來源：界面新聞 記者：朱簞

在政府的多項政策支持下，北京9月份的樓市成交量開始恢復(fù)，寫字樓市場需求也有所提升。

在今年第三季度的發(fā)布會上，高力國際中國區(qū)辦公樓研究負責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明指出，本季度北京甲級辦公樓市場新項目集中入市，需求如期恢復(fù)。

在今年三季度，北京新入市的甲級辦公樓超過44萬平方米（不包含非市場化的自用樓宇和大宗買賣交易樓宇），占全年新入市甲級辦公樓總量的66%。第三季度甲級辦公樓的凈吸納量大幅回升至16.8萬平方米。

陸明認為，本季度北京甲級辦公樓凈吸納量的回升主要由新項目的預(yù)租去化所致。第三季度入市的新項目預(yù)租去化達到16.9萬平方米，而存量項目的凈吸納量較少，處于正負零左右的水平。這意味著，第三季度的市場需求并沒有出現(xiàn)明顯回升，存量項目實際上并沒有被租出去，增長的凈吸納量全部都是由于新項目在入市前一年左右的時間內(nèi)陸續(xù)預(yù)租貢獻所得。

從存量項目的凈吸納量表現(xiàn)來看，市場需求呈現(xiàn)逐步改善的趨勢。雖然存量項目的空置面積仍未實現(xiàn)去化，但相較于過去兩個季度負5萬到負6萬平方米左右的凈吸納量水平，三季度存量項目凈吸納量的表現(xiàn)說明需求確實在觸底恢復(fù)中。

據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，截至今年前三季度，北京新入市甲級辦公樓項目累計超過54萬平方米，累計凈吸納量達到6萬平方米，于三季度轉(zhuǎn)正。與此同時，北京甲級辦公樓的空置率三季度達19.5%，環(huán)比增長1.9%，凈有效租金持續(xù)下降至每月每平米309.9元，環(huán)比降幅2.3%。

從需求側(cè)來看，國央企仍然是新項目去化的重要需求來源。本季度新項目的去化總量為16.9萬平方米，其中國央企去化總量達13.7萬平方米，占比超過80%。隨著越來越多的國央企轉(zhuǎn)向降本增效的經(jīng)營策略，許多國央企選擇對辦公空間進行整合和升級，從新入市項目的國央企大宗租賃成交來看，整合搬遷類需求至少占到六到七成。

從商圈數(shù)據(jù)來看，金融街在北京各商圈中的空置率最低，為8.1%，環(huán)比上升0.3%，總存量97萬平方米，租金為每月每平方米572.3元，環(huán)比下降2.6%。高力國際認為，從過去三年的時間周期來看，金融街仍是具有國央企背景的金融企業(yè)最青睞的子市場，成交面積占比排名第一，超過21%。

此外，除亞奧、麗澤兩個商圈的租金保持穩(wěn)定以外，其余子市場的租金均有不同程度的下降，其中中關(guān)村市場的租金降幅達到最大，為每月每平方米321.5元，環(huán)比下降3.8%。

對于第四季度的甲級辦公樓市場表現(xiàn)，陸明表示：“在市場沒有出現(xiàn)實質(zhì)去化的前提下，我們依然維持年底甲級市場空置率超過20%的預(yù)判。同時如果北部市場退租持續(xù)的話，北部甲級市場空置率也將超過20%?！?/span>

在北京市場的歷年成交中，寫字樓占比金額通常超過五成。而今年以來受租賃市場及退出壓力影響北京市場寫字樓交易金額占比僅有24%，投資人對寫字樓投資更趨謹慎。

高力國際中國區(qū)辦公樓研究負責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示：“需求不足的問題可能會長期困擾市場增長而辦公樓市場也同樣面臨這個問題如果需求不足和低通脹持續(xù)北京辦公樓市場或?qū)o法避免租金中樞持續(xù)下移甲級市場平均凈有效租金重回‘2’時代或許只是時間問題。”