證監(jiān)會的一紙公告，讓普通人成為商業(yè)地產(chǎn)“小股東”的愿望即將成真。
11月28日，中國證監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》，正式啟動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點。
根據(jù)這份公告，商業(yè)不動產(chǎn)REITs是指通過持有商業(yè)不動產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。
01 試點啟動
11月28日晚，中國證監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。
這份公告的反饋截止時間為2025年12月27日。與此同時，滬深交易所的配套規(guī)則修訂、系統(tǒng)改造和試點項目培育等工作正在緊鑼密鼓地推進。
這次試點的推出被視為“水到渠成”之舉。清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心副主任周以升指出，中國公募REITs市場運行平穩(wěn)，投資者日益成熟，為試點奠定了堅實的制度、市場和生態(tài)基礎(chǔ)。
02 REITs是什么？
用通俗的話說，REITs就是把一棟棟大型的商業(yè)不動產(chǎn)，如商場、寫字樓等，變成人們可以輕松買賣的基金產(chǎn)品。
普通人通過購買這些基金份額，就能成為商業(yè)地產(chǎn)的“小股東”，賺取租金收益。對于持有這些地產(chǎn)的開發(fā)商來說，這種方式能幫助他們快速盤活資金，實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)。
REITs起源于1960年的美國，時任美國總統(tǒng)艾森豪威爾為了緩解住宅市場供需問題，簽署批準(zhǔn)了一項立法，創(chuàng)造了這種將不動產(chǎn)和股票投資相結(jié)合的新型投資方式。
03 市場背景
我國商業(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過REITs進行盤活的內(nèi)在需求。
根據(jù)歐洲公共房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)，截至2025年三季度，中國全市場商業(yè)不動產(chǎn)規(guī)模為5.93萬億美元，約合人民幣42萬億元。北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組測算，我國公募REITs市場空間超10萬億元。
傳統(tǒng)房地產(chǎn)的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式已難以為繼，推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要一環(huán)。這一舉措有助于打通商業(yè)地產(chǎn)的“投融管退”閉環(huán)，降低企業(yè)杠桿率，防范化解風(fēng)險。
04 與基礎(chǔ)設(shè)施REITs的區(qū)別
我國公募REITs市場從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域起步，如今即將擴大到商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域。
目前市場上已有12只已上市的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，主要限定在百貨、購物中心等具有公益屬性、服務(wù)民生的商業(yè)資產(chǎn)。而未來的商業(yè)不動產(chǎn)REITs概念更廣，可能進一步涵蓋寫字樓、酒店、服務(wù)式公寓等更多元化的業(yè)態(tài)。
基礎(chǔ)設(shè)施REITs和商業(yè)不動產(chǎn)REITs兩套試點是并行的，各有側(cè)重點。兩者在資產(chǎn)屬性、管理安排、風(fēng)險收益特征等方面均存在差異，其中商業(yè)不動產(chǎn)REITs更加商業(yè)化和市場化。
05 市場現(xiàn)狀
經(jīng)過五年探索實踐，我國REITs市場穩(wěn)步發(fā)展。截至2025年11月27日，已上市的77只REITs融資金額為2070億元，總市值2201億元。
市場運行平穩(wěn)有序，2024年以來，中證REITs全收益指數(shù)上漲22.46%。消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs板塊表現(xiàn)尤為突出，自上市以來漲幅達(dá)到44.6%，今年以來漲幅高達(dá)31.2%。
從投資者結(jié)構(gòu)來看，券商、保險是目前公募REITs最主要的投資機構(gòu)。參與首批公募REITs投資的泰康資產(chǎn)認(rèn)為，REITs是險資擴大不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資的重要機會。
06 制度設(shè)計
這次發(fā)布的《公告》主要包括四方面內(nèi)容：產(chǎn)品定義、基金注冊及運營管理要求、壓實各方責(zé)任以及強化監(jiān)管責(zé)任。
南開大學(xué)金融發(fā)展研究院院長田利輝表示，此次制度設(shè)計的亮點在于“明確邊界+壓實責(zé)任”。將優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)納入公募REITs范圍，同時在底層資產(chǎn)篩選、現(xiàn)金流要求等方面延續(xù)成熟框架，實現(xiàn)創(chuàng)新與穩(wěn)健的平衡。
《公告》要求基金管理人、基金托管人及其他專業(yè)機構(gòu)按照相關(guān)規(guī)定和約定履職盡責(zé)，嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求。中國證監(jiān)會及其派出機構(gòu)將依法依規(guī)履行商業(yè)不動產(chǎn)REITs監(jiān)管和風(fēng)險監(jiān)測處置等職責(zé)。
07 分紅與收益
公募REITs的收益分配受嚴(yán)格制度約束，必須將絕大部分可分配利潤以現(xiàn)金形式定期派發(fā)給投資者。多數(shù)公募REITs每年度進行多次分紅。
從去年全年分紅情況來看，華夏和達(dá)高科REIT和華夏合肥高新REIT于2024年共分紅了5次，中金山東高速REIT、嘉實京東倉儲物流REIT等6只REITs均分紅了4次。
理論上，更具市場化特性的商業(yè)不動產(chǎn)REITs，可能比那些公益屬性較強、現(xiàn)金流穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)有更高的分紅派息率，以補償其承擔(dān)的風(fēng)險。但也有觀點認(rèn)為，具有較高增長率的特定商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)類型完全有可能吸引投資人接受較低的當(dāng)期分紅。
08 未來展望
中國證監(jiān)會、滬深交易所等部門正在抓緊做好商業(yè)不動產(chǎn)REITs系列準(zhǔn)備工作。
交易所后續(xù)將就相關(guān)系列規(guī)則啟動市場意見征詢工作，面向業(yè)內(nèi)進行定向調(diào)研。同時，針對商業(yè)不動產(chǎn)REITs的產(chǎn)品特點，各單位將同步對現(xiàn)有系統(tǒng)進行小幅度的適應(yīng)性調(diào)試與局部優(yōu)化。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，很快就會有商業(yè)不動產(chǎn)REITs向證監(jiān)會和滬深交易所提交申報。仲量聯(lián)行評估咨詢服務(wù)部中國區(qū)總監(jiān)熊建平表示，我國商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的啟動是資本市場深化改革的關(guān)鍵一步。
隨著配套規(guī)則修訂、系統(tǒng)改造和試點項目培育等工作緊鑼密鼓地推進，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點落地已進入倒計時。
這不僅是資本市場的一項創(chuàng)新，也是推動房地產(chǎn)行業(yè)從“開發(fā)銷售”向“持有運營”模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。當(dāng)商場、寫字樓等重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為普通人可以買賣的基金產(chǎn)品時，一個更加多元和健康的房地產(chǎn)市場新生態(tài)正在悄然形成。
