核心觀點(diǎn)分享給各位投資人：
今后五年是酒店存量賽道投資的絕對(duì)黃金期
為什么這么說？讓我們先看看當(dāng)下環(huán)境。過去那種跑馬圈地、開疆拓土的時(shí)代已經(jīng)過去了，增量市場(chǎng)越來越難做。相反，存量市場(chǎng)正在發(fā)生深刻變化。大量位置優(yōu)越但經(jīng)營不善的酒店資產(chǎn)浮出水面，這就像淘金熱中發(fā)現(xiàn)了富礦脈，關(guān)鍵看誰有眼光和實(shí)力去開采。
原因有三：
1，政策環(huán)境利好。今年五月中央出臺(tái)《關(guān)于繼續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，嚴(yán)格限制大拆大建，力挺存量更新。補(bǔ)貼收儲(chǔ)紛至沓來，乖乖跟黨走，有紅利。
2，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)足。每年數(shù)萬家酒店的翻新期已經(jīng)到來，這些店都是14-19年行業(yè)擴(kuò)張黃金期籌建的酒店，占據(jù)城市核心商圈核心地段，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下行，又有機(jī)會(huì)回到城市中心投資了。
3，投資模型修復(fù)。存量改造的回報(bào)周期是合理2-3年，黃金期連鎖品牌老店的大量釋放（隱蔽工程好，輕改即可），加上租金持續(xù)下調(diào)，籌建運(yùn)營成本雙雙下降顯著，回報(bào)周期還可以壓縮。成本線夠低，價(jià)格戰(zhàn)也打得起，比增量項(xiàng)目更具競(jìng)爭力和安全性。
看到這里，可能有人會(huì)問：存量改造真有這么好？我承認(rèn)，不是所有存量項(xiàng)目都值得投。關(guān)鍵是要會(huì)選——選位置、選物業(yè)、選改造方案。比如那些在核心商圈但經(jīng)營不善的單體酒店，或者連鎖品牌中需要升級(jí)的老店，都是好標(biāo)的。
投資邏輯也變了。以前投資酒店可能更看重品牌和概念，現(xiàn)在必須精打細(xì)算。存量改造的核心優(yōu)勢(shì)在于：可控性強(qiáng)。改造投入多少、周期多長、預(yù)期回報(bào)多少，這些都能算得清清楚楚。不像新建項(xiàng)目，動(dòng)不動(dòng)就超預(yù)算、拖工期。
重要提醒
中國酒店的相對(duì)供應(yīng)過剩是長期存在的，不要寄希望于運(yùn)營期來創(chuàng)造奇跡，必須在這一輪投資中大幅度優(yōu)化你的投資策略，降低你的投資規(guī)模，壓低你的成本底線，過往成功經(jīng)驗(yàn)不可復(fù)制，切記！
最后給投資人的建議：存量賽道雖好，但不能蠻干。重點(diǎn)關(guān)注二線以上城市的成熟商圈，選擇結(jié)構(gòu)良好、改造量可控的項(xiàng)目，控制單店投資額在800萬以內(nèi)。這樣即使市場(chǎng)有波動(dòng)，也能保持足夠的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。五年黃金期，抓住一次就夠了。
