2025年8月寫字樓市場(chǎng)動(dòng)態(tài)匯總

八城辦公租金持續(xù)下行，同比跌幅超10%

觀點(diǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年7月，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京及武漢八個(gè)重點(diǎn)城市的平均辦公租金單價(jià)為2.7元/平方米/天，環(huán)比下降0.83%，較上年同期下降12.07%。其中，88%的城市辦公租金出現(xiàn)同比下滑，北京、上海、深圳、南京及武漢同比降幅均超過(guò)10%。這表明全國(guó)辦公樓市場(chǎng)仍處于供需失衡的調(diào)整周期，租金基本面持續(xù)走弱。

上海北京主導(dǎo)寫字樓大宗交易市場(chǎng)

2025年上半年，上海和北京兩城的商辦資產(chǎn)交易數(shù)量和交易金額繼續(xù)主導(dǎo)內(nèi)地市場(chǎng)，兩城資產(chǎn)交易單數(shù)占比超60%。上海交易金額居首，交易項(xiàng)目涵蓋核心商圈與新興商務(wù)區(qū)，如外灘、陸家嘴、張江科學(xué)城等。

廣州深圳寫字樓市場(chǎng)持續(xù)承壓

作為重點(diǎn)八城中的一線城市，廣州和深圳的寫字樓市場(chǎng)同樣面臨租金下行和空置率承壓的局面。其租金同比降幅也較為顯著，反映了全國(guó)重點(diǎn)城市辦公租賃市場(chǎng)整體的疲軟態(tài)勢(shì)。

〈上半年寫字樓開(kāi)發(fā)投資額同比下滑16.8%〉

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-6月，全國(guó)辦公樓開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)為1792億元，同比下滑16.8%。同期，辦公樓新開(kāi)工面積同比下滑21%。這反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)寫字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期收益預(yù)期較為悲觀，主動(dòng)縮減了拿地與建設(shè)投入。

〈寫字樓大宗交易金額同比下滑，保險(xiǎn)資金成主力〉

2025年1-6月，中國(guó)內(nèi)地共計(jì)發(fā)生31宗辦公資產(chǎn)交易事件，總交易金額約為329.7億元。對(duì)比上年同期，交易單數(shù)和總金額同比跌幅分別為14%和26.2%。保險(xiǎn)金融資金展現(xiàn)出強(qiáng)勁購(gòu)買力，成為大宗交易市場(chǎng)的主要收購(gòu)方，如中郵保險(xiǎn)斥資108億元收購(gòu)了上海博華廣場(chǎng)。

〈戴德梁行：大中華區(qū)寫字樓凈吸納量同比上漲5.5%〉

戴德梁行發(fā)布的報(bào)告顯示，2025年上半年，大中華區(qū)20個(gè)主要城市的核心商圈甲級(jí)寫字樓凈吸納量錄得約76.4萬(wàn)平方米，同比去年上漲5.5%。截至第二季度，大中華區(qū)20個(gè)主要城市的核心商圈甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到約7213.0萬(wàn)平方米。專家認(rèn)為，租戶仍可享受優(yōu)惠的租賃條件和更多的選擇權(quán)。

〈超半數(shù)樣本寫字樓項(xiàng)目出租率下滑〉

市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，統(tǒng)計(jì)的52個(gè)寫字樓樣本項(xiàng)目的整體平均出租率對(duì)比上年年末下降1.9個(gè)百分點(diǎn)至81.1%。項(xiàng)目出租率水平從29%到100%不等，經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)分化明顯。

全國(guó)辦公樓市場(chǎng)全面承壓

2025年8月數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)辦公樓市場(chǎng)面臨投資、銷售、建設(shè)等多方面壓力。1-7月全國(guó)辦公樓開(kāi)發(fā)投資額和銷售額累計(jì)值分別為2043億元和1637億元，同比下滑17.8%和4.6%。新開(kāi)工面積和竣工面積也出現(xiàn)同比下滑，跌幅分別為21.3%和1%。辦公樓市場(chǎng)處于存量消化與信心修復(fù)的關(guān)鍵階段，重點(diǎn)八城平均辦公租金單價(jià)為2.7元/平方米/天，環(huán)比下降0.83%，較上年同期下降12.07%。

北京為華大廈正式投入使用

北京市為華大廈于2025年8月正式投入使用，這座現(xiàn)代化綜合性建筑位于城市核心地帶，地理位置優(yōu)越，交通便利。大廈設(shè)計(jì)融合現(xiàn)代建筑風(fēng)格與實(shí)用性，外觀莊重典雅，內(nèi)部設(shè)施先進(jìn)。配套設(shè)施完善，設(shè)有高端辦公室、會(huì)議中心、餐廳、健身房等，為入駐企業(yè)提供全方位服務(wù)。大廈還引入智能化管理系統(tǒng)，確保安全與高效。目前已有多家知名企業(yè)入駐，涵蓋金融、科技等多個(gè)領(lǐng)域。

佛山MAX科技園一期年底竣工

佛山MAX科技園一期計(jì)劃2025年底全面竣工，該項(xiàng)目位于禪城區(qū)東平云谷片區(qū)，整體占地76畝，建筑面積近18萬(wàn)平方米。園區(qū)規(guī)劃有2棟高層寫字樓和27棟企業(yè)獨(dú)棟，產(chǎn)品面積從820平方米到3200平方米不等，可靈活滿足不同成長(zhǎng)階段企業(yè)的空間需求。項(xiàng)目采用"城市未來(lái)派"產(chǎn)品線，建筑立面采用柔和曲線設(shè)計(jì)，配以大面積雙層中空LOW-E玻璃幕墻，最大化利用一線江景資源。目前已簽約多家智能制造、新能源和新材料領(lǐng)域的科技企業(yè)。

廣州珠江新城寫字樓租金創(chuàng)新低

廣州珠江新城CBD核心區(qū)的富力盈盛廣場(chǎng)憑借60元/㎡·月包稅的超低租金策略，成為廣州高端寫字樓市場(chǎng)焦點(diǎn)。這一價(jià)格較珠江新城常規(guī)租金直降近30%，迅速引發(fā)企業(yè)搶租潮。項(xiàng)目配備5A級(jí)智能管理系統(tǒng)，75%的實(shí)用率傲視群雄，遠(yuǎn)超區(qū)域平均水平。位于馬場(chǎng)路與花城大道交匯處，距地鐵5號(hào)線潭村站僅250米，交通便利。此舉應(yīng)對(duì)了廣州甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)22.6%的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。

香港高檔寫字樓迎來(lái)美歐租客

2025年8月，香港高檔寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)多宗大額租賃協(xié)議。富衛(wèi)集團(tuán)與太古地產(chǎn)簽訂為期10年的租賃協(xié)議，承租太古坊12個(gè)樓層約33萬(wàn)方呎辦公樓面。此外，美國(guó)對(duì)沖基金公司Point72 Asset Management、簡(jiǎn)街資本等多家歐美金融機(jī)構(gòu)也在香港擴(kuò)大辦公空間。這些交易使中環(huán)及金鐘兩大分區(qū)市場(chǎng)空置率顯著改善，分別錄得12.89%及8.14%。市場(chǎng)分析認(rèn)為，租金下降為對(duì)成本敏感的金融機(jī)構(gòu)提供了吸引力。

德州商務(wù)中心大廈通過(guò)驗(yàn)收

2025年8月，由中建一局承建的德州德達(dá)商務(wù)中心A座超高層辦公樓順利通過(guò)交工驗(yàn)收，總高度達(dá)159.9米的"德州第一高樓"正式啟用。項(xiàng)目采用"超高層鋼結(jié)構(gòu)精度控制技術(shù)"，將安裝精度誤差控制在5毫米以內(nèi)。總建筑面積13.2萬(wàn)平方米，包含A座超高層辦公樓、B座商務(wù)綜合樓及C座高層辦公樓三大主體。項(xiàng)目致力于打造金融科技、跨境電商等新興產(chǎn)業(yè)總部基地，帶動(dòng)周邊超50萬(wàn)平方米的商業(yè)開(kāi)發(fā)。

全球首個(gè)超階零碳大樓啟用

全球首座"超階零碳大樓"—特來(lái)電總部基地項(xiàng)目于2025年8月在青島正式投入使用。大樓建筑面積約4.25萬(wàn)平方米，共有23層辦公區(qū)，總層高117米。100%實(shí)現(xiàn)了綠電的自給自足，有三面采用建筑一體化光伏玻璃幕墻，提供約25%綠色能源。樓內(nèi)安裝近24000個(gè)傳感器，替代傳統(tǒng)開(kāi)關(guān)，實(shí)現(xiàn)人與大樓內(nèi)燈光、空調(diào)、電梯等能耗設(shè)備的全自動(dòng)交互。還投用了全球首個(gè)全自動(dòng)極速立體泊車系統(tǒng)，單輛停車效率最高控制在35秒內(nèi)。

香港寫字樓連續(xù)四個(gè)月正吸納量

2025年8月報(bào)告顯示，香港整體甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)自4月起連續(xù)四個(gè)月錄得正凈吸納量，7月份達(dá)189,500平方呎。寫字樓空置率略見(jiàn)改善，7月底整體寫字樓空置率輕微回落至13.4%。大部分分區(qū)市場(chǎng)空置率下跌，港島東及九龍東的空置率分別回落至13.4%及20.2%。租賃交投主要由追求更優(yōu)質(zhì)辦公空間的需求帶動(dòng)，租戶趁租金回落時(shí)租用更優(yōu)質(zhì)寫字樓。

辦公樓業(yè)務(wù)收入普遍下滑

2025年上半年，82%的樣本企業(yè)內(nèi)地寫字樓業(yè)務(wù)收入較2024年同期下滑，跌幅區(qū)間從4.23%至24.64%不等。52個(gè)寫字樓樣本項(xiàng)目的整體平均出租率對(duì)比上年年末下降1.9個(gè)百分點(diǎn)至81.1%。94.74%的樣本項(xiàng)目租金下跌，半年內(nèi)整體租金跌幅為4.41%。不同城市表現(xiàn)差異明顯，天津、重慶等地辦公樓項(xiàng)目租金跌幅均超10%，而廣州、深圳、杭州等地辦公市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。

中小企業(yè)發(fā)展趨于平穩(wěn)

2025年7月中國(guó)中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)為89.0，與上月持平，8個(gè)分項(xiàng)指數(shù)表現(xiàn)為2升2平4降。期內(nèi)辦公空間服務(wù)商擴(kuò)張積極性有所回溫，以德事TEC、高格辦公空間、BEEPLUS、創(chuàng)富港等為代表的樣本企業(yè)均有新項(xiàng)目亮相。監(jiān)測(cè)顯示，本期新增簽約/開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目共計(jì)7個(gè)，對(duì)比上個(gè)報(bào)告期有所增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)成為核心布局載體。

商辦投資市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟

2025年8月數(shù)據(jù)顯示，商辦投資市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，僅錄得1單內(nèi)地商辦資產(chǎn)成交案例，交易金額約8.86億元。由房企債務(wù)危機(jī)引發(fā)的法拍項(xiàng)目成為市場(chǎng)主流，此類項(xiàng)目普遍面臨產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、續(xù)建成本高等問(wèn)題，市場(chǎng)對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。辦公樓市場(chǎng)在供需博弈中逐步接近階段性底部，預(yù)計(jì)后續(xù)租金下行速率將進(jìn)一步放緩，但企穩(wěn)回升仍需等待明確的需求復(fù)蘇信號(hào)。

核心城市辦公樓市場(chǎng)分化加劇

2025年8月數(shù)據(jù)顯示，辦公樓市場(chǎng)區(qū)域分化已成為主旋律。產(chǎn)業(yè)多元化、新增供應(yīng)可控、擁有高端載體的核心城市，其辦公樓市場(chǎng)可能率先企穩(wěn)，而依賴單一產(chǎn)業(yè)、供應(yīng)過(guò)剩的城市仍需經(jīng)歷更長(zhǎng)的調(diào)整期。75%的城市辦公租金出現(xiàn)同比下滑，其中北京、上海等核心城市同比降幅均超10%。對(duì)寫字樓業(yè)主而言，需通過(guò)精準(zhǔn)招商、產(chǎn)業(yè)適配、運(yùn)營(yíng)賦能等策略，應(yīng)對(duì)租金壓力。

香港寫字樓租金跌幅放緩

2025年8月數(shù)據(jù)顯示，香港寫字樓租金跌勢(shì)持續(xù)，但跌幅放緩。二季度全港甲級(jí)寫字樓整體租金微跌0.6%，上半年累降2.8%。中環(huán)表現(xiàn)優(yōu)于大市，跌幅料為3%至5%。中環(huán)核心區(qū)租賃氣氛繼續(xù)改善，上半年區(qū)內(nèi)凈吸納量達(dá)18.6萬(wàn)方呎，為2015年下半年以來(lái)最多。然而，全港空置率仍偏高，下半年整體租金維持下行趨勢(shì)，全年整體租金或?qū)⑾陆?%至7%。

綠色智慧辦公成為新趨勢(shì)

2025年8月，特來(lái)電總部基地作為全球首個(gè)超階零碳大樓投入使用，標(biāo)志著綠色智慧辦公成為新趨勢(shì)?；贏IoT平臺(tái)為大樓提供了全套智能化解決方案，包括智能物聯(lián)網(wǎng)管控平臺(tái)、出入口控制系統(tǒng)、梯控系統(tǒng)等二十多個(gè)核心系統(tǒng)。通過(guò)數(shù)字化大幅度降低大樓的投資成本約20%到30%，運(yùn)營(yíng)效率提高30%，用能成本也節(jié)約約30%。這種綠色智慧辦公模式正在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。

金融機(jī)構(gòu)引領(lǐng)寫字樓需求復(fù)蘇

2025年8月香港寫字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，金融機(jī)構(gòu)成為租賃需求的主要來(lái)源。除歐美對(duì)沖基金和量化交易公司外，新加坡華僑銀行集團(tuán)、瑞銀集團(tuán)、富瑞金融、瑞士寶盛等機(jī)構(gòu)也在香港擴(kuò)大辦公空間。市場(chǎng)分析認(rèn)為，港股表現(xiàn)火熱，IPO集資額冠絕全球，穩(wěn)定幣發(fā)牌在即，金融活動(dòng)活躍，加速商業(yè)機(jī)構(gòu)擴(kuò)充業(yè)務(wù)，帶動(dòng)寫字樓租賃及買賣需求。這種趨勢(shì)有望逐步向內(nèi)地一線城市擴(kuò)散。

城市更新項(xiàng)目推動(dòng)寫字樓升級(jí)

2025年8月，多個(gè)城市更新項(xiàng)目推動(dòng)寫字樓升級(jí)改造。富力盈盛廣場(chǎng)通過(guò)提供保留原證券公司裝修基礎(chǔ)的特惠房源，使企業(yè)可實(shí)現(xiàn)"拎包入駐"，大幅節(jié)省裝修成本與時(shí)間。項(xiàng)目精準(zhǔn)錨定金融、科技、設(shè)計(jì)類企業(yè)及區(qū)域分支機(jī)構(gòu)，滿足其降本增效的核心訴求。這種城市更新模式不僅提升了寫字樓的品質(zhì)，也為老舊項(xiàng)目提供了新的發(fā)展思路。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為新布局載體

2025年8月，產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為辦公空間服務(wù)商核心布局載體。MAX科技園項(xiàng)目采用"建筑即景觀、園區(qū)即公園"的設(shè)計(jì)理念，打造聚合高端產(chǎn)業(yè)資源的"總部經(jīng)濟(jì)引力場(chǎng)"。園區(qū)招商重點(diǎn)面向區(qū)域總部型公司和研發(fā)型企業(yè)，推出"一企一棟"定制化服務(wù)，包括企業(yè)獨(dú)立冠名權(quán)、專屬LOGO基座設(shè)置、外立面燈光定制等。未來(lái)將聯(lián)動(dòng)周邊規(guī)劃中的游艇碼頭、沉浸式商業(yè)綜合體等配套，構(gòu)建"工作-生活-休閑"一站式生態(tài)圈。

智能管理系統(tǒng)成為標(biāo)配

2025年8月投入使用的寫字樓項(xiàng)目普遍配備智能管理系統(tǒng)。北京為華大廈引入了智能化管理系統(tǒng)，確保安全與高效；富力盈盛廣場(chǎng)配備5A級(jí)智能管理系統(tǒng)，包括人臉識(shí)別安防、千兆光纖、全覆蓋5G；特來(lái)電總部大樓安裝近24000個(gè)傳感器，替代傳統(tǒng)開(kāi)關(guān)，實(shí)現(xiàn)人與大樓內(nèi)能耗設(shè)備的全自動(dòng)交互。智能管理系統(tǒng)已成為高端寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)配置，大幅提升辦公體驗(yàn)和管理效率。

交通便利性成為關(guān)鍵因素

2025年8月數(shù)據(jù)顯示，交通便利性成為寫字樓選擇的關(guān)鍵因素。富力盈盛廣場(chǎng)位于馬場(chǎng)路與花城大道交匯處，距地鐵5號(hào)線潭村站僅250米，2分鐘直達(dá)天河北商圈，10分鐘貫通琶洲會(huì)展中心，30分鐘內(nèi)通達(dá)廣州南站及白云機(jī)場(chǎng)。北京為華大廈位于城市核心地帶，地理位置優(yōu)越，交通便利。德州商務(wù)中心位于德州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)廣川大道與東風(fēng)路交匯處。優(yōu)越的地理位置和交通條件成為寫字樓的重要賣點(diǎn)。

復(fù)合開(kāi)發(fā)模式重新定義價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

2025年8月，復(fù)合開(kāi)發(fā)模式正在重新定義產(chǎn)業(yè)載體的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。MAX科技園項(xiàng)目采用"生態(tài)+商務(wù)+城市配套"的復(fù)合開(kāi)發(fā)模式，在珠江西岸尚屬首創(chuàng)。項(xiàng)目緊密依托東平云谷"萬(wàn)億城央超級(jí)陽(yáng)臺(tái)"的整體定位，致力打造聚合高端產(chǎn)業(yè)資源的"總部經(jīng)濟(jì)引力場(chǎng)"。未來(lái)不僅提供辦公空間，更將聯(lián)動(dòng)周邊規(guī)劃中的游艇碼頭、沉浸式商業(yè)綜合體、超級(jí)陽(yáng)臺(tái)公園等配套，構(gòu)建"工作-生活-休閑"一站式生態(tài)圈。