來源：上觀新聞 作者: 宋杰封

近期，上海寫字樓市場再次成為焦點。據(jù)力國際數(shù)據(jù)顯示，2023年第二季度，上海市寫字樓租金環(huán)比連續(xù)五個季度下降。與此同時，次中心區(qū)域?qū)懽謽强罩寐蔬_(dá)到23.9%，新興區(qū)域空置率也達(dá)到23.6%。戴德梁行統(tǒng)計顯示，第二季度上海甲級寫字樓整體空置率攀升至18.59%，而克而瑞資管（CAIC）的監(jiān)測數(shù)據(jù)則顯示，二季度上海甲級寫字樓空置率達(dá)到19.6%。

從空置率的國際警戒線來看，上海寫字樓市場似乎并不樂觀。然而，這并不意味著市場前景全無。理解空置率是長期趨勢還是短期現(xiàn)象，以及整體行業(yè)調(diào)整與部分企業(yè)布局變化的關(guān)系，是關(guān)鍵。

首先，觀察長期趨勢與短期現(xiàn)象的關(guān)系。根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上海寫字樓空置率常年較穩(wěn)定，保持在15%-18%之間。這表明，盡管市場出現(xiàn)高供應(yīng)量、低吸納量的短期現(xiàn)象（如2020年上海寫字樓供應(yīng)量與吸納量達(dá)到3.5:1，致使空置率達(dá)到歷史峰值），但今年上半年供應(yīng)量與吸納量的比值約為2.4:1，未達(dá)歷史高點。這意味著市場正在逐漸恢復(fù)穩(wěn)定。

其次，關(guān)注整體行業(yè)調(diào)整與部分企業(yè)布局變化的關(guān)系。寫字樓的承租方一般為金融、專業(yè)服務(wù)（法律、咨詢、會計等）以及TMT（數(shù)字新媒體產(chǎn)業(yè)）等行業(yè)。若行業(yè)整體出現(xiàn)萎縮，企業(yè)大面積退租，則易出現(xiàn)較大市場風(fēng)險。然而，據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，2023年二季度，上海金融、專業(yè)服務(wù)、電子信息科技及零售貿(mào)易等重點行業(yè)承租面積占總租賃面積的78%，行業(yè)整體較平穩(wěn)。

此外，成熟商圈優(yōu)質(zhì)寫字樓的出租率依然較高。部分區(qū)域?qū)懽謽强罩寐矢?，可能是由于樓宇設(shè)施老化、綜合成本高、配套設(shè)施不完善以及新興商務(wù)區(qū)分流等原因，是企業(yè)基于市場環(huán)境變化作出的戰(zhàn)術(shù)性調(diào)整。

就目前情況看，上海寫字樓空置率尚處于合理范圍內(nèi)。然而，隨著一些重點區(qū)域計劃中的寫字樓進一步供應(yīng)，及早預(yù)警防范可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險是十分必要的。為此，應(yīng)采取多種措施，如開展寫字樓混合使用試點、混合使用試點、提升綜合運營能力等，以降低空置率、優(yōu)化資源配置、促進市場健康發(fā)展。

從規(guī)劃管理角度，應(yīng)有全市統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制，加強分層分類供應(yīng)管理。市、區(qū)土地規(guī)劃、住房城建等相關(guān)部門應(yīng)建立常態(tài)化的溝通協(xié)調(diào)機制，對重點開發(fā)地區(qū)、商務(wù)區(qū)等進行梳理，摸清底數(shù)，控制階段性開發(fā)總量，避免布局不合理、定位同質(zhì)化等問題。

總的來說，上海寫字樓市場的空置率問題既有機遇也有挑戰(zhàn)。在面對挑戰(zhàn)的同時，我們也要看到其中的機遇。相信通過合理的規(guī)劃和運營策略，上海寫字樓市場將迎來更加繁榮的未來。