商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷深刻變革，呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：
體驗(yàn)式消費(fèi)成為主導(dǎo)；險(xiǎn)資加速布局優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；TOD模式和地鐵上蓋項(xiàng)目成為主流；資產(chǎn)證券化成為重要融資工具；傳統(tǒng)商業(yè)體通過(guò)改造更新尋求重生。
未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將更加注重差異化定位、文化內(nèi)涵挖掘以及數(shù)字技術(shù)應(yīng)用，那些能夠巧妙融合在地文化、提供獨(dú)特體驗(yàn)的商業(yè)項(xiàng)目將在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。
商業(yè)地產(chǎn)要聞
香港K11 MUSEA人流創(chuàng)新高
新世界發(fā)展旗下香港K11 MUSEA的8月人流創(chuàng)開(kāi)業(yè)以來(lái)單月新高，旅客平均單筆消費(fèi)按年升約30%。表現(xiàn)尤其突出的是鐘錶珠寶品牌，會(huì)員銷售額按年升20%。這主要受惠于“CHIIKAWA DAYS”大型特展、葡萄牙足球傳奇C朗拿度的CR7?? LIFE香港博物館等多項(xiàng)盛事落戶。
泰康人壽領(lǐng)銜險(xiǎn)資團(tuán)入主北京薈聚
瑞典英格卡集團(tuán)計(jì)劃出售中國(guó)內(nèi)地運(yùn)營(yíng)的十座薈聚購(gòu)物中心，首批無(wú)錫、北京和武漢三座薈聚項(xiàng)目以總估值160億元人民幣易主。由泰康人壽領(lǐng)投的基金總規(guī)模達(dá)80億元，中銀三星、中宏、友邦、大都會(huì)人壽等險(xiǎn)資共計(jì)認(rèn)購(gòu)30億元。
上海商業(yè)地產(chǎn)大爆發(fā)
2025年底前，上海將有29座全新商場(chǎng)陸續(xù)開(kāi)業(yè)，總規(guī)模超260萬(wàn)平方米。這些項(xiàng)目以創(chuàng)新設(shè)計(jì)和多元業(yè)態(tài)重新定義城市商業(yè)空間，包括徐家匯ITC Maison奢場(chǎng)、莘莊TOD天薈廣場(chǎng)等。
香港工商舖大額交易活躍
2025年8月香港工商舖市場(chǎng)錄得5宗過(guò)億港元的買賣註冊(cè)成交，創(chuàng)7個(gè)月新高。公營(yíng)機(jī)構(gòu)及大專院校趁低吸納優(yōu)質(zhì)物業(yè)作自用成為市場(chǎng)主力，其中僱員再培訓(xùn)局以4.78億元購(gòu)入九龍灣第一集團(tuán)中心6層商廈樓面。
重慶市屬國(guó)企首單CMBS掛牌
重慶市地產(chǎn)集團(tuán)“華泰－重慶渝地資產(chǎn)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（CMBS）在深圳證券交易所正式掛牌上市，總規(guī)模20.60億元。這是重慶市屬國(guó)企首單發(fā)行上市的CMBS，產(chǎn)品期限24年，票面利率2.08%，創(chuàng)中西部地區(qū)最低。
西安商業(yè)體呈現(xiàn)新趨勢(shì)
西安新一輪商業(yè)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)“街區(qū)占主導(dǎo)、地鐵上蓋成主流”特點(diǎn)。2025年下半年，西安多個(gè)商業(yè)體即將投用，包括ICC環(huán)貿(mào)天地、源創(chuàng)Oya街區(qū)、Insula綠洲等，普遍采用開(kāi)放式街區(qū)和TOD模式開(kāi)發(fā)。
金地商置8月銷售業(yè)績(jī)
金地商置披露8月?tīng)I(yíng)運(yùn)簡(jiǎn)報(bào)，合同銷售總額約為6.08億元，合同銷售總面積約為4.81萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)約為1.26萬(wàn)元/平方米。
西安老牌商業(yè)重生
開(kāi)業(yè)8年、停業(yè)6年的西安群光廣場(chǎng)由溫州投資方接手，將爆改成酒店集群，擬分租給3-4家酒店品牌，或含五星級(jí)配套。項(xiàng)目將打造酒店集群、文旅商業(yè)、特色街區(qū)為一體的綜合消費(fèi)場(chǎng)景。
險(xiǎn)資加速布局商業(yè)地產(chǎn)
泰康人壽2024年以來(lái)加速布局商業(yè)地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)超400億。自2017年以來(lái)，泰康人壽的投資性房地產(chǎn)金額就一直增長(zhǎng)，2024年達(dá)到410.77億元。
仲盛世界商城轉(zhuǎn)型“都市綠洲”
上海仲盛世界商城運(yùn)營(yíng)25年后正蛻變?yōu)椤岸际芯G洲”，通過(guò)引入8米挑高的雙層立體餐飲街區(qū)、特色外街等創(chuàng)新設(shè)計(jì)，打造融合自然與商業(yè)的新型空間。項(xiàng)目將引入上海fudi和空中網(wǎng)紅運(yùn)動(dòng)中心。
TOD模式成為商業(yè)主流
上海莘莊TODTOWN天薈廣場(chǎng)作為內(nèi)地TOD綜合體，展現(xiàn)了軌道交通與商業(yè)融合的無(wú)限可能。項(xiàng)目與地鐵站的無(wú)縫銜接設(shè)計(jì)，將通勤人流轉(zhuǎn)化為消費(fèi)客群的思路極具前瞻性。
深圳K11 ECOAST銷售提升
深圳K11 ECOAST在暑期推出“海濱夏日季”，透過(guò)全國(guó)首個(gè)“海綿寶寶比奇堡開(kāi)F.U.N.日”、英國(guó)藝術(shù)家Philip Colbert的龍蝦系列裝置等活動(dòng)，刺激7月及8月的月均銷售總額提升20%。
廣州K11暑期業(yè)績(jī)亮眼
廣州K11在暑期舉辦“100%多啦A夢(mèng)& FRIENDS”巡回特展廣州站，并引入逾30家高級(jí)品牌首店及新概念店，帶動(dòng)暑假期間人流按年增長(zhǎng)36%，整體銷售額亦按年上升24%。
天津K11 Select創(chuàng)人流新高
集團(tuán)旗下天津K11 Select于7月的人流按年增長(zhǎng)12%，突破43萬(wàn)人次，創(chuàng)下開(kāi)業(yè)以來(lái)單月新高；同期整體銷售額較去年增長(zhǎng)19%。
新世界內(nèi)地樓盤看樓量上升
內(nèi)地樓盤的暑假銷展活動(dòng)，帶動(dòng)“凱旋新世界”、“新世界?天馥”、“新世界星輝”等住宅的看樓量明顯上升，其中“新世界?天馥”在銷展活動(dòng)期間的訪客量更按月大增1.3倍。
龍湖長(zhǎng)樂(lè)天街即將開(kāi)業(yè)
西安龍湖長(zhǎng)樂(lè)天街與地鐵8號(hào)線幸福林帶北站無(wú)縫銜接，建成后將成為西北首個(gè)天街TOD旗艦項(xiàng)目。商業(yè)定位為“城東百姓煙火中心”，計(jì)劃引入近300家優(yōu)選品牌，招商完成率已超過(guò)90%。
西安DT51跨區(qū)域布局
DT51是北京華聯(lián)在2023年推出的全新商業(yè)產(chǎn)品線，定位社區(qū)型時(shí)尚精品百貨。西安DT51將以運(yùn)動(dòng)生活方式為核心，引入潮流時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)休閑、美妝、家庭生活及時(shí)尚餐飲等品類。
萬(wàn)象城等國(guó)際品牌落戶西安
西安商業(yè)市場(chǎng)誕生了薈聚、萬(wàn)象城和太古里等國(guó)際一線品牌，也有蘭桂坊和“兵馬俑奧萊”等特色商業(yè)落戶，還涌現(xiàn)諸如老菜市場(chǎng)和西倉(cāng)市集等非標(biāo)類型。
老牌商業(yè)加速淘汰
隨著新商業(yè)的陸續(xù)落地以及消費(fèi)需求的迭代升級(jí)，人人樂(lè)、卜蜂蓮花、民生等一批傳統(tǒng)商業(yè)紛紛閉店。這些曾經(jīng)西安人耳熟能詳?shù)某鞘械貥?biāo)，見(jiàn)證著過(guò)去城市的繁華，如今黯然退場(chǎng)。
傳統(tǒng)商業(yè)積極自救
解放路商圈的地標(biāo)性建筑，擁有66年歷史的民生百貨（解放路店），在此前經(jīng)歷人流慘淡，閉店改造后更名為Jf103，已經(jīng)重新?tīng)I(yíng)業(yè)。同樣位于解放路片區(qū)的悅薈廣場(chǎng)，閉店改造后現(xiàn)已更名為解放數(shù)創(chuàng)廣場(chǎng)。
社區(qū)商業(yè)成為新趨勢(shì)
DT51是北京華聯(lián)推出的全新商業(yè)產(chǎn)品線，定位社區(qū)型時(shí)尚精品百貨，以“時(shí)尚、品質(zhì)、渴望”為核心競(jìng)爭(zhēng)力，主要面向中高端消費(fèi)群體。這表明社區(qū)商業(yè)正在成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。
文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)融合
Insula綠洲作為陜西藝術(shù)博物院二期，由陜文投集團(tuán)與量子產(chǎn)業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，以全國(guó)首個(gè)超大型秦文化主題演藝《赳赳大秦》為核心，構(gòu)建集旅游休閑、藝術(shù)體驗(yàn)、文化展覽、藝術(shù)社區(qū)等功能于一體的大型標(biāo)桿性文化商業(yè)綜合體。
濱水商業(yè)發(fā)展新方向
西安源創(chuàng)Oya，坐落于浐灞國(guó)際港歐亞大道商務(wù)聚集區(qū)，目標(biāo)是打造“西安首個(gè)濱水藝術(shù)潮流街區(qū)”?？傮w量約4.2萬(wàn)平米，強(qiáng)調(diào)“去天花板”理念，將自然生態(tài)與商業(yè)空間深度融合。
非標(biāo)商業(yè)崛起
西安商業(yè)體呈現(xiàn)“超大體量引領(lǐng)、多業(yè)態(tài)并行和非標(biāo)商業(yè)崛起”等特點(diǎn)。除了國(guó)際一線品牌外，也涌現(xiàn)諸如老菜市場(chǎng)和西倉(cāng)市集等非標(biāo)類型，豐富了商業(yè)生態(tài)。
上海高端商業(yè)新高度
徐家匯ITC Maison項(xiàng)目投資334億元的超級(jí)綜合體不僅擁有浦西第三高樓，其27.9萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心更以“未來(lái)風(fēng)格城中之城”為設(shè)計(jì)理念。項(xiàng)目將商業(yè)與文化藝術(shù)深度融合。
外資商業(yè)調(diào)整中國(guó)戰(zhàn)略
瑞典英格卡集團(tuán)（Ingka Group）旗下?lián)碛幸思伊闶邸⒂⒏窨ㄙ?gòu)物中心及英格卡投資三大核心業(yè)務(wù)，計(jì)劃出售其在中國(guó)內(nèi)地運(yùn)營(yíng)的十座薈聚購(gòu)物中心，這標(biāo)志著外資商業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)的戰(zhàn)略調(diào)整。
保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)成趨勢(shì)
近年來(lái)險(xiǎn)資加速布局商業(yè)地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施等另類資產(chǎn)，既通過(guò)基金直投購(gòu)物中心，又借REITs、債權(quán)計(jì)劃等多渠道配置不動(dòng)產(chǎn)。保險(xiǎn)資金具有長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，需要尋找能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資渠道。
央企合作推進(jìn)資產(chǎn)證券化
重慶市地產(chǎn)集團(tuán)CMBS成功發(fā)行，市國(guó)資委、市住房城鄉(xiāng)建委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹了支持企業(yè)創(chuàng)新融資模式、盤活存量資產(chǎn)的相關(guān)政策和工作思路。各方表示要保持密切溝通，進(jìn)一步深化資產(chǎn)證券化合作。
商業(yè)地產(chǎn)融資創(chuàng)新
CMBS（商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃）成為商業(yè)地產(chǎn)融資的重要?jiǎng)?chuàng)新工具。重慶市地產(chǎn)集團(tuán)CMBS產(chǎn)品期限24年，票面利率2.08%，創(chuàng)中西部地區(qū)最低，通過(guò)未來(lái)現(xiàn)金流變現(xiàn)的創(chuàng)新融資方式，深度挖掘資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)變現(xiàn)能力。
城市更新推動(dòng)商業(yè)轉(zhuǎn)型
東大街加入了城市的規(guī)劃改造之路，因?yàn)槭┕?，在一定程度上也?huì)影響出行便捷度，造成周邊人流的缺失。而這一批商業(yè)的不景氣，跟東大街的主干道被分流也有些關(guān)系。
