來源：商業(yè)地產(chǎn)交易平臺指點(diǎn)網(wǎng) 

根據(jù)戴德梁行發(fā)布的報(bào)告，2024年中國內(nèi)地大宗交易市場中，零售物業(yè)等商業(yè)類項(xiàng)目的投資成交額占比從2023年的10%上升至14.85%，且這一增長趨勢在2025年仍將延續(xù)。這一變化主要得益于消費(fèi)提振政策的推動以及商業(yè)地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。以下是具體分析：

1. 消費(fèi)提振政策驅(qū)動零售物業(yè)升級

2024年政府工作報(bào)告將“提振內(nèi)需”列為年度首要任務(wù)，通過政策引導(dǎo)消費(fèi)場景迭代升級，例如公募REITs擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，完善了零售物業(yè)“投融管退”閉環(huán)，增強(qiáng)了投資者信心。

消費(fèi)者對體驗(yàn)式消費(fèi)的需求（如社交、品質(zhì)、個(gè)性化）推動零售物業(yè)向“情緒價(jià)值”轉(zhuǎn)型，例如上海Jellycat CAFé限時(shí)店、泡泡瑪特銷售額突破百億元等案例，印證了消費(fèi)業(yè)態(tài)從功能向情感共鳴的轉(zhuǎn)變。

凱德中國信托2024年財(cái)報(bào)顯示，其零售物業(yè)出租率穩(wěn)定在98.2%，客流同比增長8.7%，租戶銷售額增長2%，顯示運(yùn)營效率提升與消費(fèi)回暖的直接關(guān)聯(lián)。

2. 公募REITs與外資加碼激活投資

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施被納入公募REITs試點(diǎn)后，零售物業(yè)大宗交易活躍度顯著提升。例如，北京2023年零售物業(yè)成交金額較前一年實(shí)現(xiàn)數(shù)倍增長，投資型買家占比達(dá)71%。

外資企業(yè)持續(xù)看好中國市場，70%的消費(fèi)類外企計(jì)劃2025年追加在華投資，推動零售物業(yè)成為跨境資本布局的重點(diǎn)領(lǐng)域。

3. 區(qū)域市場分化與核心城市表現(xiàn)

北京等一線城市零售物業(yè)率先回暖，2023年四季度市區(qū)空置率降至5.9%，租金環(huán)比上漲0.6%-1.2%，頭部項(xiàng)目租金預(yù)計(jì)2024年同比上漲2.3%。

一二線城市集中了新增商業(yè)項(xiàng)目，但開發(fā)商更傾向于改造存量資產(chǎn)（如老舊商場升級為餐飲街或新概念超市），以應(yīng)對消費(fèi)需求變化并提升資產(chǎn)價(jià)值。

4. 結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存

盡管零售物業(yè)投資占比提升，但2024年整體商辦用房開發(fā)投資額同比下降12.1%，顯示市場仍面臨信心不足和供給過剩壓力。

未來商業(yè)地產(chǎn)需通過業(yè)態(tài)優(yōu)化（如社區(qū)商業(yè)、線上線下融合）和運(yùn)營創(chuàng)新（如ESG實(shí)踐）提升競爭力，例如“15分鐘城市”概念和萌寵商業(yè)等新興模式成為趨勢。

零售物業(yè)的復(fù)蘇是消費(fèi)政策、金融工具創(chuàng)新與市場需求升級共同作用的結(jié)果。隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)容和外資持續(xù)加碼，零售物業(yè)的投資占比有望進(jìn)一步增長，但需警惕區(qū)域供應(yīng)過剩和租金壓力等風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)需通過精準(zhǔn)定位消費(fèi)需求、優(yōu)化資產(chǎn)運(yùn)營效率來把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。

（本文信息來源商業(yè)地產(chǎn)交易平臺指點(diǎn)網(wǎng)整理發(fā)布，部分案例援引自上市公司公告及行業(yè)研報(bào)）