今日國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)新聞

今日要點(diǎn)速覽

廣州圓大廈法拍無(wú)人報(bào)名，將于近期二次掛拍，起拍價(jià)或下調(diào)

華潤(rùn)萬(wàn)象生活成功配售 4950 萬(wàn)股，募資20.61 億港元，長(zhǎng)線投資者占比近60%

寶龍地產(chǎn)ABS 違約，涉及本金7.21 億元及利息4138.98 萬(wàn)元

商務(wù)部等五部門支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)行 REITs，《城市商業(yè)提質(zhì)行動(dòng)方案》落地

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布2025 年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報(bào)告，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、恒隆地產(chǎn)、印力集團(tuán)領(lǐng)跑

一、土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

福州馬尾區(qū)將于12 月 2 日拍賣兩宗地塊：總面積31.75 畝，起拍價(jià)8820 萬(wàn)元。其中21 畝商業(yè)用地起始樓面價(jià)4956 元 /㎡

南京高淳掛出一宗商業(yè)地塊：出讓面積2868㎡，容積率上限2.2，掛牌起始價(jià)425 萬(wàn)元，將于近期拍賣

二、重點(diǎn)項(xiàng)目交易與運(yùn)營(yíng)

廣州圓大廈（“銅錢大廈”）法拍無(wú)人報(bào)名：原計(jì)劃11 月 13—14 日公開(kāi)競(jìng)價(jià)，截至11 月 11 日?qǐng)?bào)名人數(shù)為0，將啟動(dòng)第二次掛拍；起拍價(jià)13.6 億元（評(píng)估價(jià)近17 億元的八折），保證金6798 萬(wàn)元；核心資產(chǎn)為總建筑面積約 **10.5 萬(wàn)㎡** 的圓形建筑

華潤(rùn)萬(wàn)象生活成功配售：華潤(rùn)置地于11 月 13 日公告配售4950 萬(wàn)股，配售價(jià)41.7 港元 / 股，募資凈額20.61 億港元；認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)4 倍，長(zhǎng)線投資者獲配近60%

寶龍地產(chǎn)ABS 違約：旗下 “東亞前海 - 寶龍地產(chǎn)商業(yè)一號(hào) ABS” 因底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入不及預(yù)期，未能按期兌付回售本金7.21 億元及利息4138.98 萬(wàn)元

三、行業(yè)榮譽(yù)與研究發(fā)布

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布2025 年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報(bào)告：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、恒隆地產(chǎn)、印力集團(tuán)領(lǐng)跑；存量盤活、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、商文旅融合成為破局關(guān)鍵詞

“表現(xiàn)力指數(shù)?2025 年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)” 授牌典禮于11 月 12 日在觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上舉行，多家企業(yè)獲表彰

四、政策支持與金融創(chuàng)新

商務(wù)部等五部門聯(lián)合發(fā)布《城市商業(yè)提質(zhì)行動(dòng)方案》：支持符合條件的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)行 REITs，為城市商業(yè)提質(zhì)提供長(zhǎng)效融資支持；強(qiáng)調(diào)商旅文體健融合，鼓勵(lì)特色商業(yè)街區(qū)創(chuàng)新發(fā)展

“十五五” 規(guī)劃明確推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展：加力實(shí)施城市更新、優(yōu)化存量商品房收購(gòu)、推動(dòng)好房子建設(shè)，為商業(yè)地產(chǎn)存量盤活提供政策保障

五、市場(chǎng)趨勢(shì)與行業(yè)動(dòng)態(tài)

存量盤活加速：預(yù)計(jì) “十五五” 期間一線城市30 年以上樓齡商辦物業(yè)將超2 億㎡，其中約 **40%** 處于低效運(yùn)營(yíng)（空置率 > 15%），改造需求激增

大宗交易活躍：上海三季度商辦大宗交易17 宗，總金額149.7 億元，環(huán)比上漲78.1%；代表性交易包括博華廣場(chǎng) 108 億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓

行業(yè)分化明顯：約1/3消費(fèi)賽道實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，零售物業(yè)表現(xiàn)優(yōu)于寫字樓；上海 C.P 靜安調(diào)改后零售額同比增49.6%，租金增27.9%

六、項(xiàng)目開(kāi)業(yè)與品牌動(dòng)態(tài)

龍湖西安長(zhǎng)樂(lè)天街將于11 月 14 日開(kāi)業(yè)：引入近300 家品牌，為西北首個(gè)天街 TOD項(xiàng)目

長(zhǎng)沙永旺夢(mèng)樂(lè)城湘江新區(qū)店將于11 月 27 日開(kāi)業(yè)：租賃面積約7.4 萬(wàn)㎡，為區(qū)域商業(yè)新地標(biāo)

北京灣里國(guó)際商業(yè)綜合體（灣里?王府井 WellTown）定于12 月 26 日開(kāi)業(yè)：引入500 余品牌，首店占比 51%

上海前灘太古里北擴(kuò)項(xiàng)目啟動(dòng)招商

繼2021年一期開(kāi)業(yè)后，前灘太古里北擴(kuò)地塊正式進(jìn)入招商階段，規(guī)劃新增約8萬(wàn)㎡商業(yè)空間，定位“年輕家庭與品質(zhì)生活”，引入首店比例超40%。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2026年中開(kāi)業(yè)，將聯(lián)動(dòng)前灘中心、太古匯形成浦東核心商圈新矩陣。

成都SKP二期“公園+商業(yè)”模式落地

成都SKP二期宣布引入“立體生態(tài)商業(yè)”概念，地上部分規(guī)劃屋頂花園、空中連廊，地下連通一期形成“雙首層”動(dòng)線。項(xiàng)目聚焦“高化+奢侈品+首店”，已確認(rèn)LVMH旗下3個(gè)新品牌西南首店入駐，預(yù)計(jì)2026年底開(kāi)業(yè)。

廣州北京路商圈改造升級(jí)完成

歷史文化街區(qū)北京路完成二期改造，新增騎樓連廊、非遺文化展廳及24小時(shí)活力街區(qū)，引入國(guó)潮品牌集合店、老字號(hào)創(chuàng)新店超50家。改造后商圈日均客流量恢復(fù)至疫情前120%，年輕客群（18-35歲）占比提升至65%。

寫字樓與大宗交易：核心城市韌性顯現(xiàn)

北京Q3甲級(jí)寫字樓凈吸納量回升

據(jù)世邦魏理仕（CBRE）數(shù)據(jù)，第三季度北京甲級(jí)寫字樓凈吸納量達(dá)12.3萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)87%，科技、金融行業(yè)為主要需求來(lái)源。中關(guān)村、望京區(qū)域空置率降至18.7%（同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)），頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)啟動(dòng)年度續(xù)租，租金企穩(wěn)信號(hào)明顯。

深圳前海一宗商辦用地溢價(jià)成交

深圳土地交易中心公告，前海桂灣片區(qū)一宗1.8萬(wàn)㎡商辦用地被某央企背景房企以18.6億元競(jìng)得，溢價(jià)率12%。地塊要求配建20%辦公面積用于總部企業(yè)，且需引入至少1家世界500強(qiáng)區(qū)域總部，反映前海商辦市場(chǎng)長(zhǎng)期信心。

政策與規(guī)劃：促消費(fèi)與轉(zhuǎn)型導(dǎo)向

商務(wù)部推動(dòng)“城市一刻鐘便民生活圈”擴(kuò)容

商務(wù)部近日印發(fā)通知，要求2025年底前，全國(guó)80%的社區(qū)完成便民生活圈建設(shè)，重點(diǎn)補(bǔ)齊餐飲、零售、社區(qū)服務(wù)等商業(yè)短板。多地已響應(yīng)，如杭州計(jì)劃新增社區(qū)商業(yè)中心50個(gè)，成都試點(diǎn)“商業(yè)微更新”改造老舊小區(qū)底商。

上海出臺(tái)“商文旅融合”扶持政策

上海市商務(wù)委聯(lián)合文旅局發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)商業(yè)空間與文旅消費(fèi)融合發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，對(duì)改造為“商業(yè)+展覽”“商業(yè)+演藝”的項(xiàng)目給予最高500萬(wàn)元補(bǔ)貼，并鼓勵(lì)商場(chǎng)引入博物館、劇場(chǎng)等業(yè)態(tài)，推動(dòng)“日間購(gòu)物+夜間文化”消費(fèi)場(chǎng)景。

企業(yè)動(dòng)作：跨界與數(shù)字化加速

華潤(rùn)萬(wàn)象生活簽約多個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目

華潤(rùn)萬(wàn)象生活在港交所公告，近期簽約南京河西新城、武漢光谷中心兩個(gè)輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，管理面積合計(jì)15萬(wàn)㎡。至此，其輕資產(chǎn)在管項(xiàng)目占比提升至35%，戰(zhàn)略重心從重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)向輸出管理傾斜。

龍湖商業(yè)上線“智慧商圈”2.0系統(tǒng)

龍湖商業(yè)宣布全國(guó)在管商場(chǎng)全面接入AI客流分析、智能停車引導(dǎo)及會(huì)員精準(zhǔn)營(yíng)銷系統(tǒng)。數(shù)據(jù)顯示，試點(diǎn)商場(chǎng)通過(guò)該系統(tǒng)提升會(huì)員轉(zhuǎn)化率20%，停車周轉(zhuǎn)率提高15%，下一步將向第三方項(xiàng)目開(kāi)放技術(shù)輸出。