來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)交易平臺(tái)指點(diǎn)網(wǎng)
一、640萬(wàn)平方米！誰(shuí)在瘋狂蓋樓？
2025年，中國(guó)一二線城市的寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)“大爆發(fā)”。根據(jù)世邦魏理仕最新報(bào)告，全國(guó)主要一二線城市將新增640萬(wàn)平方米的辦公樓供應(yīng)，同比激增70%。這是什么概念？相當(dāng)于一年內(nèi)新增近1000個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)大小的辦公空間！
但問(wèn)題來(lái)了——這么多樓，誰(shuí)來(lái)租？企業(yè)真的需要這么多辦公空間嗎？
二、一線城市“缺核心”，二線扎堆蓋樓
1. 一線城市：核心區(qū)一房難求
北京、上海、廣州、深圳的新增供應(yīng)看似熱鬧，但核心商務(wù)區(qū)卻“幾乎斷供”。未來(lái)三年，一線城市核心區(qū)新增供應(yīng)僅占總量5.5%，上海的南京西路成了“獨(dú)苗”。想擠進(jìn)核心區(qū)？難上加難。
反觀非核心區(qū)，供應(yīng)量猛增。比如廣州，2025年預(yù)計(jì)新增超100萬(wàn)平方米，但大部分集中在琶洲和金融城等新興區(qū)域。這些地方租金低、性價(jià)比高，成了中小企業(yè)的“避風(fēng)港”。
2. 二線城市：五年峰值來(lái)了
二線城市更“瘋狂”——武漢、成都等6個(gè)城市新增供應(yīng)達(dá)290萬(wàn)平方米，同比暴漲131%。成都金融城、杭州錢江新城等地標(biāo)項(xiàng)目扎堆入市，直接拉滿供應(yīng)量?？善髽I(yè)是否愿意買單？數(shù)據(jù)顯示，二線城市需求增速遠(yuǎn)低于供應(yīng)，空置率壓力肉眼可見(jiàn)。
三、供應(yīng)激增的背后：產(chǎn)業(yè)升級(jí)還是盲目擴(kuò)張？
1. 新產(chǎn)業(yè)催生新需求
人工智能、工業(yè)機(jī)器人、集成電路等高景氣行業(yè)，成了寫字樓市場(chǎng)的“救星”。比如DeepSeek等AI企業(yè)火爆，直接拉動(dòng)硬件設(shè)備和辦公空間需求。消費(fèi)領(lǐng)域也不甘示弱，教育、醫(yī)療企業(yè)擴(kuò)張，加上政策刺激，讓市場(chǎng)有了“新故事”。
2. 自用需求撐場(chǎng)子
企業(yè)自建總部成了“去化主力”。2024年，廣州約25%的凈吸納量來(lái)自企業(yè)自購(gòu)或自建?；ヂ?lián)網(wǎng)大廠、科技巨頭“圈地蓋樓”，既為品牌形象，也為控制成本。但這種需求能持續(xù)多久？
四、空置率26.7%！租金還要跌多久？
供應(yīng)激增的代價(jià)，是空置率攀升。預(yù)計(jì)2025年全國(guó)寫字樓平均空置率將達(dá)26.7%，租金繼續(xù)下跌。廣州、深圳等城市租金已連年下滑，2024年廣州平均租金同比跌7.5%。
租戶的算盤：搬還是不搬？
企業(yè)現(xiàn)在精打細(xì)算——要么縮面積、降成本，要么升級(jí)到性價(jià)比更高的新樓。世邦魏理仕調(diào)查顯示，46%的企業(yè)擴(kuò)租面積控制在10%以內(nèi)，超30%的租戶優(yōu)先考慮交通和配套。業(yè)主想留住客戶？光降價(jià)不夠，還得拼服務(wù)、拼硬件！
五、未來(lái)：是泡沫還是機(jī)遇？
1. 投資風(fēng)向變了
大宗物業(yè)交易額預(yù)計(jì)增長(zhǎng)5%-10%，險(xiǎn)資、政府平臺(tái)等“新玩家”入場(chǎng)。核心資產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓成香餑餑，比如一線城市的高標(biāo)物流園、區(qū)域型購(gòu)物中心。
2. 政策能救市嗎？
降息、消費(fèi)補(bǔ)貼等政策陸續(xù)出臺(tái)，但企業(yè)擴(kuò)張仍謹(jǐn)慎。世邦魏理仕直言：“人員擴(kuò)編和資本投入的反彈，還得看盈利預(yù)期”。
寫字樓市場(chǎng)的“冰與火”
一邊是供應(yīng)狂飆，一邊是需求疲軟，寫字樓市場(chǎng)正經(jīng)歷“冰火兩重天”。640萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，究竟是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的必然，還是盲目擴(kuò)張的泡沫？答案或許在2026年——當(dāng)供應(yīng)節(jié)奏放緩至年均500萬(wàn)平方米時(shí)，市場(chǎng)能否喘過(guò)氣來(lái)？
（數(shù)據(jù)綜合自世邦魏理仕、仲量聯(lián)行等機(jī)構(gòu)公開(kāi)報(bào)告）
（本文信息來(lái)源商業(yè)地產(chǎn)交易平臺(tái)指點(diǎn)網(wǎng)整理發(fā)布，部分案例援引自上市公司公告及行業(yè)研報(bào)）
