來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：唐韶葵 

戴德梁行資本市場(chǎng)部近日公布，該機(jī)構(gòu)正在獨(dú)家代理出售位于南京西路商圈的仲益大廈（原南證大廈）。據(jù)公開信息，該大樓正在出售5個(gè)樓層，包括低區(qū)三個(gè)樓層及高區(qū)兩個(gè)樓層，總可售面積達(dá)9769平方米，單層面積在1750平方米至2100平方米之間。

據(jù)戴德梁行分銷代理中介透露，目前公開售價(jià)為每平方米4.5萬元人民幣，以單層最小面積1750平方米計(jì)算，最低接盤門檻為7875萬元，這在同區(qū)域大平層住宅總價(jià)之下，為投資者提供了難得的機(jī)遇。

知情人士透露，這仲益大廈的幾層寫字樓由一家外資基金作為幕后金主，近期由于資金與投資退出的需求，選擇折價(jià)拋售上海市中心資產(chǎn)。戴德梁行資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)此前在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)曾表示，寫字樓單層銷售在香港特別行政區(qū)非常流行，因?yàn)檫@些項(xiàng)目多由規(guī)模較小的資金持有，有些基金會(huì)傾向于購(gòu)買單層寫字樓以方便管理。

回顧南京西路商圈寫字樓銷售周期，市中心寫字樓的估值正在走低。仲益大廈在高峰期時(shí)單價(jià)曾達(dá)到7萬元/平方米，而當(dāng)前售價(jià)為4.5萬元/平方米，相當(dāng)于以6.9折拋售。這不僅揭示了市場(chǎng)的冷熱變化，也為投資者提供了更大的投資空間和機(jī)會(huì)。

此次戴德梁行的獨(dú)家代理出售，無疑為尋求在上海核心商圈尋找商辦物業(yè)的投資者提供了新的選擇。與此同時(shí)，這也預(yù)示著上海商辦寫字樓市場(chǎng)價(jià)值重估的開始。

近期，位于南京西路和南北高架交界處的仲益大廈成為了資本市場(chǎng)的焦點(diǎn)。相比此前普陀區(qū)某甲級(jí)寫字樓整售的6.5折優(yōu)惠，此次仲益大廈的5層面積以散售形式進(jìn)行，為小規(guī)模基金、企業(yè)甚至個(gè)人投資者提供了一次難得的抄底機(jī)會(huì)。

據(jù)知情人士透露，外資基金計(jì)劃在3個(gè)月內(nèi)退出仲益大廈，因此選擇與戴德梁行等機(jī)構(gòu)合作，獨(dú)家代理此次銷售。為了加速去化，戴德梁行又公開招攬二級(jí)中介代理，可見外資基金退出閉環(huán)操作模式已經(jīng)發(fā)生改變。

有投資人士指出，目前項(xiàng)目單價(jià)為4.5萬元/平方米，租金收益可達(dá)到9元-10元/平方米/月，收益率高達(dá)7-8%。與南京西路商圈寫字樓市場(chǎng)價(jià)普遍維持在7萬-9萬元/平方米的水平相比，此次仲益大廈的售價(jià)顯然具有較高的投資價(jià)值。

分析人士認(rèn)為，境外銀行利率上調(diào)導(dǎo)致外資基金在海外的項(xiàng)目持有成本逐漸走高，同時(shí)海外基金在國(guó)內(nèi)投資的周期為3-5年，也面臨持有物業(yè)的贖回壓力。在這樣的背景下，仲益大廈的租金收益成為了賣點(diǎn)，中小企業(yè)也能獲得以較為適合的價(jià)格躋身上海核心商圈商辦市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

從市場(chǎng)定量角度分析，當(dāng)前上海商辦寫字樓市場(chǎng)資金已進(jìn)入下行通道，如果價(jià)格跌幅比租金跌幅更大，那么也會(huì)產(chǎn)生一個(gè)投資區(qū)間。當(dāng)商辦市場(chǎng)進(jìn)入價(jià)值重估階段時(shí)，租金收益成為投資者的新寵。因此，仲益大廈的散售無疑為投資者提供了一次難得的機(jī)遇，引領(lǐng)著上海商辦寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。

在當(dāng)前市場(chǎng)局勢(shì)下，上海商辦寫字樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的價(jià)值重估。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，上海市面上近300棟在售商辦寫字樓中，大約有80%的折扣率在80%-90%，7%左右正在以買入價(jià)的70%-80%出售，而剩下的3%則是低于7折在銷售。這其中，只有一半在可投資的CBD與DBD中，具備投資價(jià)值。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，全上海僅有1.5%的寫字樓既位于核心位置又一步降到低位，因此只有4-5棟樓有投資價(jià)值。

仲益大廈就是這其中的一員。戴德梁行資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)認(rèn)為，該大樓具備較高的投資價(jià)值。然而，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前的外資出售寫字樓現(xiàn)象，尚未引發(fā)大規(guī)模的拋售潮，只能算是一種極端現(xiàn)象。

雖然外資出售商辦資產(chǎn)的現(xiàn)象確實(shí)存在，但這是由多方因素合力造成的。過去幾年，不少外資基金在國(guó)內(nèi)溢價(jià)買入大宗物業(yè)，但現(xiàn)在卻面臨被動(dòng)降價(jià)出售的局面。以上海匯方廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)楊浦區(qū)，2018年被一家小型外資基金以4萬元/平方米接盤。然而，由于市場(chǎng)變化等因素，該基金現(xiàn)在只能以低于2.8萬元/平方米的價(jià)格售予一家內(nèi)資企業(yè)。這種出售價(jià)格低于買入價(jià)格的現(xiàn)象并非個(gè)案，而是當(dāng)前市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。

回顧2018年，上海商辦寫字樓市場(chǎng)正處于風(fēng)口，外資在上海的大宗交易呈上升態(tài)勢(shì)。根據(jù)五大行發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上海大宗交易超過1100億元，與2017年相比略有上升。其中外資成交額大幅上升，占比超過6成，約合660億元。然而，與這種繁榮景象相對(duì)應(yīng)的是，2018年內(nèi)資成交額相比2017年呈現(xiàn)倒掛趨勢(shì)，成交額由6成降至4成。

在這種背景下，外資基金的出售現(xiàn)象并非個(gè)案。隨著境外銀行利率上調(diào)等因素的影響，外資基金在海外的項(xiàng)目持有成本逐漸走高。同時(shí)，海外基金在國(guó)內(nèi)投資的周期一般為3-5年，這也帶來了持有物業(yè)的贖回壓力。因此，仲益大廈等寫字樓的出售現(xiàn)象，可能是外資基金調(diào)整其在華資產(chǎn)配置的一部分。

然而，對(duì)于投資者來說，這既是一個(gè)挑戰(zhàn)也是一個(gè)機(jī)遇。挑戰(zhàn)在于，當(dāng)前市場(chǎng)上的投資機(jī)會(huì)相對(duì)有限，投資者需要仔細(xì)甄別并選擇合適的投資標(biāo)的。機(jī)遇則在于，隨著市場(chǎng)調(diào)整的深入，一些優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)可能會(huì)以更低的價(jià)格出售，從而為投資者提供了獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

總的來說，上海商辦寫字樓市場(chǎng)的價(jià)值重估是一個(gè)復(fù)雜的過程。在這個(gè)過程中，既有挑戰(zhàn)也有機(jī)遇。對(duì)于投資者來說，需要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，準(zhǔn)確評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)積極尋找具有潛力的投資標(biāo)的。只有這樣，才能在不斷變化的市場(chǎng)中保持投資競(jìng)爭(zhēng)力并取得成功。

在當(dāng)前充滿不確定性的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，上海商辦寫字樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的變局。少數(shù)幾家外資基金打折拋售市中心資產(chǎn)，盡管引起了市場(chǎng)的關(guān)注，但并不足以改變整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)行軌跡。盧強(qiáng)指出，市場(chǎng)的魅力在于每個(gè)人了解的程度不同，而他們所熟知的是一個(gè)全方位的市場(chǎng)，這為投資者提供了豐富的樣本。

過去的五年中，上海大宗交易（商辦寫字樓為主）的成交金額約為4448億元，其中專業(yè)地產(chǎn)基金收購(gòu)的辦公、商業(yè)、研發(fā)辦公業(yè)態(tài)占成交金額的55%，總成交面積接近605萬平方米。外資基金一直是上海商辦寫字樓大宗交易的主要玩家，但如今它們面臨著投資周期結(jié)束和退出壓力的挑戰(zhàn)。

特別是對(duì)于那些采用杠桿的外資基金而言，隨著美元貸款利率的大幅提升，每月的利息金額已經(jīng)超過租金收入，這加速了其斬倉(cāng)進(jìn)程。2021年底，美國(guó)開啟加息周期，30年期的住宅房貸利率從2021年9月的不到3%攀升至超過7%。與此同時(shí)，疫情改變了全球商辦市場(chǎng)的格局，網(wǎng)購(gòu)及在家辦公讓商辦需求大量下滑，新商業(yè)模式的發(fā)展速度也遠(yuǎn)未跟上。

這些因素對(duì)全球商辦市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，上海商辦市場(chǎng)只是其中的一個(gè)縮影。盡管市場(chǎng)面臨寒冬，但中國(guó)內(nèi)資企業(yè)逐漸成為市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，加速了對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的收購(gòu)和整合。這不僅推動(dòng)了商辦市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，也帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

因此，在這個(gè)充滿變革的市場(chǎng)環(huán)境中，上海商辦市場(chǎng)正在積極尋求新的發(fā)展方向。隨著內(nèi)資企業(yè)的崛起和市場(chǎng)環(huán)境的變化，未來的商辦市場(chǎng)將呈現(xiàn)出更加多元化和競(jìng)爭(zhēng)激烈的格局。對(duì)于投資者而言，這既帶來了挑戰(zhàn)也帶來了機(jī)遇。只有準(zhǔn)確把握市場(chǎng)變化和趨勢(shì)，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。