市場總體概況

2025 年第三季度廣州商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“政策托底 + 結(jié)構(gòu)分化”的核心特征，在土地市場筑底與政策持續(xù)發(fā)力的背景下，各物業(yè)類型表現(xiàn)差異顯著。南粵評估報告顯示，當前市場整體呈現(xiàn)“住宅量縮價穩(wěn)、商辦分化調(diào)整”的格局，政策層面《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》的出臺，通過探索產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期等舉措增強了物業(yè)使用彈性，為市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化提供制度支撐。

甲級寫字樓市場面臨存量擴張壓力，第三季度新增供應(yīng) 13.6 萬平方米，總存量升至 764.2 萬平方米，空置率微升 0.4 個百分點至 22.9%，租金指數(shù)環(huán)比下降 2.0%。需求端呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性特征，金融城和琶洲等新興商務(wù)區(qū)成為凈吸納主力，而核心商務(wù)區(qū)珠江新城錄得負吸納，電商及出海服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)成為需求重要變量，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示辦公樓市場凈吸納量（剔除自用）單季突破 8 萬平方米。

零售物業(yè)市場以調(diào)改煥新應(yīng)對挑戰(zhàn)，總存量環(huán)比擴容 0.8%至 769.5 萬平方米，空置率微升 0.1 個百分點至 12.8%，租金指數(shù)保持穩(wěn)定。新增供應(yīng)集中在新興商圈，業(yè)態(tài)迭代加速，餐飲品類尤其是茶飲、糖水擴張顯著，首店經(jīng)濟成為亮點。工業(yè)地產(chǎn)市場則因“工業(yè)立省”戰(zhàn)略下的供應(yīng)高壓，租金持續(xù)下行，增城、花都等外圍區(qū)域新增供應(yīng)顯著，物流地產(chǎn)市場延續(xù)溫和復(fù)蘇態(tài)勢。

酒店物業(yè)經(jīng)營壓力顯現(xiàn)，連鎖酒店集團雖實現(xiàn)營收增長，但同店入住率和客房收入出現(xiàn)下滑，五星級酒店入住率創(chuàng)十年新低。整體市場在外部環(huán)境挑戰(zhàn)與政策邊際效應(yīng)遞減影響下，處于二次收縮階段，以價換量成為主要特征，各品類差異化發(fā)展態(tài)勢為后續(xù)市場調(diào)整提供明確方向。

核心數(shù)據(jù)速覽

甲級寫字樓：存量 764.2 萬㎡，空置率 22.9%，租金環(huán)比降 2.0%

零售物業(yè)：存量 769.5 萬㎡，空置率 12.8%，租金指數(shù)微升 0.1%

土地市場：商品房用地成交 36.95 萬㎡，同比降 87%，創(chuàng)近七季度新低

工業(yè)廠房市場分析

2025 年第三季度，廣州工業(yè)廠房市場在“工業(yè)立省”戰(zhàn)略持續(xù)推進與宏觀經(jīng)濟需求疲軟的雙重作用下，進入供應(yīng)高壓下的深度調(diào)整階段。土地市場數(shù)據(jù)顯示，三季度工礦倉儲用地成交 62 宗，占全市土地成交總量的 89.9%，主要分布于花都區(qū)（18 宗）、增城區(qū)（13 宗）和黃埔區(qū)（11 宗），反映產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)仍在加速釋放。倉儲物流領(lǐng)域新增供應(yīng)同樣顯著，增城區(qū)和花都區(qū)三季度新增三個項目共 37.4 萬平方米，進一步加劇區(qū)域市場競爭。

需求端雖呈現(xiàn)局部回暖跡象，第三方物流需求回升及新項目預(yù)租帶動季度凈吸納量環(huán)比增長，但難以扭轉(zhuǎn)整體供過于求格局。租金下行壓力持續(xù)顯現(xiàn)，全國非保稅高標倉有效租金環(huán)比下降 2.89%至 20.96 元/平方米/月，廣州作為重點城市同步面臨租金承壓態(tài)勢。值得注意的是，“工業(yè)上樓”政策推動存量空間改造擴容，疊加新增供應(yīng)集中入市，市場空置率已突破 20%，部分外圍區(qū)域產(chǎn)業(yè)園空置率甚至達到 30%-40%，供需矛盾進一步激化。

市場區(qū)域分化特征顯著，核心區(qū)與外圍區(qū)域呈現(xiàn)“冰火兩重天”態(tài)勢。黃埔區(qū)作為工業(yè)強區(qū)，以 11 宗工礦倉儲用地成交展現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢，依托成熟產(chǎn)業(yè)鏈形成較強抗風險能力。而外圍的花都區(qū)（18 宗）和增城區(qū)（13 宗）雖為土地供應(yīng)主力，但新增倉儲物流項目占全市 100%供應(yīng)量，面臨嚴峻去化挑戰(zhàn)。這種分化格局暴露出外圍區(qū)域產(chǎn)業(yè)園同質(zhì)化競爭問題，大量標準化廠房供應(yīng)可能引發(fā)未來租金進一步下探，部分項目已出現(xiàn)租金跌破“保本價”的現(xiàn)象。

面向“十五五”規(guī)劃周期，廣州工業(yè)地產(chǎn)亟待從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型發(fā)展。政策層面，土地供應(yīng)改革已釋放存量優(yōu)化信號，商辦改保租房政策的實施為工業(yè)地產(chǎn)存量盤活提供借鑒。專業(yè)機構(gòu)如第一太平戴維斯等正通過工業(yè)咨詢、交易服務(wù)等全鏈條服務(wù)助力市場轉(zhuǎn)型，重點圍繞項目可行性研究、產(chǎn)業(yè)定位優(yōu)化等關(guān)鍵環(huán)節(jié)提升資產(chǎn)價值。未來需聚焦三大方向：一是建立差異化區(qū)域發(fā)展策略，核心區(qū)強化產(chǎn)業(yè)升級載體功能，外圍區(qū)域探索“產(chǎn)業(yè)+物流+服務(wù)”融合模式；二是完善工業(yè)用地彈性出讓機制，控制新增供應(yīng)節(jié)奏；三是推動智慧化、綠色化廠房改造，提升存量資產(chǎn)運營效率，構(gòu)建與大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)升級相匹配的高質(zhì)量工業(yè)空間體系。

市場警示指標：2025 年第三季度大灣區(qū) 6 城工業(yè)廠房租金均值 14.91 元/平方米/月，同比下降 9.26%，總庫存達 5.9 億平方米，供需失衡、空置高企、同質(zhì)化競爭已形成市場“三重壓力”

商業(yè)物業(yè)市場分析

2025 年第三季度，廣州商業(yè)物業(yè)市場呈現(xiàn)“調(diào)改煥新與業(yè)態(tài)迭代”并行的發(fā)展特征。供應(yīng)端，全市優(yōu)質(zhì)購物中心總存量環(huán)比擴容 0.8% 至 769.5 萬平方米，其中 K11 Select 入市推動優(yōu)質(zhì)購物中心存量達 616 萬平方米，另有君超廣場、天河合生匯等近 140 萬平方米新增供應(yīng)將于未來三年釋放。需求端受暑期消費旺季及過境免簽政策拉動，凈吸納量錄得 4.9 萬平方米，但部分商超百貨調(diào)改期階段性推高空置水平，全市優(yōu)質(zhì)購物中心空置率環(huán)比微升 0.1 個百分點至 9.3%，零售物業(yè)整體空置率則升至 12.8%。

業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)方面，餐飲與零售仍為市場主導，新入駐品牌占比分別達 46.1% 和 41.8%。餐飲業(yè)態(tài)迭代加速，茶飲、糖水品類擴張迅猛，新店占比環(huán)比提升 8.3 個百分點；零售業(yè)態(tài)聚焦首店經(jīng)濟與場景優(yōu)化，天河路商圈引入 Maison Kitsune 等區(qū)域首店，名創(chuàng)優(yōu)品華南首家 Miniso Land 于北京路開設(shè) 1,200 平方米體驗式大店，融合零售、互動裝置與社交空間。體驗消費與寵物經(jīng)濟成為新增長點，寵胖胖華南首店落戶悅匯城，K11 Select 等項目打造寵物友好空間并提供專屬服務(wù)。

運營策略創(chuàng)新呈現(xiàn)兩大趨勢：一是超市業(yè)態(tài)通過“胖東來式改造”提升效率，典型做法為縮小經(jīng)營面積并增加餐飲配套；二是業(yè)主方通過品牌組合優(yōu)化維持租戶穩(wěn)定，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金環(huán)比下降 2.3% 至每月每平方米 657.3 元。值得關(guān)注的是，十五屆全運會籌備工作正加速商業(yè)升級，多個項目加快工程及招商進度，基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)配套同步優(yōu)化，預(yù)計將進一步提振消費動能。

市場核心特征

存量改造與新增供應(yīng)雙輪驅(qū)動，未來三年新增供應(yīng)近 140 萬平方米

首店經(jīng)濟與體驗消費成為租金潛在增長點，天河路商圈表現(xiàn)突出

寵物友好化、文旅融合（如北京路騎樓商業(yè)設(shè)計）成為場景創(chuàng)新主流方向

從商圈分化看，核心商圈依托首店經(jīng)濟保持韌性，新興商圈如萬博 - 長隆通過新項目入市加速成熟，全市商業(yè)格局呈現(xiàn)多核發(fā)展態(tài)勢。第一太平戴維斯等機構(gòu)預(yù)測，隨著國際消費中心城市建設(shè)深化及賽事經(jīng)濟帶動，廣州商業(yè)地產(chǎn)將迎來業(yè)態(tài)升級與空間重構(gòu)的關(guān)鍵窗口期。

寫字樓物業(yè)市場分析

2025 年第三季度，廣州寫字樓市場呈現(xiàn)“核心與新興商務(wù)區(qū)分化競爭”的顯著特征。全市甲級寫字樓凈吸納量（剔除自用）單季突破 8 萬平方米，存量增至 764.2 萬平方米，同比擴張 8.0%，市場動能持續(xù)改善但結(jié)構(gòu)性矛盾突出。

存量與空置壓力

新興商務(wù)區(qū)引領(lǐng)去化

本季度市場新增供應(yīng) 13.6 萬平方米，三座入市項目中兩座為全自用總部大樓，實際租賃供應(yīng)有限。核心商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)表現(xiàn)分化明顯：珠江新城等傳統(tǒng)核心區(qū)面臨負吸納壓力，而琶洲及廣州國際金融城憑借租金性價比優(yōu)勢成為凈吸納主力，兩區(qū)域空置率環(huán)比均下降逾 4 個百分點，合計貢獻 8.8 萬平方米凈吸納量。截至季末，全市空置率環(huán)比微降 0.7 個百分點至 23.2%，但高供應(yīng)壓力仍使市場整體處于 20.8%-22.9%的高位區(qū)間。第一太平戴維斯預(yù)警，第四季度將有 35.3 萬平方米新增供應(yīng)入市，年末總存量預(yù)計接近 800 萬平方米，同比增長超 10%，空置壓力或?qū)⒃俣扰噬?/span>

行業(yè)需求特征

金融科技雙輪驅(qū)動

行業(yè)需求呈現(xiàn)“新興產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、傳統(tǒng)行業(yè)穩(wěn)定”的格局?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)與金融業(yè)合計貢獻超 60%的租賃成交，其中 TMT 行業(yè)繼續(xù)領(lǐng)跑，占全市新增租賃面積約 30%。具體表現(xiàn)為：金融城錄得某銀行大面積搬遷及科韻路互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)密集遷入，琶洲則落地多宗電商直播企業(yè)租賃成交，單宗面積超 2000 平方米。出海服務(wù)企業(yè)成為新增長點，單季租賃面積近 1.5 萬平方米，跨境電商、外貿(mào)服務(wù)等新興行業(yè)構(gòu)成需求端重要變量。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，文體娛樂行業(yè)亦表現(xiàn)活躍，與金融、科技共同構(gòu)成市場需求的“鐵三角”。

租金與運營策略

從空間租賃到生態(tài)運營

市場競爭加劇推動業(yè)主采取“以價換量”策略，全市甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降 2%至 124.9 元/平方米/月，同比降幅達 7.7%。在此背景下，運營創(chuàng)新成為破局關(guān)鍵：珠江商管通過引入“幸福食堂”、“星動空間”等自營業(yè)態(tài)提升樓宇附加值，探索“生態(tài)運營”新模式。仲量聯(lián)行指出，企業(yè)選址邏輯已從單純成本導向轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)生態(tài)綜合考量，琶洲、金融城憑借商業(yè)氛圍成熟度與產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，持續(xù)吸引 TMT 及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)入駐。世邦魏理仕提示，未來供應(yīng)高峰將進一步考驗市場消化能力，業(yè)主需在租金策略與服務(wù)升級間尋求平衡。

市場核心矛盾：新興商務(wù)區(qū)租金性價比優(yōu)勢（金融城、琶洲空置率環(huán)比降 4%+）與傳統(tǒng)核心區(qū)去化壓力形成鮮明對比，疊加四季度 35.3 萬平方米新增供應(yīng)預(yù)期，廣州寫字樓市場正面臨“結(jié)構(gòu)性機遇與總量壓力并存”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期。

酒店物業(yè)市場概況

2025 年第三季度，廣州酒店市場綜合景氣指數(shù)為 -34，業(yè)績預(yù)期整體偏弱，餐飲與總收入指標持續(xù)承壓，細分指標中住宿率指數(shù) -11、平均房價指數(shù) 21、總收入指數(shù) -43、餐飲收入指數(shù) -37，反映出企業(yè)差旅與會展需求減少及價格競爭的影響。

高端酒店呈現(xiàn)入住率與房價反向變動特征，以廣州四季酒店為例，2024 年平均入住率 81.5%（2023 年 79.9%），平均客房夜價卻同比下降 102 元至 2136 元/間/晚，導致營業(yè)收入同比下降 6.7%至 3.9 億元，反映商務(wù)需求復(fù)蘇背景下，酒店為維持入住率采取降價策略，成本壓力與營收增長矛盾凸顯。

中端酒店面臨嚴峻生存挑戰(zhàn)，轉(zhuǎn)讓市場數(shù)據(jù)顯示，20 個轉(zhuǎn)讓標的中經(jīng)濟與中端酒店占比 80%，白云區(qū)以 7 個標的（35%）成為主力，涵蓋嘉禾望崗商圈經(jīng)濟酒店（108 間，月租 19 萬）等多元類型。部分中端酒店嘗試“擺攤經(jīng)濟”“預(yù)制菜銷售”等創(chuàng)新自救，但小體量標的占比 75%（40 - 120 間），核心區(qū)與近郊單房月租差距達 2 - 3 倍（天河 2949 元 vs 南沙 1271 元），長期經(jīng)營風險仍存。

行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機遇，2025 年 4 月廣交會與五一假期形成“會展 + 旅游”雙輪驅(qū)動，帶動酒店預(yù)訂量同比增長超 50%。未來“十五運會”舉辦及北京路綜合體文旅商業(yè)發(fā)展，有望進一步提振酒店需求。同時，市場探討將寫字樓空置面積改造為酒店的可能性，推動商辦與酒店物業(yè)聯(lián)動發(fā)展。

數(shù)據(jù)參考：廣州酒店市場整體表現(xiàn)及細分指標數(shù)據(jù)來源于越秀房產(chǎn)基金、世邦魏理仕報告；全市現(xiàn)有 6,914 家酒店，平均價格為每晚 848元，五星級酒店均價約 898元，四星級 488元，三星級 456元。

市場趨勢與展望

綜合政策、需求與供應(yīng)維度分析，2025年第四季度廣州商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“政策托底筑穩(wěn)、需求結(jié)構(gòu)分化、供應(yīng)壓力猶存”的格局。政策層面，城中村改造專項借款及土地續(xù)期政策形成實質(zhì)性支撐，如廣州通過“功能性國企 + 央企”協(xié)作模式及專項借款工具破解城市更新資金難題，已帶動超16億元商品房認購，成為市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵引擎。土地政策方面，《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》探索工業(yè)、商服用地使用權(quán)續(xù)期，為大宗物業(yè)投資提供制度保障。

需求結(jié)構(gòu)優(yōu)化呈現(xiàn)顯著行業(yè)分化特征。金融與科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)持續(xù)拉動寫字樓需求，人工智能技術(shù)在文化創(chuàng)意、出海電商等領(lǐng)域的應(yīng)用催生新興辦公需求，預(yù)計未來12個月企業(yè)業(yè)務(wù)擴張將為珠江新城、琶洲等子市場帶來去化動力。工業(yè)地產(chǎn)則從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型發(fā)展，粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)升級為其提供substantial room for growth。零售與酒店市場將受益于“十五運會”流量轉(zhuǎn)化，體育賽事有望提振消費服務(wù)類物業(yè)需求。

供應(yīng)壓力仍為市場主要挑戰(zhàn)。四季度寫字樓新增供應(yīng)約17萬 - 35.3萬平方米（集中于金融城），零售物業(yè)新增28.2萬 - 34.8萬平方米，工業(yè)物流地產(chǎn)持續(xù)面臨存量擴容壓力。仲量聯(lián)行指出，盡管短期租金承壓，但隨著2026年后新增供應(yīng)見頂回落，甲級辦公樓供需關(guān)系有望結(jié)構(gòu)性改善。

市場應(yīng)對策略：開發(fā)商需從價格競爭轉(zhuǎn)向運營升級，如珠江商管通過“空間、內(nèi)容、服務(wù)”自營模式提升資產(chǎn)價值；投資者應(yīng)聚焦核心板塊與產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域，關(guān)注帶穩(wěn)定現(xiàn)金流的甲級辦公樓及傳統(tǒng)商圈街鋪。政策層面可通過專項債收儲閑置土地、支持商辦改保障性租賃住房等方式盤活存量。

世邦魏理仕總裁李凌認為，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)有望在“十五五”期間迎來周期性拐點，廣州作為區(qū)域核心城市，其政策落地效果將對全國市場產(chǎn)生示范效應(yīng)。房地產(chǎn)市場歷經(jīng)四年深度調(diào)整后，“止跌回穩(wěn)”目標下的政策紅利與產(chǎn)業(yè)升級需求，將共同推動商業(yè)地產(chǎn)從規(guī)模驅(qū)動轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展新階段。

結(jié)論

2025年第三季度廣州商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“總量承壓、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的核心特征，各細分領(lǐng)域分化態(tài)勢顯著。寫字樓市場在新興商務(wù)區(qū)與核心區(qū)表現(xiàn)分化，金融城和琶洲貢獻8.8萬平方米凈吸納，而珠江新城錄得負吸納，運營創(chuàng)新成為提升資產(chǎn)價值的關(guān)鍵。商業(yè)物業(yè)通過業(yè)態(tài)調(diào)整實現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，餐飲業(yè)態(tài)占比達52%，天河路商圈引入Maison Kitsune等首店激活消費活力。工業(yè)物流市場雖需求回暖，但受供應(yīng)高壓影響租金環(huán)比下降2.6%。

政策托底效應(yīng)初步顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)用地續(xù)期政策為市場提供新發(fā)展空間，但房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅擴大至13.9%，市場完全企穩(wěn)尚需時日。未來需聚焦高質(zhì)量發(fā)展，通過工業(yè)地產(chǎn)提質(zhì)轉(zhuǎn)型、商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新、寫字樓運營升級及酒店文旅融合應(yīng)對挑戰(zhàn)，同時警惕四季度34.8萬平方米零售物業(yè)和17萬平方米寫字樓新增供應(yīng)壓力。“十五運會”等重大事件將為消費市場注入新動能，核心資產(chǎn)投資機會與業(yè)態(tài)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型機遇值得重點關(guān)注。

核心趨勢：市場正從規(guī)模擴張向質(zhì)量效益型發(fā)展轉(zhuǎn)型，差異化定位、運營升級與首店經(jīng)濟成為商業(yè)物業(yè)破局關(guān)鍵，新興商務(wù)區(qū)將持續(xù)引領(lǐng)寫字樓市場結(jié)構(gòu)性增長