跌至第二位，但人工智能應用越來越多，投資者對專業(yè)數(shù)據(jù)中心興趣濃厚，數(shù)字地產(chǎn)前景一片光明。物流業(yè)也在前五之列，多戶住宅和酒店地產(chǎn)大幅攀升。從地區(qū)看，亞太受訪者看重工業(yè)和制造業(yè)地產(chǎn)，歐洲受訪者則傾向數(shù)字地產(chǎn)。這些熱門細分領(lǐng)域，正成為商業(yè)地產(chǎn)的新增長點，誰能搶先布局，說不定就能在市場中脫穎而出。

2．寫字樓市場困境

與熱門細分領(lǐng)域相比，寫字樓市場就沒那么樂觀了。受訪者對寫字樓市場的樂觀情緒最低，這是為啥？交易活動改善預期低，買家和賣家都比較謹慎，市場活躍度不夠?？罩寐噬仙芏鄬懽謽亲獠怀鋈?，這讓業(yè)主頭疼不已。借貸成本增加，開發(fā)商融資困難，后續(xù)建設和運營都受影響。這些因素疊加，讓寫字樓市場壓力重重。在商業(yè)地產(chǎn)整體復蘇的大背景下，寫字樓市場想要走出困境，恐怕還得下一番苦功夫，找到獨特的發(fā)展路徑。

四、投資策略建議

1．避免盲目抄底

房地產(chǎn)領(lǐng)導者們可得注意了，別再一門心思盲目追求“抄底”啦！市場雖有復蘇跡象，但遠沒到能隨意撿漏的時候。要是只盯著眼前所謂的低價，而不考慮長遠發(fā)展，很可能陷入泥潭。如今的市場復雜多變，各種不確定因素太多。與其冒險在低價資產(chǎn)上豪賭，不如把目光放長遠，多關(guān)注那些高增長的細分市場。像前面提到的工業(yè)和制造業(yè)地產(chǎn)、數(shù)字地產(chǎn)等熱門領(lǐng)域，發(fā)展?jié)摿Υ?，未來前景廣闊。只有選對方向，才能在市場中站穩(wěn)腳跟，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。不然，盲目抄底，最后砸在手里，后悔都來不及，不是嗎？

2．關(guān)注新興方向

投資商業(yè)地產(chǎn)，還得緊跟潮流，關(guān)注新興方向。智能環(huán)保設施就是一大熱門?，F(xiàn)在大家都注重環(huán)保，對建筑的智能化、綠色化要求越來越高。帶有智能管理系統(tǒng)、高效節(jié)能設備的商業(yè)地產(chǎn)項目，不僅能降低運營成本，還更受租戶和投資者歡迎。這可是未來的發(fā)展趨勢，不跟上可不行。還有國內(nèi)資產(chǎn)，也值得關(guān)注。隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，國內(nèi)市場的潛力不斷釋放。投資國內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目，說不定能收獲意想不到的回報。這些新方向充滿機遇，商業(yè)地產(chǎn)投資者們，可別錯過這難得的機會，趕緊行動起來吧！

（本文信息來源商業(yè)地產(chǎn)交易平臺指點網(wǎng)整理發(fā)布，部分案例援引自上市公司公告及行業(yè)研報）