2025年12月3日——在連續(xù)拋售超50座萬達(dá)廣場后，萬達(dá)集團首次啟動核心資產(chǎn)回購計劃。12月2日，山東煙臺芝罘萬達(dá)廣場完成工商變更，新華保險旗下坤華股權(quán)投資基金與坤元辰興投資管理咨詢有限公司退出股東行列，萬達(dá)商管全資子公司上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司重新成為唯一股東。這一“賣后贖回”的戲劇性操作，標(biāo)志著萬達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略進入新階段，也為中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)釋放出關(guān)鍵信號。

從“斷臂求生”到“戰(zhàn)略回馬槍”：債務(wù)壓力下的資本騰挪

萬達(dá)的資產(chǎn)拋售始于2023年，為應(yīng)對對賭協(xié)議爆雷與流動性危機，王健林開啟“賣賣賣”模式：2023-2024年累計出售30座萬達(dá)廣場，2025年初更以500億元打包轉(zhuǎn)讓北京、上海、廣州等48座核心項目予太盟投資、騰訊、京東等資本聯(lián)盟。此次回購的煙臺芝罘萬達(dá)廣場，正是萬達(dá)2024年7月出售給新華保險系資本的9座項目之一。

“短時間賣出買進，本質(zhì)是萬達(dá)的‘戰(zhàn)略性拆借’。”地產(chǎn)行業(yè)分析師指出，2024年萬達(dá)商管短期債務(wù)達(dá)439.74億元，有息負(fù)債總額1725.33億元，通過密集出售重資產(chǎn)回籠資金、降低負(fù)債率，同時保留運營權(quán)維持收益，是萬達(dá)在行業(yè)寒冬中的生存法則。截至2025年9月，萬達(dá)系境內(nèi)債已清零，僅剩4億美元海外債，債務(wù)壓力大幅緩解，為資產(chǎn)回購創(chuàng)造條件。

新華保險與萬達(dá)的“雙贏實驗”：險資入局商業(yè)地產(chǎn)新范式

接盤方新華保險旗下坤華基金在此次交易中扮演關(guān)鍵角色。作為新華保險與中金資本聯(lián)合設(shè)立的100億元不動產(chǎn)基金執(zhí)行平臺，坤華自2024年1月成立后迅速展開布局：2024年全年收購萬達(dá)廣場9座，2025年再攬5座，累計持有14座萬達(dá)廣場，認(rèn)繳出資額超30億元。

“坤華與萬達(dá)的交易是險資與商業(yè)地產(chǎn)運營商的深度綁定?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，新華保險通過坤華基金獲得優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的長期穩(wěn)定收益，同時借助萬達(dá)的運營能力保障資產(chǎn)增值；萬達(dá)則通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓快速回籠資金，且未喪失核心運營收益權(quán)。以煙臺芝罘萬達(dá)廣場為例，其2010年開業(yè)，年均客流量超千萬，成熟度極高，新華保險持有期間可享受“保底租金+流水抽成”的穩(wěn)定回報，而萬達(dá)回購后仍可通過管理費獲取收益，形成“所有權(quán)與運營權(quán)分離”的輕資產(chǎn)閉環(huán)。

行業(yè)風(fēng)向標(biāo)：輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型下的“資產(chǎn)輪動”邏輯

萬達(dá)的“賣后贖回”并非孤立事件，而是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的縮影。近年來，受醫(yī)保支付改革、人口結(jié)構(gòu)變化等因素影響，醫(yī)院、商業(yè)地產(chǎn)等重資產(chǎn)領(lǐng)域均面臨轉(zhuǎn)型壓力。萬達(dá)的案例顯示，企業(yè)正通過“資產(chǎn)輪動”優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)：

短期變現(xiàn)紓困：通過出售核心資產(chǎn)快速回籠資金，降低負(fù)債率。萬達(dá)2025年出售48座廣場后，負(fù)債率從79%降至53%，但代價是年租金收入減少60億元。

長期運營留權(quán)：保留品牌與運營權(quán)，通過管理費、抽成等方式持續(xù)收益。萬達(dá)商管仍負(fù)責(zé)48座廣場的運營管理，凈收益抽成比例達(dá)30%。

戰(zhàn)略資產(chǎn)回購：在財務(wù)壓力緩解后，擇機回購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，鞏固核心布局。煙臺芝罘萬達(dá)廣場的回購，或因項目運營成熟、區(qū)域戰(zhàn)略價值突出。

“這類似于‘資產(chǎn)證券化’的逆向操作?！苯?jīng)濟學(xué)家指出，萬達(dá)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓將重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流動的金融產(chǎn)品，吸引險資、產(chǎn)業(yè)基金等長期資本接盤，既分散風(fēng)險，又為未來回購或資產(chǎn)重組預(yù)留空間。

未來挑戰(zhàn)：輕資產(chǎn)模式的“雙刃劍”效應(yīng)

盡管萬達(dá)的轉(zhuǎn)型初見成效，但挑戰(zhàn)依然存在。自持物業(yè)減少后，標(biāo)準(zhǔn)化運營能力面臨考驗：2024年萬達(dá)租金收繳率從99%降至94%，部分項目因運營權(quán)變更導(dǎo)致商戶流失。此外，坤華基金等資本方的收益預(yù)期與萬達(dá)的長期戰(zhàn)略能否持續(xù)契合，仍是未知數(shù)。

“萬達(dá)的回購能否形成趨勢，取決于兩個條件?！鄙鲜龇治鰩熣J(rèn)為，一是萬達(dá)需持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，確?，F(xiàn)金流穩(wěn)定；二是需證明輕資產(chǎn)模式下的運營效率與品牌價值不受影響。若煙臺芝罘項目回購后運營數(shù)據(jù)向好，可能引發(fā)更多核心資產(chǎn)回購，標(biāo)志著萬達(dá)真正走出債務(wù)深水區(qū)。

結(jié)語：商業(yè)地產(chǎn)的“輕與重”之辯

萬達(dá)的“賣與贖”，本質(zhì)是中國經(jīng)濟從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的微觀映射。當(dāng)重資產(chǎn)不再是安全的“避風(fēng)港”，企業(yè)必須在“輕”與“重”之間尋找平衡：通過資產(chǎn)輪動降低風(fēng)險，通過運營能力創(chuàng)造價值，通過資本合作實現(xiàn)共贏。煙臺芝罘萬達(dá)廣場的回購，或許只是一個開始——在商業(yè)地產(chǎn)的存量時代，如何用“輕”的智慧盤活“重”的資產(chǎn)，將是所有參與者必須回答的命題。