來源：第一財經(jīng) 作者： 吳斯旻

近期，中央政治局會議決定“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，住建部也明確了房地產(chǎn)政策的優(yōu)化方向。在此背景下，北京、深圳、廣州等一線城市紛紛表態(tài)，有望加快出臺落地細則。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日召開企業(yè)座談會，部長倪虹在會上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實各項政策措施。此次北京市住建委也表示將認真學習中央政治局會議精神，并結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實際情況，加快貫徹落實工作。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，6月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少。一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平或略降，二手住宅環(huán)比下降。具體而言，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，其中北京環(huán)比上漲0.1%，漲幅較上月收窄，廣州和深圳環(huán)比分別下降0.1%和0.3%。同月，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴大0.3個百分點，北京環(huán)比大降0.7個百分點，廣州和深圳分別下降0.2和0.1個百分點。

一線城市以二手房為主導。以北京為例，2022年北京二手房成交面積占比為62%，新房占比為38%。然而，據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，二季度以來，北京二手房成交量逐月下跌。6月份，北京市二手房網(wǎng)簽量為11607套，環(huán)比下降10.6%。此外，市場數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，北京二手房掛牌量已達約19萬套。

目前，全國各城市實施不同的樓市調(diào)控政策，采取分類調(diào)控、因城施策的方式。在去年下半年以來，面對多地一二手房聯(lián)動回落的趨勢，各線城市逐步放松樓市調(diào)控政策，大多數(shù)城市的首付比例已降至監(jiān)管部門要求的最低水平（首套最低20%，二套30%）。

然而，以一線城市為代表的熱點城市和地區(qū)仍然實施嚴格的限購、限貸、限售和限價（“四限”）措施。其中，“認房又認貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，且個別城市的“認貸”標準和二套首付比例較高。

例如，北京、上海目前的二套房認貸判定標準為“全國有貸款記錄（住房貸款，含公積金，購買商業(yè)類項目不計算），包括已結(jié)清和未結(jié)清貸款記錄1筆；全國無貸款記錄，北京/上海有1套住宅”。此外，兩地的二套房首付比例最低為60%（普通住宅），最高為80%（非普通住宅）。

從房貸利率方面來看，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，7月份百城首套房貸利率平均為3.9%，同比下降45個基點；二套房貸利率平均為4.81%，同比下降25個基點。然而，一線城市的首套房和二套房貸利率分別為4.50%和5.03%。

綜上所述，一線城市的樓市調(diào)控政策或?qū)⒂瓉硇碌淖兓?，房地產(chǎn)市場或加速優(yōu)化。隨著中央政治局會議的定調(diào)和住建部的明確表態(tài)，一線城市有望加快出臺落地細則。這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，為剛性和改善性住房需求提供更多支持，并進一步保障人民群眾的合法權(quán)益。