來源：丁祖昱評樓市

近期，北京辦公租賃市場出現了兩個關鍵詞：租金下降和空置率上升。根據CAIC的數據，二季度北京甲級寫字樓的平均租金環(huán)比下降了1.92%，降至10.32元/㎡/天。同時，全市的空置率環(huán)比增加了0.42個百分點，達到15.4%。這些數據明顯表明，北京辦公租賃市場的整體需求正在減弱。

值得注意的是，在北京重點商務區(qū)中，租金幾乎全線下跌，只有麗澤商務區(qū)的租金上漲了0.17%。中關村地區(qū)的租金降幅最大，望京和酒仙橋地區(qū)緊隨其后。北京市作為一個典型案例，在企業(yè)降本增效、減少租賃面積以及新增租賃需求減少和供應增加等因素的影響下，辦公租賃市場持續(xù)承壓。

從2020年至今的情況來看，受到新冠疫情、企業(yè)降本增效和新增供應入市的影響，北京辦公租賃市場持續(xù)承壓，甲級寫字樓的平均租金呈下降趨勢，而空置率則呈波動上升趨勢。據克而瑞資管監(jiān)測，二季度北京甲級寫字樓的平均租金環(huán)比下降了1.92%，降至10.32元/㎡/天。回顧近三年的變化，北京甲級寫字樓的平均租金從2020年一季度的12.15元/㎡/天持續(xù)下降，降至今年二季度的10.32元/㎡/天，跌幅達到了15.1%。其中，2020年的租金跌幅最大，下降了10.5%。

值得一提的是，北京并不是個例。與其他一線城市相比，北京、上海、廣州和深圳四個城市的甲級寫字樓的平均租金均呈下降趨勢，2020年至今的租金平均跌幅達到了10.8%。其中，北京和深圳的跌幅最大，均下跌了15.1%。從租金水平來看，二季度北京甲級寫字樓的平均租金仍然是一線城市中最高的，上海以7.22元/㎡/天排在第二位。

今年二季度，北京辦公租賃需求明顯減弱，租賃市場繼續(xù)承壓。據克而瑞監(jiān)測，二季度北京市甲級寫字樓的空置率環(huán)比增加了0.42個百分點，達到了15.4%。與其他一線城市相比，盡管北京的寫字樓空置率有所上漲，但整體水平仍相對較低。具體來看，廣州的寫字樓空置率最低，為12.14%；上海和深圳的空置率則接近20%。

二季度，北京的寫字樓凈吸納量受到租賃需求不足等因素的影響，錄得負值，為-2.7萬平方米。中關村、亞奧商務區(qū)、望京及酒仙橋商務區(qū)的凈吸納量均為負值，空置率持續(xù)承壓。這些子市場受到互聯網企業(yè)持續(xù)調整和辦公場地整合的影響，空置率明顯上升，租金也有較大調整。

在北京重點商務區(qū)中，空置率普遍上升、租金全線下跌的情況下，麗澤商務區(qū)表現出持續(xù)去化的態(tài)勢，租賃表現最佳，成為唯一一個租金環(huán)比增長、空置率下降的區(qū)域。據克而瑞資管監(jiān)測，今年二季度，麗澤商務區(qū)的甲級寫字樓租金環(huán)比上漲了0.17%，達到了6.4元/㎡/天，空置率環(huán)比下降了1個百分點，降至34.3%。與去年同期相比，空置率下降了8.2個百分點。

與其他地區(qū)相比，中關村的租金降幅最大，環(huán)比下降了5.02%，同比下降了10.81%。其次是望京和酒仙橋地區(qū)，租金環(huán)比下降了4.98%。就連一直租金水平相對堅挺的CBD和金融街商務區(qū)，二季度的租金也出現了下跌，環(huán)比下降了1.10%。

可以說，麗澤商務區(qū)成為北京辦公租賃市場的熱點。從2019年至今，麗澤商務區(qū)的辦公租賃市場一直保持活躍，持續(xù)去化，已吸引了1000多家企業(yè)入駐，空置率也從2019年的61.6%下降至2023年二季度的34.3%。而同期全市的空置率則從11.7%上升至15.4%。目前，麗澤商務區(qū)的甲級寫字樓租金基本與2019年末的水平相當，而同期全市的租金下跌了16.2%。

上半年，麗澤商務區(qū)成為市場凈吸納量最大的區(qū)域，共吸引了約67家企業(yè)入駐，其中二季度吸引了約35家企業(yè)入駐。截至2023年6月25日，麗澤金融商務區(qū)共有1048家企業(yè)入駐，其中金融企業(yè)占比44.8%，科技類企業(yè)占比26.7%。隨著區(qū)域交通和配套設施的逐步完善，麗澤商務區(qū)憑借樓宇質量高、租賃靈活度高和相對較低的租金等優(yōu)勢，將獲得租戶的青睞，有望持續(xù)去化。預計到2024年，麗澤商務區(qū)的企業(yè)數量將超過1200家，"金融+科技"生態(tài)體系將逐漸完善，該區(qū)域的租金雖然不會有太大提升，但整體表現仍相對堅韌。

北京市下半年將迎來約57萬平方米的新增寫字樓供應，這將給整體市場帶來壓力，空置率可能繼續(xù)上升，租金也可能繼續(xù)調整。

盡管疫情影響已經消散，但市場信心的恢復和實際需求的落地仍需要時間。降低成本、提高效率以及縮減租賃面積仍然是市場的主要趨勢，租賃市場仍處于緩慢恢復期。

頭部互聯網企業(yè)的調整和租賃場地的整合等因素預計將持續(xù)影響到2023年的寫字樓租賃市場。望京、亞奧、中關村等相關子市場的調整態(tài)勢可能會延續(xù)下去。