萬科股債雙殺：債券跌幅超 40% 股價創(chuàng)十年新低 流動性危機引市場震蕩

資本市場迎來地產(chǎn)行業(yè)重磅震蕩。2025 年 11 月 26 日至 27 日，萬科遭遇罕見 “股債雙殺”，多只境內(nèi)債券累計跌幅超 40%，連續(xù)觸發(fā)盤中臨時停牌；A 股萬科 A 股價一度下探至 5.37 元 / 股，創(chuàng) 2015 年 8 月以來十年新低，港股萬科企業(yè)市值兩個月蒸發(fā)近四成。這場恐慌性拋售的背后，是市場對萬科短期償債能力的集中擔(dān)憂，而 12 月即將到期的 57 億元中票展期計劃，成為壓垮市場信心的最后一根稻草。

導(dǎo)火索：20 億元中票擬展期 債務(wù)恐慌蔓延

11 月 26 日晚間，浦發(fā)銀行發(fā)布公告，宣布將于 12 月 10 日召開 “22 萬科 MTN004” 持有人會議，核心議題為該筆 20 億元中期票據(jù)的展期安排，其本金兌付日原本為 12 月 15 日。這一消息迅速引發(fā)市場對萬科債務(wù)償付能力的質(zhì)疑，恐慌情緒提前在交易時段發(fā)酵。

26 日當天，“21 萬科 04”“22 萬科 02”“22 萬科 06” 等多只債券盤中跌幅超 20%，觸發(fā)交易所臨時停牌，其中 “22 萬科 02” 最大跌幅達 29%。27 日恐慌進一步升級，上述債券開盤后再度大幅下挫，部分品種累計跌幅突破 40%，債券市場形成集中拋售潮。債市的劇烈波動迅速傳導(dǎo)至股市，萬科 A 27 日低開 4.92%，盤中最低觸及 5.37 元 / 股，截至收盤報 5.47 元，單日跌幅 7.13%，成交量放大至 3.96 億元；港股萬科企業(yè)一度跌超 8%，報 3.65 港元，較 9 月 12 日的 5.94 港元市值蒸發(fā)近 40%。

數(shù)據(jù)顯示，萬科近 60 個交易日股價累計跌幅超 13%，尤其是 11 月以來，股價從 6.2 元區(qū)間持續(xù)下探，頹勢明顯。市場分析指出，債券展期公告打破了投資者對萬科 “剛性兌付” 的預(yù)期，而年底集中到期的債務(wù)壓力，進一步加劇了流動性擔(dān)憂。

債務(wù)困局：千億短期償債壓力 貨幣資金缺口巨大

萬科的流動性危機并非一日之寒。截至 2025 年 9 月 30 日，萬科有息負債合計高達 3629.3 億元，其中一年內(nèi)需償付的有息債務(wù)約 1513.9 億元，而公司持有的貨幣資金僅 656.8 億元，資金缺口超 850 億元，難以覆蓋短期償債需求。更嚴峻的是，12 月萬科將有 57 億元中票到期，后續(xù)債務(wù)集中兌付壓力持續(xù)存在。

作為第一大股東，深圳地鐵集團的援助曾是市場信心的重要支柱。截至 11 月 26 日，深鐵已累計向萬科提供貸款 307.96 億元，其中 220 億元專項用于償還公開市場債券本息。但目前萬科從深鐵實際提款的無抵質(zhì)押借款已達 213.76 億元，剩余可用額度僅 22.9 億元，難以填補巨額債務(wù)缺口。更關(guān)鍵的是，深鐵自身也面臨資金壓力，2025 年上半年營收同比下降 21.67%，凈虧損 32.68 億元，同時需承擔(dān)巨額地鐵建設(shè)資本開支，持續(xù) “輸血” 能力受限。

市場傳言 “國資兜底預(yù)期瓦解”，未來萬科債務(wù)處置將轉(zhuǎn)向市場化方式，這一消息進一步削弱了投資者信心。業(yè)內(nèi)人士指出，萬科短期償債壓力已進入臨界點，若無法通過展期、資產(chǎn)處置等方式緩解，流動性風(fēng)險可能進一步升級。

經(jīng)營承壓：銷售腰斬 + 業(yè)績巨虧 現(xiàn)金流持續(xù)惡化

債務(wù)危機的背后，是萬科經(jīng)營基本面的持續(xù)惡化。2025 年前三季度，萬科實現(xiàn)營收 1614 億元，同比下降 26.6%；歸母凈利潤巨虧 280 億元，創(chuàng)下近年來最差業(yè)績。業(yè)績崩塌的核心原因是銷售端的大幅萎縮：前三季度全口徑銷售額 1004.6 億元，同比下降 44.6%，銷售面積 775.1 萬平方米，下降 41.8%，近乎腰斬的銷售數(shù)據(jù)導(dǎo)致回款能力急劇下滑。

值得關(guān)注的是，在債務(wù)壓力加劇的背景下，萬科仍在逆勢拿地。2025 年 10 月以來，先后在成都、武漢、杭州等核心城市新增土地儲備，前 10 個月全口徑新增貨值約 124 億元。這種操作引發(fā)市場熱議：一方面被解讀為彰顯核心城市資源掌控力、穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈信心的信號；另一方面也被質(zhì)疑在現(xiàn)金流緊張時 “逆勢擴張”，可能進一步加劇資金壓力。

此外，資產(chǎn)減值壓力也持續(xù)拖累業(yè)績。2025 年前三季度，萬科資產(chǎn)與信用減值高達 148.4 億元，投資凈收益虧損 29.6 億元，在房地產(chǎn)市場下行周期中，現(xiàn)有資產(chǎn)估值仍面臨進一步縮水風(fēng)險。

自救突圍：資產(chǎn)處置 + 債務(wù)重組 市場化破局成關(guān)鍵

面對前所未有的危機，萬科已啟動多項自救措施。短期來看，公司通過 “健體瘦身” 盤活存量資產(chǎn)：前三季度通過 19 個項目大宗交易簽約 68.6 億元，剝離冰雪業(yè)務(wù)等非核心資產(chǎn)，累計回款 71.1 億元，同時償還公開債務(wù) 288.9 億元。后續(xù)計劃加速推進商業(yè)、公寓、物流三類 REITs 發(fā)行，通過資產(chǎn)證券化回籠資金，緩解流動性壓力。

在債務(wù)重組方面，除了推動 20 億元中票展期，萬科還計劃通過 “滾動展期 + 結(jié)構(gòu)化降息” 優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，將短債改為長債，分散兌付壓力。同時，借助深鐵剩余援助額度爭取緩沖時間，與金融機構(gòu)協(xié)商貸款展期或降息，降低融資成本。

長期來看，萬科需從 “規(guī)模房企” 向 “經(jīng)營型企業(yè)” 轉(zhuǎn)型。依托深鐵資源深化長租公寓、智慧物流等經(jīng)營性業(yè)務(wù)布局，培育穩(wěn)定現(xiàn)金流來源；同時嚴控新增土儲和資本開支，收縮至利潤率高、回款快的核心城市項目，接受規(guī)模下臺階的現(xiàn)實，轉(zhuǎn)向 “現(xiàn)金流優(yōu)先、輕資產(chǎn)優(yōu)先” 的經(jīng)營模式。

行業(yè)縮影：地產(chǎn)調(diào)整進入深水區(qū) 風(fēng)險化解考驗多方智慧

萬科的困境，是中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的真實寫照。近年來，隨著行業(yè)融資 “三道紅線”、銷售端持續(xù)低迷等多重壓力，多家房企陷入流動性危機，信用分化加劇。萬科作為曾經(jīng)的行業(yè)龍頭，其股債雙殺不僅引發(fā)資本市場震蕩，更讓市場擔(dān)憂行業(yè)風(fēng)險傳導(dǎo)。

業(yè)內(nèi)專家表示，當前房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊模式轉(zhuǎn)換的陣痛期，高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊模式已難以為繼，房企必須通過降杠桿、促回款、轉(zhuǎn)型經(jīng)營型業(yè)務(wù)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。對于萬科而言，短期需守住流動性底線，通過債務(wù)重組與資產(chǎn)盤活緩解壓力；長期則需重建經(jīng)營性業(yè)務(wù)核心競爭力，這場突圍戰(zhàn)的結(jié)果，或?qū)樾袠I(yè)探索風(fēng)險化解路徑提供重要樣本。

目前，監(jiān)管部門尚未出臺針對性救助措施，但市場普遍期待萬科能通過市場化方式化解危機。投資者最為關(guān)注的是 12 月債券展期談判結(jié)果，以及后續(xù)資產(chǎn)處置的實際成效。這場關(guān)乎千億房企生死的突圍戰(zhàn)，仍在持續(xù)上演。