來源：觀點(diǎn)網(wǎng) 審校：武瑾瑩

9月28日，標(biāo)普對越秀房地產(chǎn)投資信托基金的長期發(fā)行人信用評級以及越秀房產(chǎn)信托基金中期票據(jù)計(jì)劃的發(fā)行評級確認(rèn)為“BBB-”，同時(shí)維持了其負(fù)面展望。此負(fù)面展望反映出了標(biāo)普對越秀房產(chǎn)信托基金在面臨疲軟需求和即將到來的新增供應(yīng)的不利影響，可能對其經(jīng)營狀況產(chǎn)生負(fù)面影響的擔(dān)憂。

廣州的寫字樓市場正面臨供過于求的局面，新的開發(fā)商務(wù)區(qū)如琶洲、廣州國際金融城的出現(xiàn)進(jìn)一步增加了市場壓力。這種不利的經(jīng)營環(huán)境使標(biāo)普認(rèn)為，越秀房產(chǎn)信托基金的寫字樓部門的復(fù)蘇可能不可持續(xù)且不均衡。盡管如此，標(biāo)普認(rèn)可越秀房產(chǎn)信托基金的甲級寫字樓是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有能力抵御商業(yè)周期的壓力。同時(shí)，其在珠江新城CBD的寫字樓組合仍是稀缺資源，為其提供了額外的優(yōu)勢。

標(biāo)普認(rèn)為，隨著租戶對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)向，可能會推動越秀房產(chǎn)信托基金從2024年開始復(fù)蘇。同時(shí)，隨著需求情緒的恢復(fù)，預(yù)計(jì)將推動越秀房產(chǎn)信托基金2024年租金的兩項(xiàng)主要資產(chǎn)租金出現(xiàn)1%-2%的正向增長。然而，其寫字樓的入駐率提升面臨著挑戰(zhàn)，可能會給復(fù)蘇帶來風(fēng)險(xiǎn)。截至2023年6月30日，廣州國際金融中心的入駐率為83.3%，比去年同期下降了6.9個(gè)百分點(diǎn)。

總體來看，標(biāo)普預(yù)計(jì)越秀房產(chǎn)信托基金2023年的營收增長將在14%-16%之間，這主要得益于其零售和酒店部門的復(fù)蘇，這部分抵消了其寫字樓業(yè)務(wù)復(fù)蘇的不確定性。

標(biāo)普指出，撤資將有助于房地產(chǎn)投資信托基金去杠桿化其資產(chǎn)負(fù)債表并保持金融穩(wěn)定，但由于租賃市場的持續(xù)疲軟和不確定性，執(zhí)行撤資可能具有挑戰(zhàn)性。而融資渠道的改善將有助于越秀房產(chǎn)信托基金抵御未來12-24個(gè)月的經(jīng)濟(jì)不確定性，將資金轉(zhuǎn)移到在岸渠道將有助于更好地匹配其資產(chǎn)和負(fù)債。

如果越秀房產(chǎn)信托基金未能恢復(fù)信用指標(biāo)或債務(wù)再融資進(jìn)度慢于標(biāo)普的預(yù)期，例如寫字樓組合的入駐率持續(xù)下降、基金的估值損失高于標(biāo)普的預(yù)期或進(jìn)行債務(wù)融資收購等，這可能會使總借款與總資產(chǎn)的資本充足率進(jìn)一步接近監(jiān)管上限，從而導(dǎo)致標(biāo)普對其評級的下調(diào)。

然而，如果越秀房產(chǎn)信托基金的運(yùn)營能夠出現(xiàn)可持續(xù)的復(fù)蘇，并且能夠去杠桿化其資產(chǎn)負(fù)債表并采取措施恢復(fù)其信用指標(biāo)，標(biāo)普可能會將其展望調(diào)整為穩(wěn)定。