來源：商業(yè)地產(chǎn)交易平臺指點網(wǎng)

 “賣不動了”——這或許是當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)持有者最直接的感受。  

外資正在以驚人的速度撤離中國商業(yè)地產(chǎn)市場。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2024年外資凈拋售額達112億美元，連續(xù)四年呈現(xiàn)“只出不進”的態(tài)勢。黑石、貝萊德等國際巨頭今年更是加速套現(xiàn)，連上海陸家嘴的黃金地段辦公樓都要打七折才能脫手。這場撤退潮背后，究竟藏著怎樣的信號？  

一、寫字樓成了“重災(zāi)區(qū)”  

空置率20%、租金暴跌30%——這不是某個三四線城市的慘淡數(shù)據(jù)，而是北京、上海一線城市核心商務(wù)區(qū)的現(xiàn)實。以北京國貿(mào)、上海陸家嘴為例，外資企業(yè)曾是撐起租金的主力軍，如今卻紛紛收縮業(yè)務(wù)甚至關(guān)閉辦公室。德意志銀行、麥肯錫等公司所在的北京中央商務(wù)區(qū)，空置率從2019年的10%飆升至2024年的21%。  

問題來了：外資跑了，誰來接盤？  

中資企業(yè)看似在填補空缺，但需求遠不及供應(yīng)。即便國企和互聯(lián)網(wǎng)公司擴大租賃面積，一線城市甲級寫字樓的空置率仍被預(yù)測將在2025年突破25%。更諷刺的是，當(dāng)年外資高價買入的物業(yè)，如今大多被國資背景企業(yè)低價接手——例如黑石將大灣區(qū)物流項目賣給平安保險，貝萊德把上海辦公樓甩給渣打銀行。  

二、外資為何“斷臂求生”？  

表面看，租金收益與融資成本的倒掛是直接誘因。北京、上海的寫字樓租金收益率僅5%，而銀行貸款利率卻高達7%。持有即虧損，誰還愿意當(dāng)“冤大頭”？但深層原因更復(fù)雜：  

1. 全球經(jīng)濟“避險模式”開啟  

中美貿(mào)易摩擦、地緣政治緊張，讓外資企業(yè)對中國市場的盈利預(yù)期大幅下調(diào)。跨國公司利潤連續(xù)三年下滑，2024年工業(yè)外資企業(yè)利潤再降1.7%。與其硬撐，不如套現(xiàn)回血。  

2. 商業(yè)地產(chǎn)供需徹底失衡  

疫情后遠程辦公普及，企業(yè)對辦公空間的需求銳減。但供應(yīng)端卻因早年的瘋狂建設(shè)持續(xù)放量。以上海為例，2024年新增寫字樓面積是需求量的兩倍，租金怎能不跌？  

3. 人民幣資產(chǎn)吸引力下降  

過去外資涌入的邏輯是“賺租金+賭升值”，如今人民幣匯率波動加劇，資本更傾向流向收益穩(wěn)定的歐美市場。就連中東財團也開始轉(zhuǎn)投日本房地產(chǎn)。  

三、歷史總在重復(fù)上演？  

外資拋售中國地產(chǎn)并非新鮮事。2014年李嘉誠家族撤離上海、北京物業(yè)時，市場同樣震動；2012年鐵獅門低價拋售上海地王項目，外資全年投資額腰斬。但這次的不同在于：撤退規(guī)模更大，且看不到反彈跡象。  

十年前，外資拋售后總有中資高價接盤，甚至出現(xiàn)“外資低價買入、翻倍轉(zhuǎn)手”的暴利神話。如今接盤者卻不得不面對“燙手山芋”——上海某外資拋售的寫字樓，即便降價30%仍無人問津，最終只能抵押給銀行抵債。  

四、商業(yè)地產(chǎn)崩盤會拖垮住宅市場嗎？  

房地產(chǎn)行業(yè)有個傳導(dǎo)鏈條：商業(yè)地產(chǎn)冷→開發(fā)商資金鏈緊張→降價拋售住宅回款→購房者觀望→住宅價格下跌。目前，商業(yè)地產(chǎn)已進入“價格下跌—空置率上升—租金再跌”的惡性循環(huán)。若持續(xù)蔓延，住宅市場恐難獨善其身。  

更值得警惕的是，這場拋售潮可能演變成信心危機。當(dāng)黑石、貝萊德等“聰明錢”集體離場，中小投資者只會逃得更快。  

撤退潮何時見底？  

外資的答案很明確：等租金和售價企穩(wěn)再回來。但現(xiàn)實是，一線城市寫字樓租金預(yù)計2025年再跌6%，二線城市空置率可能沖上34.8%。這場調(diào)整遠未結(jié)束，而它的終點，或許正是中國房地產(chǎn)真正觸底的時刻。  

當(dāng)最堅定的持有者都選擇逃離，市場還剩多少耐心？

（本文信息來源商業(yè)地產(chǎn)交易平臺指點網(wǎng)整理發(fā)布，部分案例援引自上市公司公告及行業(yè)研報）