走在浦東張楊北路，巨型吊車在PRISMA新嘉中心上空移動(dòng)，而在楊浦大學(xué)路，新開的小店正精心布置著門口的花箱，這兩個(gè)場(chǎng)景勾勒出上海商業(yè)發(fā)展的新輪廓。
2026年，上海正迎來商業(yè)空間供應(yīng)的大年。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，全年計(jì)劃開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目超過60個(gè)，創(chuàng)下近年來的新高。
從近五年的數(shù)據(jù)看，上海商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏明顯加快：2021年29個(gè)，2022年22個(gè)，2023年23個(gè)，2024年躍升至47個(gè)，2025年40個(gè)，而2026年的數(shù)字則突破了60個(gè)。
01 兩極發(fā)展
2026年上海待開業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)明顯的兩極化特征。一方面，超過15萬(wàn)平方米的大型項(xiàng)目有9個(gè)，占總數(shù)的接近15%。
這些“巨無霸”包括商業(yè)體量達(dá)36萬(wàn)平方米的PRISMA新嘉中心，將成為浦東規(guī)模最大、全上海第二大的購(gòu)物中心。
以及總體量達(dá)18萬(wàn)平方米的森蘭印象城，甚至創(chuàng)新性地融合了購(gòu)物中心、體育中心和社區(qū)服務(wù)中心三種功能。
另一方面，3萬(wàn)平方米以下的社區(qū)型商業(yè)同樣占據(jù)相當(dāng)比例。這類項(xiàng)目更注重便利性、高頻消費(fèi)與社區(qū)服務(wù)，反映商業(yè)開發(fā)正從“規(guī)模驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)”。
02 存量煥新
在2026年待開業(yè)項(xiàng)目中，存量改造與煥新項(xiàng)目占比顯著，顯示出上海商業(yè)進(jìn)入“更新時(shí)代”。
上海正在從商業(yè)地產(chǎn)的增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)。
這些改造項(xiàng)目大多位于成熟商圈，通過建筑改造、業(yè)態(tài)重組、品牌升級(jí)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值重塑。
這也反映出在土地資源日益稀缺的背景下，存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)提升成為企業(yè)拓展的重要路徑。
03 區(qū)域拓展
從區(qū)域分布來看，浦東新區(qū)以17個(gè)待開業(yè)項(xiàng)目高居榜首，成為2026年上海商業(yè)供應(yīng)最為集中的區(qū)域。
其中不僅包括前灘太古里二期、前灘源等熱門板塊的續(xù)力之作，還有金融灣光耀之環(huán)、PRISMA新嘉中心等超大體量項(xiàng)目。
閔行區(qū)緊隨其后，共有9個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開業(yè)，其中九星超級(jí)生活城100萬(wàn)平方米的巨無霸體量頗為引人注目。
值得注意的是，松江、青浦、寶山、嘉定等外圍區(qū)域也均有多個(gè)項(xiàng)目入市，顯示商業(yè)配套正隨著城市擴(kuò)張和人口導(dǎo)入向外圍延伸，區(qū)域商業(yè)格局日趨均衡。
04 多元運(yùn)營(yíng)
從運(yùn)營(yíng)主體來看，2026年上海商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)多元競(jìng)爭(zhēng)格局。
國(guó)企與本地企業(yè)如陸家嘴集團(tuán)、臨港控股、百聯(lián)股份等持續(xù)發(fā)力；港資企業(yè)如新鴻基、太古、恒基兆業(yè)等繼續(xù)深耕核心地段。
專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商如華潤(rùn)萬(wàn)象生活、印力、招商商管等通過輕資產(chǎn)、合作開發(fā)等模式加快布局。
此外，產(chǎn)業(yè)資本與新興玩家如京東MALL、嵩霖商業(yè)管理等也為市場(chǎng)帶來業(yè)態(tài)與運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新。
徐家匯中心虹橋路地塊的圍擋已經(jīng)全部拆除，這個(gè)投資巨大的高端商辦項(xiàng)目即將亮相，業(yè)界預(yù)計(jì)它將“再造一個(gè)徐家匯”，成為浦西新地標(biāo)。
而在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，像大學(xué)路這樣的活力街區(qū)正在探索新的共生邏輯。街道、運(yùn)營(yíng)方、商戶、居民共同協(xié)商解決“怎么擺”的問題，通過推動(dòng)線上平臺(tái)與線下實(shí)體互動(dòng)，探索IP聯(lián)名加場(chǎng)景創(chuàng)新。
上海的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)正在向更均衡、更融合、更貼近消費(fèi)本質(zhì)的方向演進(jìn)。無論是核心區(qū)的有機(jī)更新，還是新興區(qū)域的配套完善，都指向一個(gè)更多元的商業(yè)未來。
