酒店轉(zhuǎn)讓平臺(tái)的交易數(shù)據(jù)顯示，每年國慶過后，酒店投資人的目光開始轉(zhuǎn)移，市場上卻悄然浮現(xiàn)真正的“黃金機(jī)會(huì)”。
“去年11月，我以年初報(bào)價(jià)的六折接手了一家經(jīng)營不善的酒店，現(xiàn)在想想，這個(gè)決定太值了?！本频晖顿Y人馮先生分享他的經(jīng)驗(yàn)時(shí)說道，“不是因?yàn)榫频瓴缓?，而是原業(yè)主撐不下去，又恰逢年底無人問津，我才撿了這個(gè)漏。”
據(jù)酒店轉(zhuǎn)讓平臺(tái)指點(diǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，每年國慶后酒店轉(zhuǎn)讓交易進(jìn)入淡季，很多投資人進(jìn)入十月后就不怎么關(guān)注物業(yè)項(xiàng)目了。而這恰恰是敏銳投資者“撿漏”的絕佳時(shí)機(jī)。
01
市場現(xiàn)狀：酒店拍賣激增，流拍成常態(tài)
當(dāng)前酒店拍賣市場呈現(xiàn)明顯的“被動(dòng)甩賣”特征。截至2025年8月底，全國422個(gè)拍賣項(xiàng)目中僅成交27個(gè)，成交率不足7%，這意味著超九成酒店難以出手。
高星酒店流拍現(xiàn)象尤為普遍。如三亞某度假酒店（3.6億）、銀星大酒店（1.99億）等均未成交。部分酒店需大幅降價(jià)才能處置，如南寧富滿地大酒店經(jīng)31次法拍，從4.62億元降至1.28億元才最終成交，降幅約3.34億元，近乎3折。
這一趨勢在今年第三季度尤為明顯。僅7月和8月兩個(gè)月，中國酒店市場拍賣價(jià)格在千萬元以上的酒店項(xiàng)目就有163個(gè)，成功交易10個(gè)。而上半年千萬元級(jí)酒店項(xiàng)目共259個(gè)，成功交易17個(gè)。
02
最后一個(gè)季度：為何是撿漏最佳時(shí)機(jī)？
酒店轉(zhuǎn)讓平臺(tái)指點(diǎn)網(wǎng)觀察到，每年國慶后酒店轉(zhuǎn)讓交易迎來淡季，很多酒店投資人進(jìn)入十月以后就不怎么關(guān)注物業(yè)項(xiàng)目了。這一現(xiàn)象背后有兩大主要原因：
春節(jié)裝修空檔期是主要顧慮。大部分投資人不愿意在最后一個(gè)季度接手酒店，因?yàn)榻邮趾笮枰匦卵b修，而裝修正好趕上春節(jié)放假，差不多有一個(gè)多月浪費(fèi)酒店經(jīng)營時(shí)間。
資本對(duì)酒店業(yè)的投資邏輯正在發(fā)生變化。過去看重的不動(dòng)產(chǎn)保值和穩(wěn)定現(xiàn)金流優(yōu)勢正在減弱：二三線城市酒店資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下滑，而激烈競爭也使收益波動(dòng)加劇。
數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年亞太地區(qū)酒店投資額同比下滑23%，中國市場交易額雖達(dá)7.44億美元，但同比仍有明顯下降。在這種背景下，急于回籠資金的酒店主往往在年底大幅下調(diào)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
03
殘酷現(xiàn)實(shí)：三成酒店永遠(yuǎn)轉(zhuǎn)不出去
指點(diǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，市場上至少30%的酒店，因?yàn)樽饨鹛?，永遠(yuǎn)轉(zhuǎn)不出去，最終只能走回收設(shè)備、棄店這條路。
這些酒店面臨的困境十分嚴(yán)峻。杭州一家酒店轉(zhuǎn)讓三個(gè)月沒成功，老板干脆不要了，直接把店還給了業(yè)主。那家店900平米，30間客房，月租金要6萬。
類似情況在長沙、廈門等地也有發(fā)生。岳麓區(qū)一家1000平米的酒店，28間房，月租金4萬，掛了半年沒人接盤，最后設(shè)備當(dāng)二手賣了，酒店同樣還給了業(yè)主。
租金壓垮了酒店。如廈門那家店，月租10萬，49間房。在競爭激烈的市場環(huán)境下，房價(jià)上不去，加上人工、水電、耗材等成本，經(jīng)營難以維系。
04
如何識(shí)別真正的“撿漏”機(jī)會(huì)？
在酒店轉(zhuǎn)讓市場，不是所有低價(jià)都是“漏”。成功的撿漏需要精準(zhǔn)的眼光和判斷力。目前成交的項(xiàng)目中，1000萬-5000萬元的中小資產(chǎn)占比頗高。
這類資產(chǎn)優(yōu)勢明顯：位置往往不差，可能在熱門商圈、景區(qū)周邊；產(chǎn)權(quán)清晰，減少收購風(fēng)險(xiǎn)；改造難度小，資金與時(shí)間成本可控。
與大型酒店相比，其運(yùn)營靈活，能快速響應(yīng)市場變化。投資者投入相對(duì)少，回收成本周期短，即便市場波動(dòng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也更強(qiáng)。
真正的“撿漏”機(jī)會(huì)往往具備三個(gè)特征：位置優(yōu)越但經(jīng)營不善、產(chǎn)權(quán)清晰無隱藏債務(wù)、改造成本可控且市場潛力大。
05
成功撿漏的策略與注意事項(xiàng)
對(duì)于希望在最后一個(gè)季度撿漏的投資者，除了關(guān)注價(jià)格，還需考慮以下幾點(diǎn)：
與業(yè)主談判租金是關(guān)鍵。指點(diǎn)網(wǎng)建議，酒店主可以考慮和業(yè)主談分成模式，降低固定支出，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。在酒店轉(zhuǎn)讓無望的情況下，房東也更愿意在租金上做出讓步，這為投資人創(chuàng)造了與房東“撿漏”物業(yè)的好時(shí)機(jī)。
警惕存在潛在風(fēng)險(xiǎn)的酒店。部分待拍賣酒店可能存在債務(wù)糾紛、法律訴訟、產(chǎn)權(quán)瑕疵等情況。如三亞瑪瑞納酒店，涉及一筆逾8.7億元的債務(wù)，其所屬的三亞大興集團(tuán)有限公司存在債權(quán)債務(wù)糾紛，使買家擔(dān)心后續(xù)問題。
關(guān)注消費(fèi)趨勢變化。當(dāng)下消費(fèi)者需求已從“面子消費(fèi)”轉(zhuǎn)向“質(zhì)價(jià)比優(yōu)先”。成功撿漏后需要打破傳統(tǒng)住宿邊界，通過業(yè)態(tài)融合創(chuàng)造新的盈利模式。
酒店行業(yè)從來不是“躺賺”的行業(yè)，以前不是，現(xiàn)在更不是。未來的酒店資產(chǎn)市場將呈現(xiàn)兩種分化趨勢：存在嚴(yán)重問題的大型資產(chǎn)可能持續(xù)流拍，直至價(jià)格調(diào)整至合理區(qū)間；而特色鮮明、適合改造的中小型資產(chǎn)將更受市場青睞。
那些位置好、有特色、能適應(yīng)新需求的酒店資產(chǎn)，即使短期陷入困境，也會(huì)被新玩家接手，通過改造和創(chuàng)新重獲新生。
長按圖片關(guān)注公眾號(hào)
每天酒店新聞和物業(yè)資訊
