來源：上觀新聞 作者: 戚穎璞

全球主要城市寫字樓空置率呈現(xiàn)出上升趨勢，這是衡量城市活力的重要指標(biāo)。根據(jù)麥肯錫全球研究院的數(shù)據(jù)，從2019年至2022年，全球主要城市如舊金山、倫敦、紐約、休斯敦、G黎、慕尼黑、東京、上海、北京的寫字樓空置率都有所上升。其中，舊金山增幅最高，為12.9個百分點；倫敦其次，為10.1個百分點；巴黎和慕尼黑增幅最低，分別是2.3個百分點、2.5個百分點。紐約為7.98個百分點，上海為7.48個百分點。

這一趨勢的原因有兩個方面：新寫字樓竣工帶來的供應(yīng)增長和辦公需求下降。從需求角度來看，人們的行為因疫情而發(fā)生變化，居家辦公和線上辦公的普及導(dǎo)致員工來辦公室的次數(shù)減少，因此許多企業(yè)通過縮小辦公空間來降低成本，最終導(dǎo)致全球主要城市普遍出現(xiàn)辦公需求下降的情況。

目前，全球辦公室整體出勤率是2019年之前的70%。北京約為3.9天、上海約為3.7天，均略高于全球平均水平。專業(yè)服務(wù)、信息和金融行業(yè)等知識經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域辦公不受空間限制，員工每周去辦公室工作的天數(shù)比其他行業(yè)少0.2天。

在大多數(shù)全球主要城市中，辦公室出勤率下降還導(dǎo)致實際租金的下跌。美國城市租金跌幅尤其明顯，從2019年到2022年，舊金山租金下跌了28%，紐約下跌了18%，歐洲城市的租金則更具韌性，巴黎、倫敦降幅分別為10%、12%。

另一個趨勢是，租戶更傾向于高質(zhì)量的辦公空間。從2020年到2022年，在美國許多大城市中，甲級寫字樓的租金和需求增長速度都高于乙級寫字樓。雖然許多租戶都在縮減規(guī)模以節(jié)省支出，但也有一些租戶支付了更高的租賃單價，希望為員工提供有吸引力的空間。

面對這種變化，城市需要設(shè)計多用途的辦公和零售空間。綜合性街區(qū)將寫字樓、住宅和零售空間進(jìn)行多樣化組合。研究表明，與寫字樓密集的街區(qū)相比，綜合性街區(qū)受疫情等偶發(fā)因素影響較小，可以提高房地產(chǎn)市場的韌性。東京是一個典型的例子，它的空置率、跌幅均居低位，租金不降反增，這和它以公共交通為導(dǎo)向的城市規(guī)劃有關(guān)。因為通勤便利、通勤時間短，人們出門辦公的意愿相對更強(qiáng)。

麥肯錫全球研究院認(rèn)為，城市需要設(shè)計多用途的辦公和零售空間。這種混合類型的建筑可以靈活應(yīng)對租戶需求變化。通過預(yù)留改造空間和魯加酒店等業(yè)態(tài)用途，有助于維持城市的未來活力。此外，開發(fā)商還要提高人性化設(shè)計水平，比如在項目破土動工之前就為不同類型的群體設(shè)計動線等。