來源：中新經(jīng)緯 作者：薛宇飛

近期，中國部分城市寫字樓市場受到多種因素影響，空置率有所上升。第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄在接受專訪時，針對當前現(xiàn)狀及未來市場調(diào)整等問題發(fā)表了看法。

林木雄預測，短期內(nèi)寫字樓市場租賃和購置需求將延續(xù)疲軟趨勢，在節(jié)約辦公成本的大背景下，具備價格優(yōu)勢的物業(yè)將更具競爭力。

對于當前中國部分城市寫字樓市場存在不同程度的空置率，林木雄認為是由多種原因造成的。首先，城市規(guī)劃與市場需求匹配不平衡是主要原因之一。一些城市經(jīng)濟過度傾向“三產(chǎn)化”，導致城市規(guī)劃和多中心發(fā)展格局過于超前，商辦用地及相關(guān)物業(yè)市場發(fā)展迅速，短期內(nèi)難以消化。

其次，全球經(jīng)濟增長受到抑制，企業(yè)經(jīng)營承壓，辦公需求縮減。受疫情、地緣政治沖突等因素影響，全球經(jīng)濟增速持續(xù)放緩，各行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營受到?jīng)_擊，企業(yè)成本節(jié)約意識日益增強。

第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，目前北京、上海、廣州、深圳等一線城市寫字樓的空置率均有所上升。其中，北京寫字樓的空置率為18.3%，上海為16%，廣州為20.8%，深圳為27%。同時，一些主要的二線城市如成都、杭州、天津的寫字樓空置率也較高，達到了32.7%、28.3%和34.9%。

截至2023年二季度，北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、天津?qū)懽謽堑淖饨鸱謩e為312.5元/平方米/月、214.6元/平方米/月、146.7元/平方米/月、174.1元/平方米/月、101.5元/平方米/月、141.0元/平方米/月、107.8元/平方米/月。

最后，林木雄指出，新增供應集中入市導致市場競爭加劇。在市場需求下降的背景下，多數(shù)城市又持續(xù)迎來大量供應入市，加劇市場競爭，同時推升空置率。以廣州、深圳為例，過去五年（2018年-2022年），兩城甲級寫字樓年均新增供應規(guī)模分別達36.5萬平方米、96.4萬平方米，而同期年均凈吸納量僅為24.1萬平方米、57.5萬平方米。

面對當前中國部分城市寫字樓市場的空置率上升問題，是否應該減少商業(yè)用地的供給以降低空置率呢？對此，第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄在接受專訪時表示，這是一個如何將城市發(fā)展規(guī)劃與本地/區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展步伐相結(jié)合，令區(qū)域規(guī)劃不要過于超前規(guī)劃的問題。

林木雄認為，解決這個問題需要從兩個方面入手。首先，各城市應配合區(qū)域經(jīng)濟規(guī)劃來合理調(diào)整供地計劃。商辦用地的供應不僅要考慮其對寫字樓物業(yè)市場資產(chǎn)表現(xiàn)的短期影響，更應與城市乃至區(qū)域的經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)等進行適時調(diào)整。這樣不僅可以合理控制商辦類用地的整體供應規(guī)模，更可以優(yōu)化土地資源配置。

其次，政府需要加大產(chǎn)業(yè)扶持力度，以產(chǎn)業(yè)帶動寫字樓需求增長。除了合理調(diào)控土地供應，政府還需要對已建成或在建商務區(qū)加大產(chǎn)業(yè)導入力度，完善產(chǎn)業(yè)體系搭建。這樣不僅可以幫助提升寫字樓的租賃需求，同時也能推動樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。

在談到當前是否是抄底一線城市寫字樓的好時機時，林木雄表示謹慎觀市。他指出，寫字樓需求的增長在很大程度上仍依賴于積極的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和政策的刺激。短期內(nèi)，全球宏觀經(jīng)濟形勢仍然嚴峻，預計至少在未來3-6個月內(nèi)寫字樓用家（包括租戶和買家）仍保持謹慎，市場租賃和購置需求將延續(xù)疲軟趨勢。

林木肅還強調(diào)了不同類型寫字樓產(chǎn)品的特征。他表示，具有優(yōu)秀地段、交通條件、物業(yè)管理專業(yè)性（高水平資產(chǎn)管理策略）的項目更能抵御市場下行壓力。在市場下行階段，“高性價比”“定制裝修”等概念對部分租戶的吸引力較強。因此，這些概念對于部分租戶來說具有重要的吸引力。

林木雄還觀察到，在整體市場需求疲軟的情況下，共享辦公空間受到了影響，行業(yè)擴張勢頭有所受抑。但他認為，仍有共享辦公空間企業(yè)愿意在廣州、深圳的寫字樓市場進行投資，需求回歸到相對合理范疇。共享辦公空間本身依然受青睞，公辦空間共享化、協(xié)同化的趨勢更受重視。

最后，林木雄預測共享辦公行業(yè)整合進程或?qū)⒓铀?。他表示，部分大型共享辦公運營商將通過合并或收購以擴大規(guī)模和市場份額，而小型及競爭力較弱的運營商或被淘汰。

整體而言，金融（銀行、保險公司、券商）及專業(yè)服務業(yè)（律師事務所、會計師事務所）仍然是寫字樓需求的重要來源。以廣深為例，上述兩行業(yè)需求均可占市場總需求的30%以上。此外，信息技術(shù)行業(yè)（手游、軟件開發(fā)等互聯(lián)網(wǎng)科技公司）持續(xù)成為近年新的需求增長點。