來源：第一財(cái)經(jīng) 作者： 吳斯旻

近期，中央政治局會(huì)議決定“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，住建部也明確了房地產(chǎn)政策的優(yōu)化方向。在此背景下，北京、深圳、廣州等一線城市紛紛表態(tài)，有望加快出臺(tái)落地細(xì)則。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日召開企業(yè)座談會(huì)，部長倪虹在會(huì)上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)各項(xiàng)政策措施。此次北京市住建委也表示將認(rèn)真學(xué)習(xí)中央政治局會(huì)議精神，并結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，加快貫徹落實(shí)工作。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或略降，二手住宅環(huán)比下降。具體而言，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，其中北京環(huán)比上漲0.1%，漲幅較上月收窄，廣州和深圳環(huán)比分別下降0.1%和0.3%。同月，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，北京環(huán)比大降0.7個(gè)百分點(diǎn)，廣州和深圳分別下降0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市以二手房為主導(dǎo)。以北京為例，2022年北京二手房成交面積占比為62%，新房占比為38%。然而，據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，二季度以來，北京二手房成交量逐月下跌。6月份，北京市二手房網(wǎng)簽量為11607套，環(huán)比下降10.6%。此外，市場數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，北京二手房掛牌量已達(dá)約19萬套。

目前，全國各城市實(shí)施不同的樓市調(diào)控政策，采取分類調(diào)控、因城施策的方式。在去年下半年以來，面對(duì)多地一二手房聯(lián)動(dòng)回落的趨勢，各線城市逐步放松樓市調(diào)控政策，大多數(shù)城市的首付比例已降至監(jiān)管部門要求的最低水平（首套最低20%，二套30%）。

然而，以一線城市為代表的熱點(diǎn)城市和地區(qū)仍然實(shí)施嚴(yán)格的限購、限貸、限售和限價(jià)（“四限”）措施。其中，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，且個(gè)別城市的“認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)和二套首付比例較高。

例如，北京、上海目前的二套房認(rèn)貸判定標(biāo)準(zhǔn)為“全國有貸款記錄（住房貸款，含公積金，購買商業(yè)類項(xiàng)目不計(jì)算），包括已結(jié)清和未結(jié)清貸款記錄1筆；全國無貸款記錄，北京/上海有1套住宅”。此外，兩地的二套房首付比例最低為60%（普通住宅），最高為80%（非普通住宅）。

從房貸利率方面來看，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，7月份百城首套房貸利率平均為3.9%，同比下降45個(gè)基點(diǎn)；二套房貸利率平均為4.81%，同比下降25個(gè)基點(diǎn)。然而，一線城市的首套房和二套房貸利率分別為4.50%和5.03%。

綜上所述，一線城市的樓市調(diào)控政策或?qū)⒂瓉硇碌淖兓?，房地產(chǎn)市場或加速優(yōu)化。隨著中央政治局會(huì)議的定調(diào)和住建部的明確表態(tài)，一線城市有望加快出臺(tái)落地細(xì)則。這將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，為剛性和改善性住房需求提供更多支持，并進(jìn)一步保障人民群眾的合法權(quán)益。