來(lái)源：上觀新聞 作者: 戚穎璞

全球主要城市寫(xiě)字樓空置率呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，這是衡量城市活力的重要指標(biāo)。根據(jù)麥肯錫全球研究院的數(shù)據(jù)，從2019年至2022年，全球主要城市如舊金山、倫敦、紐約、休斯敦、G黎、慕尼黑、東京、上海、北京的寫(xiě)字樓空置率都有所上升。其中，舊金山增幅最高，為12.9個(gè)百分點(diǎn)；倫敦其次，為10.1個(gè)百分點(diǎn)；巴黎和慕尼黑增幅最低，分別是2.3個(gè)百分點(diǎn)、2.5個(gè)百分點(diǎn)。紐約為7.98個(gè)百分點(diǎn)，上海為7.48個(gè)百分點(diǎn)。

這一趨勢(shì)的原因有兩個(gè)方面：新寫(xiě)字樓竣工帶來(lái)的供應(yīng)增長(zhǎng)和辦公需求下降。從需求角度來(lái)看，人們的行為因疫情而發(fā)生變化，居家辦公和線上辦公的普及導(dǎo)致員工來(lái)辦公室的次數(shù)減少，因此許多企業(yè)通過(guò)縮小辦公空間來(lái)降低成本，最終導(dǎo)致全球主要城市普遍出現(xiàn)辦公需求下降的情況。

目前，全球辦公室整體出勤率是2019年之前的70%。北京約為3.9天、上海約為3.7天，均略高于全球平均水平。專業(yè)服務(wù)、信息和金融行業(yè)等知識(shí)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域辦公不受空間限制，員工每周去辦公室工作的天數(shù)比其他行業(yè)少0.2天。

在大多數(shù)全球主要城市中，辦公室出勤率下降還導(dǎo)致實(shí)際租金的下跌。美國(guó)城市租金跌幅尤其明顯，從2019年到2022年，舊金山租金下跌了28%，紐約下跌了18%，歐洲城市的租金則更具韌性，巴黎、倫敦降幅分別為10%、12%。

另一個(gè)趨勢(shì)是，租戶更傾向于高質(zhì)量的辦公空間。從2020年到2022年，在美國(guó)許多大城市中，甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金和需求增長(zhǎng)速度都高于乙級(jí)寫(xiě)字樓。雖然許多租戶都在縮減規(guī)模以節(jié)省支出，但也有一些租戶支付了更高的租賃單價(jià)，希望為員工提供有吸引力的空間。

面對(duì)這種變化，城市需要設(shè)計(jì)多用途的辦公和零售空間。綜合性街區(qū)將寫(xiě)字樓、住宅和零售空間進(jìn)行多樣化組合。研究表明，與寫(xiě)字樓密集的街區(qū)相比，綜合性街區(qū)受疫情等偶發(fā)因素影響較小，可以提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的韌性。東京是一個(gè)典型的例子，它的空置率、跌幅均居低位，租金不降反增，這和它以公共交通為導(dǎo)向的城市規(guī)劃有關(guān)。因?yàn)橥ㄇ诒憷⑼ㄇ跁r(shí)間短，人們出門辦公的意愿相對(duì)更強(qiáng)。

麥肯錫全球研究院認(rèn)為，城市需要設(shè)計(jì)多用途的辦公和零售空間。這種混合類型的建筑可以靈活應(yīng)對(duì)租戶需求變化。通過(guò)預(yù)留改造空間和魯加酒店等業(yè)態(tài)用途，有助于維持城市的未來(lái)活力。此外，開(kāi)發(fā)商還要提高人性化設(shè)計(jì)水平，比如在項(xiàng)目破土動(dòng)工之前就為不同類型的群體設(shè)計(jì)動(dòng)線等。