全國辦公樓開發(fā)投資額同比下滑超兩成，銷售數(shù)據(jù)也未能扭轉(zhuǎn)跌勢，但當(dāng)月重點城市租金卻出現(xiàn)近5%的環(huán)比增長。
清晨的陽光照進上海楊浦區(qū)云際尚浦雙子塔，豆包科技的員工正陸續(xù)走進新租賃的4萬平方米辦公空間。這家字節(jié)跳動旗下的人工智能企業(yè)，在2025年下半年簽下了上海年內(nèi)最大的寫字樓租賃合同。
與此同時，北京中關(guān)村的寫字樓空置率已經(jīng)降至全市最低水平，而在三四線城市，國際靈活辦公品牌正加速布局，河北辛集、福建寧德、湖北鄂州等地政府主動尋求與國際品牌合作，希望通過引入高品質(zhì)辦公空間提升城市營商環(huán)境。
01 投資銷售持續(xù)遇冷
2025年1-10月，全國辦公樓市場投資與銷售兩端仍然面臨壓力。
開發(fā)投資額累計2775億元，同比下滑了20.2%；銷售額累計2234億元，同比下跌9.2%。與1-9月的數(shù)據(jù)相比，這兩項指標(biāo)的同比跌幅還在進一步擴大。
這意味著開發(fā)企業(yè)和投資者仍保持著高度謹(jǐn)慎的態(tài)度，市場信心尚未得到有效修復(fù)。
建設(shè)層面也呈現(xiàn)出分化特征。同期辦公樓新開工面積累計1209萬平方米，同比下滑22.8%。這意味著未來2-3年，市場新增供應(yīng)將顯著縮減，辦公樓的供應(yīng)高峰已近尾聲。
02 租賃市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)機
與投資銷售端形成對比的是，租賃市場開始釋放回暖信號。
2025年10月，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京、武漢這八個重點城市的辦公物業(yè)平均租金環(huán)比大幅回升4.69%。
這一漲幅較9月0.5%的漲幅明顯擴大，且租金環(huán)比上漲的城市數(shù)量從4個增加至6個。這表明租金回暖已從局部試探轉(zhuǎn)向更廣范圍的市場共識。
在北京，科技中心區(qū)域的去化情況尤為突出。中關(guān)村空置率已降至全市最低，一些頭部科技企業(yè)上半年集中釋放了大面積租賃需求。
03 需求結(jié)構(gòu)悄然改變
市場上，科技與金融企業(yè)正在成為租賃需求的雙引擎。
2025年1-9月，科技、金融、專業(yè)服務(wù)三大行業(yè)構(gòu)成了寫字樓租賃需求的主力，三者統(tǒng)計租賃單數(shù)合計占比達到63.95%。其中，科技行業(yè)以27.9%的占比穩(wěn)居需求榜首。
豆包科技在上海租賃4萬平方米辦公空間，主要用于其在人工智能領(lǐng)域的業(yè)務(wù)拓展和技術(shù)研發(fā)。這類科技企業(yè)的擴張需求成為市場的重要支撐。
在北京，TMT行業(yè)保持著需求首位，占比高達31%，以算力為核心支撐的系統(tǒng)解決方案、人工智能、大數(shù)據(jù)云計算及游戲類企業(yè)持續(xù)活躍。金融行業(yè)也在緩慢回升，新租數(shù)量環(huán)比上漲15%。
04 城市間的市場分化
不同城市的辦公樓市場呈現(xiàn)出明顯分化。
從租金水平看，北京、深圳和上海穩(wěn)居第一梯隊。2025年10月，這三座城市的租金單價分別為每天每平方米4.18元、3.57元和3.41元。
在第三季度，北京和上海甲級寫字樓市場的空置率已出現(xiàn)輕微改善。北京甲級寫字樓市場表現(xiàn)尤為突出，是四大一線城市中唯一空置率同比及環(huán)比均改善的城市。
而廣州和深圳的空置率水平仍未出現(xiàn)改善信號，環(huán)比分別上升了0.9個百分點和1.2個百分點。區(qū)域間的市場表現(xiàn)差異明顯。
05 供需關(guān)系的再平衡
市場正在經(jīng)歷從“增量擴張”到“存量提質(zhì)”的轉(zhuǎn)變。
當(dāng)前市場深度調(diào)整，尤其是新開工面積的收縮，實際上是市場出清、邁向供需再平衡的必經(jīng)階段。隨著2025年供應(yīng)高峰過去，市場供需矛盾將逐步緩解。
新開工面積的大幅下滑意味著未來新增供應(yīng)壓力將顯著減輕。這不僅為租金真正企穩(wěn)創(chuàng)造了有利條件，也使行業(yè)競爭焦點從新增項目追逐，轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)的運營提升、功能重構(gòu)與去化能力建設(shè)。
對于租戶而言，當(dāng)前仍然是成本優(yōu)化的窗口期。對業(yè)主而言，則更需要聚焦產(chǎn)業(yè)招商與存量運營，通過引入科創(chuàng)、金融等優(yōu)質(zhì)企業(yè)來提升租金韌性，而非單純依賴降價去化。
在北京中關(guān)村，老舊辦公樓正在被逐漸淘汰，而近一兩年入市的新項目為這片區(qū)域提供了稀缺的全新辦公選擇。
寫字樓業(yè)主們正回歸理性，積極構(gòu)建多元化運營策略，尋求“第二增長曲線”。他們更加重視現(xiàn)有租戶的續(xù)租留存，通過提供更優(yōu)惠的續(xù)約條款來穩(wěn)定樓內(nèi)租戶。
隨著新開工面積縮減導(dǎo)致的供應(yīng)壓力逐漸消退，中國辦公樓市場正在尋找新的平衡點。
