來(lái)源：中新經(jīng)緯 作者：薛宇飛

近期，中國(guó)部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)受到多種因素影響，空置率有所上升。第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄在接受專訪時(shí)，針對(duì)當(dāng)前現(xiàn)狀及未來(lái)市場(chǎng)調(diào)整等問(wèn)題發(fā)表了看法。

林木雄預(yù)測(cè)，短期內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃和購(gòu)置需求將延續(xù)疲軟趨勢(shì)，在節(jié)約辦公成本的大背景下，具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)的物業(yè)將更具競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)于當(dāng)前中國(guó)部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在不同程度的空置率，林木雄認(rèn)為是由多種原因造成的。首先，城市規(guī)劃與市場(chǎng)需求匹配不平衡是主要原因之一。一些城市經(jīng)濟(jì)過(guò)度傾向“三產(chǎn)化”，導(dǎo)致城市規(guī)劃和多中心發(fā)展格局過(guò)于超前，商辦用地及相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅速，短期內(nèi)難以消化。

其次，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到抑制，企業(yè)經(jīng)營(yíng)承壓，辦公需求縮減。受疫情、地緣政治沖突等因素影響，全球經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，各行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到?jīng)_擊，企業(yè)成本節(jié)約意識(shí)日益增強(qiáng)。

第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，目前北京、上海、廣州、深圳等一線城市寫(xiě)字樓的空置率均有所上升。其中，北京寫(xiě)字樓的空置率為18.3%，上海為16%，廣州為20.8%，深圳為27%。同時(shí)，一些主要的二線城市如成都、杭州、天津的寫(xiě)字樓空置率也較高，達(dá)到了32.7%、28.3%和34.9%。

截至2023年二季度，北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、天津?qū)懽謽堑淖饨鸱謩e為312.5元/平方米/月、214.6元/平方米/月、146.7元/平方米/月、174.1元/平方米/月、101.5元/平方米/月、141.0元/平方米/月、107.8元/平方米/月。

最后，林木雄指出，新增供應(yīng)集中入市導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。在市場(chǎng)需求下降的背景下，多數(shù)城市又持續(xù)迎來(lái)大量供應(yīng)入市，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)推升空置率。以廣州、深圳為例，過(guò)去五年（2018年-2022年），兩城甲級(jí)寫(xiě)字樓年均新增供應(yīng)規(guī)模分別達(dá)36.5萬(wàn)平方米、96.4萬(wàn)平方米，而同期年均凈吸納量?jī)H為24.1萬(wàn)平方米、57.5萬(wàn)平方米。

面對(duì)當(dāng)前中國(guó)部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率上升問(wèn)題，是否應(yīng)該減少商業(yè)用地的供給以降低空置率呢？對(duì)此，第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄在接受專訪時(shí)表示，這是一個(gè)如何將城市發(fā)展規(guī)劃與本地/區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐相結(jié)合，令區(qū)域規(guī)劃不要過(guò)于超前規(guī)劃的問(wèn)題。

林木雄認(rèn)為，解決這個(gè)問(wèn)題需要從兩個(gè)方面入手。首先，各城市應(yīng)配合區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃來(lái)合理調(diào)整供地計(jì)劃。商辦用地的供應(yīng)不僅要考慮其對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)資產(chǎn)表現(xiàn)的短期影響，更應(yīng)與城市乃至區(qū)域的經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)等進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。這樣不僅可以合理控制商辦類用地的整體供應(yīng)規(guī)模，更可以優(yōu)化土地資源配置。

其次，政府需要加大產(chǎn)業(yè)扶持力度，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)寫(xiě)字樓需求增長(zhǎng)。除了合理調(diào)控土地供應(yīng)，政府還需要對(duì)已建成或在建商務(wù)區(qū)加大產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入力度，完善產(chǎn)業(yè)體系搭建。這樣不僅可以幫助提升寫(xiě)字樓的租賃需求，同時(shí)也能推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

在談到當(dāng)前是否是抄底一線城市寫(xiě)字樓的好時(shí)機(jī)時(shí)，林木雄表示謹(jǐn)慎觀市。他指出，寫(xiě)字樓需求的增長(zhǎng)在很大程度上仍依賴于積極的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策的刺激。短期內(nèi)，全球宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)至少在未來(lái)3-6個(gè)月內(nèi)寫(xiě)字樓用家（包括租戶和買家）仍保持謹(jǐn)慎，市場(chǎng)租賃和購(gòu)置需求將延續(xù)疲軟趨勢(shì)。

林木肅還強(qiáng)調(diào)了不同類型寫(xiě)字樓產(chǎn)品的特征。他表示，具有優(yōu)秀地段、交通條件、物業(yè)管理專業(yè)性（高水平資產(chǎn)管理策略）的項(xiàng)目更能抵御市場(chǎng)下行壓力。在市場(chǎng)下行階段，“高性價(jià)比”“定制裝修”等概念對(duì)部分租戶的吸引力較強(qiáng)。因此，這些概念對(duì)于部分租戶來(lái)說(shuō)具有重要的吸引力。

林木雄還觀察到，在整體市場(chǎng)需求疲軟的情況下，共享辦公空間受到了影響，行業(yè)擴(kuò)張勢(shì)頭有所受抑。但他認(rèn)為，仍有共享辦公空間企業(yè)愿意在廣州、深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行投資，需求回歸到相對(duì)合理范疇。共享辦公空間本身依然受青睞，公辦空間共享化、協(xié)同化的趨勢(shì)更受重視。

最后，林木雄預(yù)測(cè)共享辦公行業(yè)整合進(jìn)程或?qū)⒓铀佟Ｋ硎?，部分大型共享辦公運(yùn)營(yíng)商將通過(guò)合并或收購(gòu)以擴(kuò)大規(guī)模和市場(chǎng)份額，而小型及競(jìng)爭(zhēng)力較弱的運(yùn)營(yíng)商或被淘汰。

整體而言，金融（銀行、保險(xiǎn)公司、券商）及專業(yè)服務(wù)業(yè)（律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所）仍然是寫(xiě)字樓需求的重要來(lái)源。以廣深為例，上述兩行業(yè)需求均可占市場(chǎng)總需求的30%以上。此外，信息技術(shù)行業(yè)（手游、軟件開(kāi)發(fā)等互聯(lián)網(wǎng)科技公司）持續(xù)成為近年新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)。